為避稅轉(zhuǎn)委托盛行 二手房轉(zhuǎn)委托風(fēng)險(xiǎn)大

    根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。為了逃避這筆稅費(fèi)，不少投資客都以轉(zhuǎn)委托的形式拋售手中房源，等房產(chǎn)滿了5年之后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，部分中介公司也以此方式收購(gòu)房源賺取差價(jià)。轉(zhuǎn)委托的房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，這樣的房產(chǎn)能不能購(gòu)買(mǎi)？可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？成都報(bào)道記者進(jìn)行了調(diào)查。

    前兩天，記者接到讀者龍小姐打來(lái)的熱線："我看上一套二手房，但是這套房子房東的委托人換了兩次！購(gòu)買(mǎi)這套房子有風(fēng)險(xiǎn)嗎？"

    龍小姐看上一套二手房，一直跟她洽談的都是陳先生，但是產(chǎn)權(quán)證上的名字是李梅。陳先生拿著兩份委托書(shū)解釋稱(chēng)，李梅因?yàn)椴辉诔啥迹园逊课莸馁I(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)事宜公證委托給了王先生，王先生因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)要去外省，所以又把該事宜委托給了陳先生。也就是說(shuō)，現(xiàn)在龍小姐看上的這套二手房，已經(jīng)過(guò)兩次委托。

    在二手房買(mǎi)賣(mài)中，一般因?yàn)榉繓|有事不能在約定時(shí)間前往辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，往往會(huì)委托其他人代辦買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)等事宜，但多次轉(zhuǎn)委托的現(xiàn)象在一般交易中還比較少見(jiàn)，像龍小姐遇到的這種情況到底有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

    為避稅轉(zhuǎn)委托盛行

    記者走訪發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)委托現(xiàn)在在炒房群體中用得比較多。一位在中介行業(yè)摸爬滾打數(shù)十年的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在有不少投資客，為了減少投資成本，直接通過(guò)委托公證的形式把房子買(mǎi)下來(lái)，等準(zhǔn)備出手找到買(mǎi)家的時(shí)候再直接辦理過(guò)戶(hù)，以此來(lái)避開(kāi)交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的稅費(fèi)。所以，如果第二個(gè)買(mǎi)家仍然是投資客，很有可能就出現(xiàn)轉(zhuǎn)委托。"龍小姐遇到的這種現(xiàn)象，很有可能就是這套房子已經(jīng)交易過(guò)兩次，只是是通過(guò)公證委托的形式，沒(méi)有直接過(guò)戶(hù)而已。"

    根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者便鉆空子，寧愿冒險(xiǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)委托的形式，等房產(chǎn)滿了5年再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，以逃避繳納這筆稅費(fèi)。而一些小中介公司同樣以這種方式收購(gòu)房源，直接將房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)等事宜公證委托給經(jīng)紀(jì)人，等遇到買(mǎi)家時(shí)再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)以賺取差價(jià)。

    注意有無(wú)"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"

    東方人家權(quán)證部一位姓沈的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在委托中，如果還沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)委托，委托內(nèi)容大多是委托辦理收房等事宜，沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不能委托辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)等事宜，所以凡是委托辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)必須有產(chǎn)權(quán)證。

    轉(zhuǎn)委托還特別應(yīng)該注意，業(yè)主在第一次委托中，要注意查看委托書(shū)上有沒(méi)有明確被委托人有"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"，如果有，被委托人才有權(quán)利將委托轉(zhuǎn)給第三人。所以，龍小姐首先要確定李梅在委托王先生代辦過(guò)戶(hù)的委托書(shū)上有沒(méi)有明確"可轉(zhuǎn)委托權(quán)"。

    同時(shí)，還要注意看查轉(zhuǎn)委托房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證有沒(méi)有共有人，委托書(shū)上的委托人是不是包含了共有人？委托是不是唯一委托？業(yè)主委托了幾個(gè)人代辦買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)事宜？是其中任何一人都可以代辦，還是必須被委托人共同到場(chǎng)才能辦理等等，這些都是龍小姐應(yīng)該注意的問(wèn)題。

    委托買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)很大

    委托，本來(lái)就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)委托中間涉及的細(xì)節(jié)問(wèn)題更多，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛的可能性也就更大。伊誠(chéng)權(quán)證部一位姓王的權(quán)證人員告訴記者，受委托人不能是交易后的產(chǎn)權(quán)人，也就是說(shuō)，無(wú)論是委托，還是轉(zhuǎn)委托，被委托的人和交易后辦理登記的產(chǎn)權(quán)證人不能是同一人。

    據(jù)了解，有不少購(gòu)房者為了避免繳納5年?duì)I業(yè)稅，把買(mǎi)到的房子從房東那兒直接公證到自己朋友或親人的名下，想等5年期滿后再過(guò)戶(hù)成自己的名字，但今年3月份限購(gòu)令一出，通過(guò)委托公證還沒(méi)辦理過(guò)戶(hù)的不少人被限購(gòu)，營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有省到，反而把自己陷入進(jìn)退兩難的境地。

    因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶(hù)，所以房產(chǎn)始終是屬于產(chǎn)權(quán)人，政策的突變是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，另外，如果產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)問(wèn)題，其房產(chǎn)在房管局查不到交易記錄，該房產(chǎn)仍屬于債務(wù)人，很有可能被抵押，這些都是不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。