北京房?jī)r(jià)這回看來(lái)要“真摔”了

    商品房一周降價(jià)近3000二手房簽約創(chuàng)3年新低

    9月6日，業(yè)內(nèi)期待的樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季"金九銀十"上周拉開(kāi)帷幕。中國(guó)指數(shù)研究院5日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，14個(gè)城市樓市成交量同比下降，10個(gè)城市成交量跌幅在30%以上。井韋攝(中新社發(fā))

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京新房住宅簽約套數(shù)為5261套，二手房住宅簽約套數(shù)為7782套，合計(jì)簽約1.3萬(wàn)套，環(huán)比下降26.4%，創(chuàng)下3年以來(lái)的新低。"金九銀十"本應(yīng)是北京房地產(chǎn)行業(yè)最熱鬧的時(shí)節(jié)，如今卻在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等房產(chǎn)調(diào)控政策之下持續(xù)低迷，引發(fā)了公眾對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期。面對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)量下降庫(kù)存猛增的現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)松動(dòng)、拐點(diǎn)是否為時(shí)不遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)是"真摔"了嗎？針對(duì)以上這些公眾關(guān)心的問(wèn)題，本報(bào)記者采訪了有關(guān)專(zhuān)家。

    房?jī)r(jià)最高降了一半多

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周普通商品住宅成交均價(jià)為20776元/平方米，環(huán)比之前一周23730元/平方米的成交均價(jià)，縮水2954元，下降幅度達(dá)12.4%。一周之內(nèi)降價(jià)近3000元！

    記者走訪幾家房地產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，一般二手房現(xiàn)在成交的房子都是在標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上下調(diào)5萬(wàn)至8萬(wàn)左右，有的甚至?xí)档?0萬(wàn)元左右。"我愛(ài)我家"西大望路店的銷(xiāo)售人員告訴記者，其實(shí)這也并不是個(gè)例，當(dāng)前四環(huán)以內(nèi)乃至二環(huán)、三環(huán)的部分商圈都存在不同程度降價(jià)出售的情況。

    與此同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)的擬售價(jià)格也在縮水。以北京市最先帶動(dòng)樓市跌價(jià)風(fēng)潮的通州區(qū)域?yàn)槔?，地王?jí)項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚，2009年原本擬售均價(jià)定在2.5萬(wàn)元/平方米，其最高售價(jià)甚至接近3萬(wàn)元/平方米；但9月7日記者致電了解，該項(xiàng)目最低定價(jià)已改為1.3萬(wàn)元/平方米。北京房山、大興等地，銷(xiāo)售停滯、降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象也在逐漸增多，如北京萬(wàn)科率先在房山區(qū)域開(kāi)啟了分期首付這一絕跡多年的銷(xiāo)售模式。

    北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，購(gòu)房者信心下降、庫(kù)存壓力加大等原因都導(dǎo)致成交價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)"跳水"，而且這一現(xiàn)象還將繼續(xù)加大，尤其是通州、大興、房山等區(qū)域的房子，最高下調(diào)幅度可能要超過(guò)10%。

    供求關(guān)系是房?jī)r(jià)下跌主因

    "市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭被有效地遏制住了。"中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北京前8個(gè)月，一手二手房和去年相比，下滑的比重非常高。隨著樓市調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房貸款均收緊，整個(gè)樓市資金鏈呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。而目前樓市庫(kù)存量正在加大，將給開(kāi)發(fā)商造成較大的壓力，因此通過(guò)促銷(xiāo)手段加速推盤(pán)，以價(jià)換量，也是促使房?jī)r(jià)下跌的原因。

    但中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌提醒，房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)是各地的供求關(guān)系決定的，供應(yīng)量和需求量的變化造成了房?jī)r(jià)的這種變化。

    雖然北京新建住宅庫(kù)存套數(shù)已突破11萬(wàn)套，顧云昌仍認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系依然很緊張，而且目前買(mǎi)賣(mài)雙方處于相互博弈狀態(tài)，一方面賣(mài)方不希望降價(jià)，因?yàn)樗麄兊馁Y金壓力還沒(méi)到非降不可的地步，買(mǎi)方則自然希望價(jià)格回落。

    顧云昌認(rèn)為，目前北京市二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，而二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)可能會(huì)影響一手房?jī)r(jià)格，但是會(huì)有個(gè)過(guò)程。

    同時(shí)，陳國(guó)強(qiáng)也建議，在制度創(chuàng)新上做一些創(chuàng)新，把一些比較充沛的社會(huì)資金，引導(dǎo)進(jìn)入到房地產(chǎn)的供應(yīng)環(huán)節(jié)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的來(lái)源，有助于增加未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)，也可以更有效地化解長(zhǎng)期存在的供求矛盾。

    房?jī)r(jià)松動(dòng)時(shí)間窗口會(huì)提前

    雖然交易量持續(xù)下降，出于對(duì)市場(chǎng)傳統(tǒng)的"金九銀十"的預(yù)期，很多開(kāi)發(fā)商仍對(duì)9月、10月抱有很大的希望，而且加快了推盤(pán)的速度。9月份，開(kāi)發(fā)商在北京有近40個(gè)樓盤(pán)推出，差不多是8月份的3倍多。

    但業(yè)內(nèi)人士并不看好，普遍認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠資金的難度會(huì)進(jìn)一步加大，整體降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力也會(huì)更強(qiáng)烈，這個(gè)"金九銀十"恐將化為泡影。

    中原地產(chǎn)北京顧問(wèn)副總經(jīng)理殷則表示，市場(chǎng)還將不斷地陷入僵持和膠著狀態(tài)，一旦成交持續(xù)冷清，加上周邊樓盤(pán)的持續(xù)走低，那么在今年年底，"坐不住"的開(kāi)發(fā)商必須采用降價(jià)促量或者變相降低房?jī)r(jià)的方式來(lái)緩解資金鏈緊張的難題。如果在促銷(xiāo)中扮演"假摔"角色，恐怕不是明智之舉，開(kāi)發(fā)商要想贏得客戶，還得靠?jī)r(jià)格誠(chéng)意。

    陳國(guó)強(qiáng)也表示，限購(gòu)范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)會(huì)強(qiáng)化降價(jià)預(yù)期，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的時(shí)間窗口將會(huì)提前。陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前穩(wěn)定政策預(yù)期，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)非常重要的一個(gè)方面。調(diào)控的決心不動(dòng)搖，調(diào)整力度不放松，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的走向會(huì)有影響。

    顧云昌預(yù)計(jì)，北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降是有望實(shí)現(xiàn)的。他表示，北京的房?jī)r(jià)實(shí)際上是兩種房源組成的，一種是商品房，另一種是保障房。現(xiàn)在，北京保障房的規(guī)模很大。兩者加在一起，保障房比商品房便宜得多，所以隨著保障房的增多，北京房?jī)r(jià)自然會(huì)有所下降。