房地產(chǎn)業(yè)：板塊恢復(fù)性發(fā)展機(jī)遇或降臨

    【房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

    國家統(tǒng)計(jì)局公布2011年1-8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。

    投資要點(diǎn)：

    投資：1-8月房地產(chǎn)投資增速較1-7月略微回落,住宅投資增速持平,8月房地產(chǎn)投資增速開始明顯下滑。符合預(yù)期。1-8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和持平。8月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環(huán)比分別下降5.0個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

    建設(shè)：1-8月新開工面積增速持續(xù)回升。1-8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為30.5%、25.8%、14.7%，較1-7月分別下降0.3個(gè),上升0.8個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為23.5%、32.0%和24.2%，增速環(huán)比分別上升6.9個(gè)、下降2.1個(gè)和上升7.3個(gè)百分點(diǎn)。

    銷售：1-8月商品房銷售面積增速持平，而銷售金額增速小幅下降，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)。1-8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.6%和25.9%，較1-7月分別持平和下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；1-8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.1%和24.4%，較1-7月分別上升0.1個(gè)和下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.5%和24.9%，增速環(huán)比下降4.3個(gè)和14.1個(gè)百分點(diǎn)；8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.9%和24.1%，增速環(huán)比分別下降4.1個(gè)和15.3個(gè)百分點(diǎn)。

    房?jī)r(jià)：8月商品房和住宅銷售均價(jià)同比分別上漲10.0%、8.9%，環(huán)比分別上升0.9%和0.2%。這與8月高端房占比上升、部分2、3線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲密切相關(guān)。

    土地(土地?cái)?shù)據(jù)延后1個(gè)月)：1-7月土地購置面積增速為15.4%，較1-6月下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，土地購置面積增速較年初大幅下降42個(gè)百分點(diǎn)。7月土地購置面積增速為-2.0%，增速環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。月度土地購置增速已從2月57.1%下降至7月的-2%。

    資金：1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速繼續(xù)上升，但仍處歷史低位，利用外資同比大幅上升，持續(xù)走高。1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為23.4%，較1-7月回升0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為5.1%、71.3%和33.8%、21.5%，分別下降1.3個(gè)、上升5.6個(gè)、下降0.2個(gè)和上升1.0個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中的定金及預(yù)付金、個(gè)人按揭貸款增速分別為增速為30.9%和-4.2%，上升1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)。8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為25.5%，環(huán)比下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為-5.4%、96.0%、32.5%和29.1%，環(huán)比分別下降8.5個(gè)、上升77個(gè)、下降10.2個(gè)和8.9個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中的定金及預(yù)付金、個(gè)人按揭貸款8月增速為43.7%和3.7%，環(huán)比上升0.9和下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

    施工銷售比：1-8月商品房累計(jì)施工銷售比為7.4，創(chuàng)04年以來各年度同期水平新高，行業(yè)庫存壓力持續(xù)提升，房?jī)r(jià)下行顯現(xiàn)。

    房地產(chǎn)投資增速、銷售增速下行已成趨勢(shì)，尤其是月度投資增速疲態(tài)盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設(shè)拉動(dòng)，新開工增速回升。資金來源累計(jì)增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑。我們維持此前觀點(diǎn)：在限購擴(kuò)大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導(dǎo)指標(biāo)的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，3季度末至4季度，房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，全年房地產(chǎn)投資增速將回落至23%-27%之間。

    本輪針對(duì)房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)，已出現(xiàn)我們提出的房?jī)r(jià)降、地價(jià)將、投資增速下降的3個(gè)有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展以及板塊估值修復(fù)邁向行業(yè)自身調(diào)整帶來的恢復(fù)性發(fā)展機(jī)遇的積極因素。我們繼續(xù)看好招地、保利、萬科、首開、北京城建、億城股份、世茂股份、濱江集團(tuán)和蘇寧環(huán)球等公司。