地價(jià)已經(jīng)停漲 房?jī)r(jià)還能挺嗎？

    國(guó)土資源部近日發(fā)布最新監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2011年四季度全國(guó)各用途平均地價(jià)增速持續(xù)放緩，商業(yè)服務(wù)、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)3個(gè)季度回調(diào)，同比增速連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。其中，住宅地價(jià)更是環(huán)比呈現(xiàn)零增長(zhǎng)。

    開發(fā)商觀望致地價(jià)下跌

    報(bào)告顯示，2011年四季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)增幅普降，綜合地價(jià)環(huán)比增速較前一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)季度回調(diào)；同比增速較前一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。綜合地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市約占1/3。住宅地價(jià)同比增幅超過(guò)3%的城市僅有5個(gè)，而環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市由上一季度的12個(gè)增加到37個(gè)，同比負(fù)增長(zhǎng)的城市增至8個(gè)。

    “土地市場(chǎng)的表現(xiàn)反映了房地產(chǎn)開發(fā)商普遍性的觀望情緒。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前市場(chǎng)上呈現(xiàn)“雙觀望”的表現(xiàn)，即消費(fèi)者對(duì)住房市場(chǎng)的觀望，開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的觀望。目前土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍、底價(jià)成交的比例比較高，這種情況一方面反映出開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎預(yù)期，另一方面也顯示出開發(fā)商資金普遍比較緊張，如果開發(fā)商手上有錢也不會(huì)出現(xiàn)目前低迷的情況。

    此外，土地價(jià)格的持續(xù)回落，是否受到當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響呢？北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周清杰對(duì)本報(bào)記者表示，這確實(shí)反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)調(diào)控繼續(xù)偏緊的政策預(yù)期，以及對(duì)現(xiàn)有商品房存量需要長(zhǎng)時(shí)間消化的預(yù)期。所以，房地產(chǎn)商拿地積極性不高，覺得再拿地的風(fēng)險(xiǎn)大。

    地價(jià)使房?jī)r(jià)下行概率大

    土地價(jià)格曾經(jīng)一直是房?jī)r(jià)居高不下的重要推手，隨著住宅地價(jià)呈現(xiàn)零漲幅甚至是負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了改變。

    “土地市場(chǎng)的表現(xiàn)和樓市有很大的相關(guān)性。”陳國(guó)強(qiáng)表示，樓市的低迷會(huì)影響土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，如果樓市趨于活躍則會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)的活躍，總體上兩者的表現(xiàn)應(yīng)該是一致的。但是在周期性表現(xiàn)上，和其它上下游產(chǎn)業(yè)一樣，土地市場(chǎng)會(huì)相對(duì)滯后一些，樓市的表現(xiàn)會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，但是兩者不會(huì)完全同步。

    “今年房產(chǎn)市場(chǎng)總體上是比較謹(jǐn)慎的判斷。”陳國(guó)強(qiáng)表示，目前從政策環(huán)境、市場(chǎng)、企業(yè)自身狀況來(lái)判斷，市場(chǎng)難以樂觀。而從投資、銷售、價(jià)格和新開工面積等各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，也都出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，特別是投資的指標(biāo)出現(xiàn)明顯下滑，新開工面積連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，行業(yè)景氣指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下降，預(yù)計(jì)今年投資增長(zhǎng)會(huì)同比回落15%左右，甚至可能更低。和過(guò)去幾年相比，房地產(chǎn)業(yè)處于相當(dāng)?shù)兔缘乃?，成交量可能?huì)出現(xiàn)持平，甚至是穩(wěn)中有降的局面，房?jī)r(jià)下行的態(tài)勢(shì)很明顯，或者說(shuō)降價(jià)是大概率的事件。

    走勢(shì)關(guān)鍵還看調(diào)控政策

    不過(guò)，在周清杰看來(lái)，從土地的成交量、價(jià)格走勢(shì)來(lái)判斷房?jī)r(jià)的話，不完全是一對(duì)一的關(guān)系，樓市的調(diào)控政策才是關(guān)鍵。周清杰認(rèn)為，由于目前商品房存量較大，雖然政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的政策不變，但從市場(chǎng)的角度講，政策繼續(xù)緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，可能帶來(lái)的負(fù)面影響也不小。比如說(shuō)銀行業(yè)，不良貸款比例增加，會(huì)導(dǎo)致建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)的下滑，而這些產(chǎn)業(yè)的下滑也會(huì)對(duì)GDP產(chǎn)生負(fù)面影響。

    “雖然現(xiàn)在貨幣政策已經(jīng)有所改變，但存款準(zhǔn)備金率僅僅只調(diào)低了0.5個(gè)百分點(diǎn)，還仍然處于21%的高位，只是剛剛開始回歸常態(tài)，離寬松的貨幣政策還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。”周清杰分析，這些政策放松的信號(hào)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是件好事，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈會(huì)變得相對(duì)寬松一些，會(huì)增加開發(fā)商的積極性。

    “當(dāng)前住宅用地價(jià)格下跌，相對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)成本也在下降。”周清杰表示，如果第一季度能夠降息，可能會(huì)在終端市場(chǎng)激活一部分購(gòu)房需求。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本下降、市場(chǎng)有所恢復(fù)，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定信心。

    但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，周清杰并不樂觀，他強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策是否會(huì)有松動(dòng)，還要看第一季度的CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))。如果第一季度，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行放緩狀況比較明顯，CPI如許多專家所預(yù)測(cè)的那樣降了下來(lái)，政府就有可能會(huì)采取減息等措施。