京十五條實施一周年 北京新房均價跌近三成

    被業(yè)內(nèi)喻為最嚴厲樓市調(diào)控地方配套細則——“京十五條”實施一周年后，北京交出了“量價齊跌”答卷。然而業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“量價齊跌”的事實已經(jīng)形成，但價格的跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢，因此未來在限購令等措施繼續(xù)堅持的情況下，也應(yīng)通過差異化政策滿足剛性需求。

    購房者：

    京籍購房占比升至近九成

    在《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(簡稱“京十五條”)中表示“暫停向沒有連續(xù)5年納稅或社保證明的外地人售房和公積金二套房貸首付、利率追平商貸達到60%、1.1倍”兩項限購及限貸的措施曾被稱為全國已公布細則城市中執(zhí)行力度最嚴厲，也被看做是打擊投資投機需求最有力的措施。

    時隔一年，來自北京市房協(xié)和機構(gòu)的數(shù)據(jù)中顯示，目前北京樓市的投資投機需求基本擠出，首套住房占比超過90%，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上漲25.1%。

    “從數(shù)據(jù)上來看北京市的調(diào)控政策切中要害，遏制了房價過快上漲，短期內(nèi)已經(jīng)獲得成功。”在萬科集團副總裁毛大慶看來，由于未來供應(yīng)可能大幅下滑，房價長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，需要在后續(xù)的政策制定過程中給予關(guān)注，其中包括現(xiàn)階段的房地產(chǎn)政策行政干預過多、缺少長期的發(fā)展規(guī)劃、亟須對不同的消費需求提供差別化的住宅消費和政策引導等。

    開發(fā)商：

    商品住宅成交下降超四成

    限購與限貸在打擊投資投機購房者的同時，也讓開發(fā)商和經(jīng)紀機構(gòu)的日子變得難過。在成交量方面，來自北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購一年來，新建商品住宅成交量83541套，同比下調(diào)幅度達到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購前一年的207376套下調(diào)幅度達到了53.2%，總體住宅成交量下降超過四成，庫存量增加2.7萬套。

    盡管量價齊跌的事實已經(jīng)形成，但在北京市副市長陳剛看來，價格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢，還有相當多地區(qū)的住房價格沒有達到理想的目標。

    在北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉看來，限購限貸使得購房者期待價格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通脹依然是阻礙價格下滑的關(guān)鍵因素。房價雖然已經(jīng)明顯下調(diào)，但是絕對值依然比較高，購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價格差距巨大。

    又一年：

    期待差異化政策滿足剛需

    “經(jīng)歷一年的等待之后，現(xiàn)在供需雙方都已躍躍欲試。開發(fā)企業(yè)為緩解自身資金壓力，降價促銷、加快回款速度是惟一出路；而在限購不變的前提下，針對剛需的首套房貸款政策已經(jīng)出現(xiàn)松動，市場調(diào)整接近底部。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，未來如何通過差異化政策來滿足剛性需求應(yīng)是調(diào)控的重點。

    此外，張大偉也指出，由于企業(yè)獲得過多信貸支持之后便不會繼續(xù)“降價促銷”，與宏觀調(diào)控方向相違背，因此，開發(fā)貸放松的可能性很??；而二套房貸一旦放寬，很難界定究竟是改善性需求，還是利用杠桿多次買賣倒手的投資需求，因此二套房貸也不會放松。

    在胡景暉看來，鑒于上述因素，開發(fā)商近期的推盤動力十足，在新盤價格更加接近購房者的預期價格之際，加上針對部分需求貸款利率適度優(yōu)惠，部分處于觀望之中的、具備資格的置業(yè)者購房需求將開始釋放，屆時也就會成為業(yè)內(nèi)認為的市場底部。

    2月上旬，雖然北京的二手住宅供需略有回暖，但新房住宅成交依舊低迷。根據(jù)北京住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2月1—10日，北京全市一手住宅網(wǎng)簽總量為1294套，與上月同期相比大幅下跌了45%。

    價格方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均價為19200元／平方米，與上月同期的成交均價基本持平，與去年同期相比大幅下跌了28%。

    同期，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1221套，與上月同期相比上漲了28%，與去年同期相比基本持平，日均簽約量回升至122套，與上月日均不足百套的成交量相比略有回暖。2月上旬，全市的二手住宅成交均價為21292元／平方米，與今年1月份成交均價基本持平，與去年同期的成交均價相比下跌了3.8%。二手住宅均價基本回落至2011年初水平。

    值得注意的是，自2011年2月17日“京十五條”執(zhí)行一年來，受到嚴格的限購政策的影響，非京籍購房者所占比重下降25%，非京籍人群的購房套數(shù)也大幅下跌了83.9%。