北京超200個項目打折 開發(fā)商沒給"實心價"

    價格下調超過20%的項目占據(jù)了市場銷售榜的前列

    開發(fā)商為吸引購房者——

    陽春三月，雖然各家售樓處相比春節(jié)前后多了許多人氣，但是很多購房者依然抱著“多看少動”的原則走走看看，下定成交的購房人依舊稀少。以前市場好的時候想求一房而不可得，現(xiàn)在購房者卻可以體驗主動要求折扣的待遇，讓很多購房人難以想象。而隨著調控政策的持續(xù)以及開發(fā)商心態(tài)的松動，京城200多個房地產(chǎn)項目加入到了打折大軍。不過在購房者眼中，在遍地都是的打折樓盤當中，真正能吸引他們購買的樓盤并不多。有購房者直言“只有降價到位的房子，我才會考慮出手”。

    北京超過200項目打折城區(qū)項目加入打折大軍

    前不久，位于東三環(huán)邊的豪宅項目世茂宮園推出了其3居特價房產(chǎn)品，起價29500元/平方米，總價600萬起，一次性付款享5折優(yōu)惠；位于南四環(huán)的商住項目藍光云鼎，也推出其19000元/平方米的特價房源，相較于前期26000元/平方米的單價，均價直降7000元/平方米，相當于7折優(yōu)惠。隨著樓市調整的深入，越來越多的樓盤加入到打折大軍，對于購房者而言，機會正在加速到來。

    北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京在售開放售樓處的項目有800個左右，其中最近半年有成交量的有400個左右。當前樓市調控的效果在北京已經(jīng)明顯，相比2011年的市場最高價，目前90%以上的項目折扣都已經(jīng)達到了5%左右，其中相比最高點房價回落20%以上的項目有50個左右。

    通州的京洲世家、珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰、富力金禧花園；房山區(qū)長陽半島、山水匯豪、大興領海朗文世家、綠城陽光公館、昌平的金隅萬科城等項目價格下調明顯。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為：在目前市場情況下，輕微的價格松動很難獲得消費者的認可，到底降多少才能獲得銷量成為最大的難題，郊區(qū)項目供應較多，也使春節(jié)后上述幾個區(qū)縣有可能成為價格調整比較早的區(qū)域。

    北京中原調查數(shù)據(jù)顯示：已經(jīng)基本確定在3月份增加或維持折扣的項目達到了200個左右，占到了目前市場上活躍項目的一半左右。預期3月份很可能出現(xiàn)一波降價潮，在這次降價潮中大興、順義、通州和昌平依舊都是打折的主力區(qū)域。城區(qū)也逐漸開始參與。

    當前，北京樓盤折扣普遍超過95折，局部項目全款折扣甚至達到9折，相比2011年“限購”初期的95折而言，折扣幅度已經(jīng)明顯增大。不過，對于買房人而言，這樣的折扣顯然還不能令他們滿意。在東四環(huán)某項目售樓處，我們見到了一位姓張的買房人，他對于打折盤的看法或許代表了相當多買房人的心聲。“我看的這個項目，前兩年的漲幅早已超過200%，可是最近的打折幅度僅是96折，這能算真正的打折嗎？我感覺，不到真正嚴峻的時候，開發(fā)商是不會拿出‘實心價’的?！?/p>

    新盤入市簽約情況差上半年庫存或超15萬套

    研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應了35259套住宅，但截至今年2月26日，僅售出9865套，總體銷售率僅28%，尚不足三成。最近入市的25個項目簽約率更是不足18%。在北京限購難以解禁的背景下，新一輪的降價風暴即將來臨。

    張大偉分析認為：3月份歷來是一年的最關鍵時期，不僅是市場的定調時期，也因為有兩會，也是一年內政策的風向標，而即使其他城市可能松動政策，北京基于人口以及資源壓力，松動政策的可能性也接近于零，兩會后，唯一的僥幸利好破滅，那么庫存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰會壓迫開發(fā)商降價促銷。

    另一方面，庫存壓力也成為開發(fā)商普遍看淡的一個因素。據(jù)統(tǒng)計，在目前北京商品住宅的庫存量已經(jīng)接近12萬套，上半年還將有5萬套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均低于5000套，可以預見上半年樓市庫存量可能將會達到15萬套的峰值水平。

    3月開始新盤供應增加打折幅度成決定銷量主要因素

    北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：預期在3月份開盤的項目僅有20個，2011年特別是年底慘淡的市場使得大部分開發(fā)商對春節(jié)后的市場并不看好，大部分項目選擇了冬天模式。

    在20個項目中，郊區(qū)占據(jù)絕對多數(shù)，除5個城區(qū)項目外，郊區(qū)占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項目供應比較多，在2012年春節(jié)后這幾個區(qū)縣有可能成為價格調整比較早的區(qū)域，在限購調控政策不松動的大環(huán)境下，限貸抑制了大部分需求，區(qū)域內的庫存量及潛在供應量決定了區(qū)域內房價下調的深度。

    在預期入市的20個項目中，超過一半的項目目前均難以確定開盤售價，可見目前市場決定銷售量的最主要因素依然是降價幅度，價格下調超過20%的項目占據(jù)了市場銷售榜的前列。

    北京中原市場研究部分析認為全國樓市已經(jīng)入冬，開發(fā)商積極維持現(xiàn)金流，在放慢建設步伐的同時，亦將減少買地，預期土地市場將繼續(xù)冷清，房價調整將持續(xù)。

    從春節(jié)后的成交量趨勢來看，政策繼續(xù)維持原有力度，庫存積壓增加，信貸利率高企，這種情況下上半年成交量依然將維持目前的地量，價格也會明顯處于回歸合理的過程中。

    亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫指出，市場供應激增，需求繼續(xù)萎縮，住宅庫存快速累積，這都是客觀存在的事實，因此在房地產(chǎn)調控繼續(xù)從嚴、房企經(jīng)營壓力有增無減的背景下，降價打折銷售乃大勢所趨，唯有這樣才能帶動成交量的回暖。

    也有業(yè)內人士表示，對于確實有降價打算的開發(fā)商，在市場普遍打折的背景下“擠牙膏”式的試探性打折，其效果肯定沒有“一次到位”那么好，而對于沒有銷售壓力的開發(fā)商而言，小幅度的打折或許只能看作一種應對調控的姿態(tài)。