嘉凱城：市場(chǎng)回暖后業(yè)績(jī)具備高彈性

    公司前身SST亞華，重組完成后更名“嘉凱城”。公司前身為亞華種業(yè)，主要從事種子和乳制品生產(chǎn)。2008年經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，公司完成資產(chǎn)重組，同時(shí)更名為“嘉凱城”。截止本報(bào)告發(fā)布日，浙江省商業(yè)集團(tuán)為公司控股股東，通過直接和間接方式累計(jì)持有上市公司43.47%的股份。

    公司土地儲(chǔ)備豐富，足夠未來3到5年發(fā)展。截至本報(bào)告期末，公司項(xiàng)目累計(jì)建筑面積近800萬方左右，權(quán)益建筑面積近500萬方。項(xiàng)目主要分布于杭州、武漢、青島、海南、上海以及蘇州和長(zhǎng)三角其他重要城市。公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，足夠未來3到5年發(fā)展。

    公司項(xiàng)目沉淀價(jià)值高，一旦市場(chǎng)回暖業(yè)績(jī)具備高彈性。截至本報(bào)告期末，公司項(xiàng)目平均土地成本在3000元每平米左右。我們預(yù)計(jì)2011年項(xiàng)目結(jié)算均價(jià)在1.3萬元每平米。未來隨著蘇州蘇綸場(chǎng)和上海匯賢雅居項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷售，公司銷售均價(jià)還將有較大幅度增長(zhǎng)。公司雖然2011年銷售并不理想，但公司項(xiàng)目沉淀價(jià)值高，一旦市場(chǎng)回暖未來業(yè)績(jī)具備較大彈性。

    大股東實(shí)力雄厚，嘉凱城為其唯一上市平臺(tái)。公司大股東浙商集團(tuán)是浙江省省屬國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)。自2003年起，浙商集團(tuán)連續(xù)8年進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，名列2010中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第272位、中國(guó)企業(yè)效益200佳第174位。目前浙商集團(tuán)在浙江國(guó)資委旗下企業(yè)中排名前三，嘉凱城也成為浙江省國(guó)資委旗下唯一房地產(chǎn)上市公司。大股東雄厚實(shí)力將為嘉凱城后期帶來支撐。

    估值與投資建議。截至本報(bào)告期末，公司累計(jì)土地儲(chǔ)備在800萬平左右。上述待結(jié)算資源大部分將在2011年開始參與結(jié)算。預(yù)計(jì)公司2011、2012和2013年EPS分別是0.11、0.26和0.53元，RNAV在9.29元。截至3月5日，公司收盤于4.97元，對(duì)應(yīng)2011年P(guān)E為45.18倍，2012年P(guān)E為19.11倍。公司股價(jià)較RNAV折價(jià)45%。項(xiàng)目沉淀價(jià)值高，業(yè)績(jī)具備較高彈性。按照RNAV的65%，即6.04元作為公司目標(biāo)價(jià)格，維持對(duì)公司的“增持”評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控原因使得公司年報(bào)預(yù)減。