等額本金還貸扣最多? 2月按新利率計算標(biāo)準(zhǔn)月供

    衢州市民程先生發(fā)現(xiàn)，今年1至3月的按揭還貸的扣款2月份最多，“我是等額本金還貸的，每個月還款額都會比上月少3元左右。”程先生說，他2011年11月15日貸款還息824.17元，12月還息821.18元錢。今年1月份開始調(diào)利息，貸款還息增加到了871.47元，本來以為2月份起會逐漸減少，可沒想到扣了928.96元錢。而3月份的貸款還息是925.56元。“這到底是怎么算的？”程先生有些疑惑。3月16日，記者帶著程先生的疑問采訪了銀行。

    利率上調(diào)今年1月開始月供增加

    中國人民銀行衢州市中心支行工作人員介紹，根據(jù)慣例，每年1月1日，是貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整時間。

    2011年，央行分別在2月、4月、7月3次宣布加息，與購房者關(guān)系密切的5年以上貸款利率已從年初的6.40%漲至7.05%。住房公積金貸款利率也從年初的4.3%上調(diào)至4.9%，加息的累加效應(yīng)在2012年1月1日起集中體現(xiàn)。也就是說，自今年起，還貸者要開始為去年3次加息“埋單”，這就是程先生今年1月開始還款額增加的原因。

    2月份按新利率計算標(biāo)準(zhǔn)月供

    等額本金還貸者的還貸款分為貸款還息與貸款還本，本金每個月是固定的。以程先生為例，記者看到他的存折賬單上顯示，他每個月貸款還本均為833.33元。而隨著還本，本金越來越少，利息也會越來越少。但為什么今年1至3月的還貸額2月份最高呢？

    中國銀行衢州市分行工作人員介紹，1月份月供款的貸款期限，是跨越了去年12月以及今年1月的周期。

    以每月15日繳納月供款為例，1月15日繳納的月供款，需要計算的是去年12月16日至今年1月14日的一個月貸款本息。因此，1月份的貸款月供就要分開計算，即去年12月16日—31日和今年1月1日至14日兩個時間段而計。2月份當(dāng)月的貸款期限為1月16日—2月14日，則不會出現(xiàn)這樣的問題。此后，還貸額會逐月減少。所以，1月份的月供額比去年12月高，但又比2月份低。2月所扣的月供款才是全部按新利率計算的標(biāo)準(zhǔn)月供。

    新貸款者貸款方式可多作比較

    采訪中，記者了解到，對即將購房者來說，如果有公積金貸款的機會，就盡量選擇此種方式。因為經(jīng)過3次加息后，目前公積金貸款利率為4.9%，商業(yè)貸款的利率為7.05%，相差2.15個百分點。

    如果新貸款者不能通過公積金貸款的方式獲得房貸的話，那還有一個方法可以節(jié)省月供。近年銀行貸款也多有創(chuàng)新，在貸款合同中會有“利率調(diào)整方式”這樣的條款。有約定為“按年調(diào)息”或者是“按月調(diào)息”兩種供貸款者選擇。如果在簽訂合同時，選擇對自己有利的方式，會在利率發(fā)生變化的時候得到更多實惠。業(yè)內(nèi)人士說，通常利率上升階段可選擇按年調(diào)息，下降階段可選擇按月調(diào)息，這樣能夠減少利息支出，對房貸者有利。