成交回升難言“回暖” 調(diào)控政策依然從緊

    國家統(tǒng)計局近日發(fā)布一季度經(jīng)濟運行情況顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，商品房銷售同比下降。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比1—2月回落4.3個百分點，比去年全年回落4.4個百分點，創(chuàng)下近年來的最低漲幅值。

    接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家指出，在嚴厲調(diào)控政策的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)投資增速下滑加劇了市場各方對后續(xù)政策“微調(diào)或延續(xù)”的討論；其中，調(diào)控政策延續(xù)可能帶來的市場風險，值得重點關(guān)注。

    在“調(diào)控政策不動冶的基調(diào)下，市場將如何變化？開發(fā)商、購房者又將如何選擇？

    觸底反彈還是延續(xù)下跌

    自3月以來，各地樓市成交量明顯復蘇。

    4月18日，民生證券首席經(jīng)濟學家滕泰接受本報記者采訪時指出，3月份的成交量上升屬剛需釋放所致，不具有徹底回暖條件。房地產(chǎn)開工投資的下滑和開工面積的縮水也都符合市場預期。

    “隨著政府重申調(diào)控不動堯不反復，今后較長時間內(nèi)政策面不會出現(xiàn)較大變化和放松，因此，房價也會延續(xù)‘穩(wěn)重下降’趨勢，觸底反彈可能性甚微?！彪┲赋?，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷可能對經(jīng)濟帶來的影響值得重點關(guān)注。

    對于上述開發(fā)商強化營銷，以價換量應(yīng)對調(diào)控的表現(xiàn)，滕泰強調(diào)，開發(fā)商面臨資金壓力，如何解決資金鏈需求很關(guān)鍵。以價換量的“現(xiàn)金為王”模式正成為主流。此外，處于資金壓力下的房地產(chǎn)商拿地意愿降低使市場供給有所減少，與房價下跌形成僵持，繼而造成了“嚴厲政策下房價并未出現(xiàn)大幅明顯下跌”的局面。

    滕泰認為，房地產(chǎn)商致力解決自身資金問題、加強銷售、從開發(fā)商品居住型地產(chǎn)向商業(yè)辦公樓宇轉(zhuǎn)型、撤到二、三線城市發(fā)展正成為普遍選擇的模式。

    滕泰強調(diào)，近期出現(xiàn)的首套房貸款利率優(yōu)惠就是鼓勵首次置業(yè)，為的就是在打擊投資、投機需求的同時支持剛性需求。

    調(diào)控之下應(yīng)注意風險

    調(diào)控之下，后續(xù)市場走勢如何？北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉4月17日接受本報記者采訪時指出，當前各界對市丑續(xù)走勢呈現(xiàn)兩種判斷：一是可能觸底反彈。3月份房地產(chǎn)市場又見起色，有人認為這可能是觸底反彈的信號。理由就是“政府政策已然見底，現(xiàn)在可能要采取支持性的政策”；此外，一季度經(jīng)濟表現(xiàn)出乎各方預期，經(jīng)濟形勢較低迷，也加劇了這種可能。

    二是認為房地產(chǎn)的下行其實才剛剛開始。2012年政府確定了GDP7.5%的增長目標，經(jīng)濟下行的周期也許才剛剛開始。雖然各方普遍認為此種可能不大，且實際增長會高于7.5%，但由此可能帶來的各種風險，值得市場關(guān)注。

    “如果政府考慮長遠，想借房地產(chǎn)降溫來推進整個中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的話，房價的持續(xù)下降就是關(guān)鍵?！壁w曉認為，中國經(jīng)濟向內(nèi)需轉(zhuǎn)型需要城市化的驅(qū)動，如果房價太高，人口就無法進入城市，也不會有錢用于其他消費，這些都不利于我國經(jīng)濟向內(nèi)需方向轉(zhuǎn)變。

    趙曉告訴記者，他更傾向于政府會采取第二種可能。因此，必須維持房地產(chǎn)市場的調(diào)控，而非“救市”。

    在趙曉看來，當前因剛需刺激呈現(xiàn)的成交量上升并不穩(wěn)固，至少政府當前仍重申繼續(xù)調(diào)控，這也加劇了出現(xiàn)較大風險的可能。

    “應(yīng)盡早采取必要可行措施確保行業(yè)自身及市場平穩(wěn)發(fā)展?！壁w曉提醒。

    以價換量拿地意愿降低

    3月以來，以北京、上海等重點調(diào)控城市為代表，全國多地成交量持續(xù)回暖為市場帶來了一股“小陽春”，也讓持續(xù)處于寒冬狀態(tài)的開發(fā)商見到了久違的春天。

    以北京為例，隨著剛需釋放，以大興、通州等郊區(qū)項目為代表，呈現(xiàn)出“以價換量”的主流銷售形態(tài)。本報記者此前實地走訪朝陽、昌平、通州等新盤集中區(qū)域發(fā)現(xiàn)，降價開盤、贈送面積及全款大力度折扣等促銷行為比比皆是。

    據(jù)北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會日前發(fā)布的“一季度北京市場成交數(shù)據(jù)”顯示，一季度北京新建商品住房成交1.8萬套，同比下降14.2%；成交均價19516元/平方米，同比下降19.4%。

    開發(fā)商降價促銷換取銷量的同時，拿地意愿也在快速降低。國家統(tǒng)計局發(fā)布的一季度數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%，降幅比1~2月擴大3.4個百分點。

    剛需為主依然看跌房價

    4月17日，奪得3月京城新房銷售季軍的通州某房產(chǎn)項目銷售主管對本報記者表示，其3月份的購房成交量相當于去年年底至今年2月成交量的總和，剛需購房特點十分鮮明。

    “在3月138套成交單中，只有將近10套屬改善住房，其余全部屬于剛需購房，購房年齡平均在30歲左右?！鄙鲜鲣N售主管對記者透露，這一特點與該地區(qū)另一項目的銷售情況如出一轍。

    記者隨即對身邊多位有著購房意愿的年輕購房者進行了采訪。不少受訪者表示，隨著購房需求集中釋放，市場優(yōu)質(zhì)房源消化迅速，雖然房價仍然看跌，但“遇到合適房源會盡快出手”。

    數(shù)據(jù)研究中心最新發(fā)布的《2012年第一季度新青年置業(yè)報告》指出，一季度全國首次置業(yè)的剛性需求占比53.81%，意向購買60至90平方米戶型的占比38.17%，90至140平方米戶型的占比51.1%。