房地產(chǎn)：是問題，更是機會

    “新房改”：最大規(guī)模吸收流動性

    我們能否有目的地復(fù)制1998年房改的過程——釋出較少的貨幣，創(chuàng)造較大的增量財富，從而達(dá)到吸收過剩流動性的目的？

    一個顯而易見的思路，就是盤活現(xiàn)有的存量。在土地市場招拍掛之前，大量的企事業(yè)用地都是通過劃撥的方式取得的。隨著城市的快速擴(kuò)張，這些土地現(xiàn)在大多從城市邊緣變?yōu)槌鞘械闹行?，已不適于用作工業(yè)。如果將其改變用途(如工業(yè)改為商住)、增加強度(容積率)，通過評估或招拍掛程序從劃撥轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，價值立刻就可以翻倍。獲得的資金可以以資本金的形式再次注入企業(yè)，從而大幅改善企業(yè)的融資能力。其原理同1998年房改類似，可以視作企事業(yè)單位國有資產(chǎn)“房改”。

    根據(jù)廈門市的調(diào)查，僅全資市屬國有企業(yè)，可以盤活的潛在存量土地就高達(dá)上百億元。如果擴(kuò)大到非市屬國企、事業(yè)單位乃至非純國有企業(yè)，數(shù)量更為巨大。擴(kuò)大到全國其他城市，可以盤活至少數(shù)千億甚至上萬億的存量資產(chǎn)。由于投資極少(大部分位于基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的地段)，幾乎不用增加新的貨幣供給，就可以釋放出被“制度”所壓抑的巨額的增量財富。市場上的流動性壓力也會隨之減少。這是一副幾乎沒有任何副作用，且立竿見影的“特效藥”。但相對于市場上過剩的流動性，其規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    這就需要第二個更為主動的辦法——復(fù)制1998年房改，大規(guī)模啟動“全民最低保障住宅制度”：首先，大規(guī)模建設(shè)小戶型保障型住宅；然后，以成本價賣給沒有參加過房改(且在農(nóng)村沒有宅基地)的居民；獲得產(chǎn)權(quán)的居民可以市場價上市轉(zhuǎn)讓。此時，“成本價”與“市場價”之間的差額，就是社會新增財富。這部分財富沒有增加相應(yīng)的貨幣供給，可以起到1998年房改時同樣的吸收剩余流動性的效果。

    假設(shè)建設(shè)成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市場價是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流動性。假設(shè)每一套建筑面積是60平方米，就可以吸收24萬元的流動性。如果全國每年解決2000萬戶居民的保障性住宅，就可以吸收4.8萬億元的流動性。三年之內(nèi)就可以吸收數(shù)以十萬億計的流動性。

    同上一個辦法比，“新房改”可能見效較慢——其建設(shè)周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不會立即同時上市，與1998年房改一樣，其吸收流動性的效果，需在以后數(shù)年逐步釋放，但就吸收流動性的規(guī)模而言，沒有任何產(chǎn)業(yè)可以與之相比。如果采用“先租后售”分期付款的辦法，將“新房改”擴(kuò)大到包括農(nóng)民工在內(nèi)的所有新增市民，其拉動固定資產(chǎn)投資的規(guī)模還會更大，社會和經(jīng)濟(jì)效果也會更持久。

    表面上看，以低價格為低收入消費者提供住宅，與美國“次貸”有些類似，但實質(zhì)上兩者完全不同。同“次貸”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本價格(生產(chǎn)者價格)為住宅供給定價，以市場價(消費者價格)交易，價格的變動趨勢是上漲；美國“次貸”模式則相反，以市場價(消費者價格)為住宅定價，一旦市場波動，價格變動的趨勢是下跌。前者可以吸收貨幣，導(dǎo)致通縮；后者必然釋出貨幣，加劇通脹。

    房地產(chǎn)：是問題，更是機會

    顯然，“成本價”與“市場價”的差額越大，吸收流動性的效果就越顯著。由于建設(shè)成本價幾乎是固定的，市場高房價反而有利于吸收流動性。因此，只要減少銀行的風(fēng)險(銀行完全退出投資性住宅貸款市場)，就沒有必要將房價作為政策直接打擊的重點。隨著流動性的吸收，通貨膨脹的預(yù)期勢必減弱，加上保障房供給的增加，雙管齊下，迅速飆升的房價被釜底抽薪，房價高企的“炎癥”，就會不治而愈。

    在上次金融危機中，公共組屋為新加坡住宅主流市場提供了基準(zhǔn)價格。因此，盡管高端投資型住宅價格跌幅高達(dá)50%，但由于其所占市場比例很少(不到30%)，對實體經(jīng)濟(jì)的沖擊遠(yuǎn)小于美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂帶來的嚴(yán)重后果。一旦金融市場與投資住宅市場區(qū)隔，高端投資型住宅價格的漲落，就如同古董市場一樣，變?yōu)榫植渴袌龅墓铝F(xiàn)象。政府只要控制住保障房的市場價格，并使之成為市場供給的主體，整個房地產(chǎn)市場就有了一個“穩(wěn)定之錨”，政府就沒有必要對高端住宅價格進(jìn)行直接干預(yù)。

    30年改革開放得出的一條基本經(jīng)驗，就是要“充分發(fā)揮市場在配置資源過程中的基礎(chǔ)作用”。在沒有理解價格形成機制的深層原因之前，倉促出臺政策，直接打壓房價，很可能會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生預(yù)想不到的嚴(yán)重后果。理解市場價格，利用市場價格，并因勢利導(dǎo)，尋找出有效的解決辦法，才是解決住房問題的治本之策。

    1994年治理經(jīng)濟(jì)過熱時，抽緊銀根導(dǎo)致了大批的爛尾樓和銀行爛賬。但誰也沒有想到1997年金融危機的時候，被我們視為洪水猛獸的房地產(chǎn)居然獨撐大局。1998年的房改，不僅幾乎以一己之力挽救了中國經(jīng)濟(jì)，而且啟動了中國近代史上最長的“黃金增長期”。歷史經(jīng)驗表明，水能載舟，亦能覆舟。只要政策設(shè)計得好，我們就可以再次將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅，率先走出金融海嘯的陰影?！?作者為中國房地產(chǎn)研究會常務(wù)理事、廈門大學(xué)教授)