新首富王健林背后的“快富”密碼

    王健林以401.1億元人民幣的財富額問鼎《新財富500富人榜》，不過是其巨額身價的些許顯露。

    “王健林是歷屆富豪榜單中的‘漏網(wǎng)之魚’，對于401.1億元身價的計算也相當保守。”《新財富》研究員陳福向《中國企業(yè)家》直言，榜單對于王健林的估算，不過基于去年的第二輪私募融資、以及工商資料得來——只計算了商業(yè)地產(chǎn)部分，對其全產(chǎn)業(yè)鏈的價值還無從納入，更何況上市后財富規(guī)模的大幅翻倍。

    現(xiàn)在說王健林因問鼎榜單而徹底告別“隱形大佬”的稱謂還為時尚早，他作為極個別未登陸資本市場即問鼎首富寶座的富豪，其價值尚在另一份榜單《2009-2010財富最快成長50人》中潛伏。在這份榜單中，王健林排名第四，排名第三的龍湖地產(chǎn)(00960.HK)吳亞軍，收益主要來源2009年赴港上市帶來的財富放大，而排名第一的張茵，旗下玖龍紙業(yè)(02689.HK)的股價一年中則飆升近20倍。

    這次，不過是王健林在正式穩(wěn)居中國新首富之前的一次路演（與排名第二的許家印僅差15.8億元），在旗下萬達商業(yè)地產(chǎn)A股上市進入倒計時之際，不妨探究一下王健林財富快速增長的密碼。

    商業(yè)地產(chǎn)：打通商業(yè)與地產(chǎn)間的“任督二脈”

    “即便在90年代萬達有20-30個城市的發(fā)展規(guī)模，銷售突破100多億的時候，我始終有危機感，覺得這不是做生意的方式：每一年全國新開工12-14億平米，加上續(xù)建就超過20億平米，以后利潤會越來越少。我們一塊兒琢磨，就做收租業(yè)吧。人多？那就做零售收租業(yè)吧。招租、收租困難？那就做訂單商業(yè)地產(chǎn)吧。”王健林在2009年完成第二次私募融資后的一次公開講演中，回顧萬達商業(yè)地產(chǎn)模式的形成過程。

    持續(xù)10年下來，萬達的模式就與整個房地產(chǎn)行業(yè)有了區(qū)別。這從2008年以來房地產(chǎn)行業(yè)掉頭直下、冰封千里，萬達依舊攻城略地、批量“抄底”的氣勢中可見一斑。從2008年第四季度開始，萬達一舉將5個地塊收入囊中。2009年僅利用半年時間拿下10余個城市的核心地段的項目。到了2010年初，王健林的計劃再度加碼，2010年新開業(yè)17個萬達廣場，2011年計劃新開業(yè)20個萬達廣場，到2012年萬達廣場數(shù)量將超過80個，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。

    對于如此快速的擴張，王健林的自信恰恰來自于行業(yè)其他企業(yè)難以企及的全產(chǎn)業(yè)鏈。從萬達廣場到萬達電影院線，從萬千百貨到萬達索菲特大飯店，王健林打造了集寫字樓、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、大型購物中心、高星級酒店、公寓于一體的“城市綜合體”，協(xié)同其的，則是萬達自己的設(shè)計規(guī)劃院、酒店管理公司，以及沃爾瑪、百盛百貨、美國百勝餐飲集團等共同設(shè)計“訂單”的跨國巨頭。

    “這種商業(yè)地產(chǎn)模式布局具有互補性，圍繞這個核心的規(guī)模擴張比較穩(wěn)健，同時這種長期租約的模式保證了資金流的持續(xù)性，在一定程度上可對沖住宅價格的周期性波動。”《新財富》研究員陳福對記者說。

    王健林對此稱之為“打通了商業(yè)和地產(chǎn)之間的任督二脈”，“要什么就有什么”令全產(chǎn)業(yè)鏈合縱連橫：“我覺得最重要的一點不是看你現(xiàn)在盈利了多少，而是看萬達的商業(yè)模式和所有房地產(chǎn)不一樣，而且這種企業(yè)的估值應(yīng)該更看好長遠的利益。”

    調(diào)控“清算”：手持二三線城市“土地牌”

    在王健林的商業(yè)地產(chǎn)王國即將振翅起飛之際，一場沒有博弈的“單邊調(diào)控”正在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進行“清算”，樓市價格也在開發(fā)商與消費者的觀望中處于僵持狀態(tài)。

    對于萬達資金鏈能否跟上其迅猛擴張步伐的質(zhì)疑聲也是不絕于耳，特別是在前期投資大，回收期長的風險面前，王健林依舊對“要什么就有什么，沒有什么就自己來”的思維方式“志在必得”。不容否認，萬達目前發(fā)展中的最大障礙就是資金流，王健林此前也坦言“不排除對2010年的形勢進行重新分析和判斷”，然而越來越緊的宏觀調(diào)控并不同于金融危機，為這位商業(yè)地產(chǎn)的先行者提供了難得的機遇。

    此前在平衡“只租不售”模式下的資金回收期間過長問題上，王健林嘗試了在萬達商業(yè)項目周邊獲取住宅項目溢價。依附于城市綜合體之上，與商業(yè)資源相互借勢，萬達廣場的住宅區(qū)作為關(guān)鍵時期“投資性物業(yè)”的避風港，其價值正在分秒增值。與此同時，這個平衡主模式缺陷的反向思維之舉，也撼動了住宅地產(chǎn)的行業(yè)大哥——萬科。

    2010年一季度，萬達首次按照上市公司標準發(fā)布的銷售業(yè)績顯示，一季度實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額約152億元，同期萬科地產(chǎn)的銷售金額為150.9億元，萬達對此數(shù)據(jù)的注釋是：該數(shù)據(jù)未包含的部分包括商業(yè)物業(yè)租金收益、酒店物業(yè)的收益，僅限于銷售的住宅、公寓和可售小商鋪的合同金額。從公開資料上看來，這是萬達在地產(chǎn)銷售業(yè)績上對萬科的首次超越，也是其在住宅市場上的一次飛躍。

    另一方面，正如陽光100置業(yè)集團總裁易小迪對于調(diào)控的評價，“有人得了肥胖癥，全國都要減肥，有的還是長身體的小孩子”，目前二三線城市的很多房地產(chǎn)市場正處于起步階段，而萬達自2001年開啟異地擴張以來，始終都在扮演一種打造城市商業(yè)中心的角色。此次房地產(chǎn)調(diào)控要求提高土地出讓門檻，亟待招商引資的地方政府城市更加青睞于商業(yè)配套齊全的“城市綜合體”，萬達模式無疑具備無可比擬的競爭優(yōu)勢，計劃年內(nèi)在青島、南京、西安、洛陽、鄭州等地陸續(xù)擴張。

    伴隨房地產(chǎn)新政對保障性住宅比例的增加，陽光新業(yè)、華潤置地、富力地產(chǎn)等都在悄然向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。引用王健林此前所說“這件事情太復雜，先要懂商業(yè)，然后才是懂地產(chǎn)，然后還要懂管理”，越復雜的東西，能夠形成競爭的對手也就越少。

    資本寵兒：下一個IPO大佬

    如果不是2009年6月份萬達集團第二輪私募規(guī)模、價格提供了一個作價尺度，或許待萬達商業(yè)地產(chǎn)正式登陸A股首日，又會演繹一出當年“許家印易主富豪榜”的反轉(zhuǎn)劇。

    而第二輪私募消息一經(jīng)放出，即創(chuàng)下中國民營企業(yè)內(nèi)地私募的“兩最”：一個是資金規(guī)模，計劃募集40億元，收到的確認函則超過400億元；另一個是價格，每股17元。此外，入股的都是民營企業(yè)的大腕，沒有一家國有企業(yè)。

    萬達商業(yè)地產(chǎn)向來是資本的寵兒，2004年國內(nèi)資本市場正處熊市，萬達海外上市的念頭剛剛萌生，摩根大通、里昂證券、摩根斯坦利、麥格理、瑞銀等投行接踵而至。盡管最終其在IPO上接連遭遇兩次波折：2007年房地產(chǎn)信托基金（REITs）上市計劃叫停，2008年經(jīng)濟危機下IPO渠道冰封，但這絲毫不會影響他一經(jīng)上市，即成中國房地產(chǎn)行業(yè)市值最大的企業(yè)。

    綜合公開資料顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)2009年預期利潤為35-39億元，預期每股收益2.17元，依照我國證券市場規(guī)定IPO市盈率不高于20倍，萬達上市當日市值可飆升至700-780億元。若按照目前A股房地產(chǎn)平均市盈率30倍計算，王健林父子持有萬達商業(yè)地產(chǎn)23.6億股，上市后身價或達1536.36億元。

    繼失意REITs后，萬達別無選擇，趁著后危機時代經(jīng)濟逐漸轉(zhuǎn)暖的時機，借助A股IPO支撐這座“商業(yè)地產(chǎn)王國”的擴張與復制，目前已幾成定局，這一擇途之舉，單純從融資能力角度來看，屆時或?qū)l(fā)揮A股市場的極致。