SOHO中國張欣:目前已現(xiàn)房地產(chǎn)冬天 開發(fā)商在崩潰邊緣

    5月21日，地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)SOHO中國有限公司總裁張欣、摩根大通中國區(qū)投資銀行副主席龔方雄在上海發(fā)起了一場“房價泡沫舌辯”;以房地產(chǎn)事業(yè)起家的張欣認(rèn)為，目前已經(jīng)出現(xiàn)“房地產(chǎn)的冬天”，房價泡沫正在收緊，前景并不樂觀。而龔方雄則認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看來，現(xiàn)在的中國房價還不算是“資產(chǎn)泡沫”。

    張欣與龔方雄是在《財經(jīng)》雜志、科文頓柏靈律師事務(wù)所、摩根大通集團(tuán)在上海世博會美國館聯(lián)合主辦的《中美商業(yè)關(guān)系戰(zhàn)略對話》論壇中，發(fā)表上述談話。參加同場論壇的清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白重恩，也對住房政策做出提出建言。

    張欣：開發(fā)商已處在崩潰邊緣

    張欣表示，4月份房貸新政出臺(指二套房貸首付率調(diào)升、貸款利率訂出下限等一系列緊縮政策)后，SOHO內(nèi)部原本10%的商用房地產(chǎn)增長率，隨即下滑至5%;多數(shù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)50%甚至到80%的交易量下滑，前景極不樂觀。

    張欣指出，對比2008年經(jīng)濟(jì)危機剛剛開始時，房地產(chǎn)市場遭遇嚴(yán)重打擊，年交易量下滑至2.4萬億人民幣;政府很快出臺了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案，到了2009年底，房地產(chǎn)市場交易量增長至4.4萬億元。張欣認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場的最后結(jié)果，恰恰相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)刺激方案的總量，包括SOHO中國在內(nèi)的房地產(chǎn)公司銷量都重返高點，SOHO中國甚至創(chuàng)下歷史新高，賺了33億元人民幣。

    “這簡直是創(chuàng)紀(jì)錄了!”張欣說，房價快速增長時，土地招拍價格越掛越高，僅僅是土地價格，北京五環(huán)以外的土地就拍出每平米2萬元的價格;如果要造房子，至少要賣到每平米4萬元水準(zhǔn)，才能維持僅僅10%的凈利潤率。張欣形容，投資客突然在拍價最高的時刻銷聲匿跡，“這種情況非?？膳??！?/p>

    事實上，許多商業(yè)用地、公寓處于空置狀態(tài)，張欣表示，2009年房地產(chǎn)景氣大好，但無論在上海浦東或是北京CBD區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的空置率都在30%到40%之間，其實是典型的泡沫癥狀。擁有房產(chǎn)者如果能順利出租，目前的損傷程度較小，然而據(jù)她觀察，現(xiàn)在房地產(chǎn)景氣直線下滑，連租賃出去的機會都很罕見。

    張欣認(rèn)為，在前一波房產(chǎn)泡沫中，大量的國有企業(yè)站在拍賣方，然而這類土地供應(yīng)屬于不可持續(xù)的一類，4月份房貸新政出臺后，市場反應(yīng)迅速，土地銷量完全消失，使得開發(fā)商目前處在崩潰邊緣。

    另一方面，由于地方政府負(fù)債累累，先前的還債方式是把公有土地重新選址，用拍賣舊址所得來償還債務(wù)。一旦土地價格下降，賣地變現(xiàn)所得不如過去豐厚，地方政府于是開始對不特別貴的土地征稅，使開發(fā)商面臨的政策壓力加大。

    張欣指出，經(jīng)過一輪市場景氣，開發(fā)商手上資金量比較充足，目前還不到2007、2008年那樣的絕望情緒，因此不會急著把房地產(chǎn)市場價格降下來，然而“到底能堅持多久，就不是很清楚了。”張欣說。

    龔方雄：農(nóng)地消失將繼續(xù)抬高地價

    龔方雄則以土地的稀缺性理由，否認(rèn)了房地產(chǎn)泡沫的說法。

    龔方雄指出，股票市場方面，過去9年，巴西股市漲了7倍，俄羅斯股市漲了6倍，印度股市漲了4到5倍，然而中國A股只漲了10%，股市肯定沒有泡沫。

    然而，中國僅有一類資產(chǎn)的升幅跟中國GDP的漲幅，以及巴西股市的漲幅相當(dāng)，即是房地產(chǎn)市場。龔方雄指出，過去9年是一個“史無前例的工業(yè)化和城市化過程”，18世紀(jì)工業(yè)革命的歐洲只有約1億人口，20世紀(jì)初期是1億人口左右的美國，20世紀(jì)末期，工業(yè)化發(fā)生在1億人口的日本;然而現(xiàn)在，是13億人的中國和12億人的印度同時在工業(yè)化，加上新興市場，全球掀起了30億人的工業(yè)化運動。

    在巴西、俄羅斯方面，新興市場的工業(yè)化反應(yīng)在股市的資源類上市企業(yè)，因此相關(guān)股市升幅驚人;然而在中國，則是反應(yīng)在房地產(chǎn)市場，這與中國可耕地處于全球排名倒數(shù)第二的土地稀缺性有密切關(guān)系(第一名則是可耕地同樣稀缺，而房價居高不下的日本)。

    龔方雄指出，中國960平方公里的國土面積雖然比美國的930平方公里大，但是可耕地僅占國土面積的40%，人口卻是美國的4倍。一旦工業(yè)化、城市化進(jìn)程加速，可耕地流失的速度就會加快，例如上海的浦東，原先是一片農(nóng)田，現(xiàn)在沒有了可耕地;深圳原本也是四周環(huán)繞農(nóng)田的漁村，現(xiàn)在變成巨型都市。

    “中國缺鐵礦砂、缺油，沒關(guān)系，我們用錢買，但土地是不可貿(mào)易的資源?！饼彿叫壅J(rèn)為，中國將進(jìn)入一個不可逆的農(nóng)地消失過程，地價上升未來仍會是趨勢。

    盡管包括張欣在內(nèi)的許多房地產(chǎn)專家、業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，以中國目前的人均GDP收入，對比飛漲的房價很不合理，龔方雄卻反駁，印度的國民生產(chǎn)總值和人均GDP都是中國的三分之一，但首都孟買的房價卻比上海還貴，足見兩者間存在其他的邏輯關(guān)系，人均收入不高不代表房價不可以高。

    白重恩：政府應(yīng)征稅補貼并行

    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白重恩則從住房政策的角度，提出較多建言，希望能夠平抑房產(chǎn)價格。白重恩建議，政府應(yīng)該征收財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，也就是以房價作為稅基，征收一定比例賦稅，能夠有效降低房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手、買賣交易量。

    同時白重恩建議，對房產(chǎn)征收重稅的同時，應(yīng)該對公租房、商品房進(jìn)行補貼，在抑制房價的同時，提高中產(chǎn)階級的購屋能力，會是較為有效的住房政策。