住房分類是劑什么藥？

    5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書。據(jù)透露，2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增長。

    由此可以看出，雖說住房消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了市場化時代，但是從構(gòu)建和諧社會的層面看，作為百姓重要生活資料的住房產(chǎn)品，不僅僅是一種商品，它實(shí)際上帶有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，讓百姓“居者有其屋”，是政府義不容辭的職責(zé)。

    出于房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)巨大的拉動作用和支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，我國一直對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取支持鼓勵性的寬松政策，導(dǎo)致投資需求逐漸成為左右我國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，市場和房價的增長方式逐步從剛性需求拉動向投資拉動轉(zhuǎn)變，即便在北京、上海等不少大城市房屋租售比已低于1：30的情況下，需求依然強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)表現(xiàn)出了明顯的投機(jī)性。

    我國現(xiàn)行商品房化的房地產(chǎn)市場，未能根據(jù)居民消費(fèi)能力差異和客觀上形成的消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)建立起相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)，在體制上存在著嚴(yán)重的供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性不平衡的缺陷，必然會因?yàn)槭袌龉┣箨P(guān)系失衡引發(fā)一系列無序發(fā)展問題的產(chǎn)生。同時，完全商品化市場體系結(jié)構(gòu)上的單一性，市場職能的局限性，也難以承擔(dān)發(fā)展與穩(wěn)定多重任務(wù)要求。而在房價高企的情況下，大幅度降低房價將直接引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的重大動蕩，對發(fā)展造成不利影響。再則，外部宏觀調(diào)控和降價措施并不能從根本上彌補(bǔ)市場體制的缺陷，徹底改變市場的商品化屬性。尤其應(yīng)認(rèn)識到，房價的降低并不能完全徹底解決廣大中低收入階層，尤其是低收入階層的住房問題。實(shí)際上，當(dāng)前圍繞商品房價格問題的熱議，對于廣大中低收入階層已沒有多少現(xiàn)實(shí)意義。房價問題已使我國一元化體制的房地產(chǎn)市場在發(fā)展與穩(wěn)定之間，陷入進(jìn)退兩難的僵局。

    盡管在世界范圍內(nèi)由房地產(chǎn)市場的過度發(fā)展引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況不乏先例，但很多人卻仍抱著僥幸心理，認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場有著供給相對不足“先天優(yōu)勢”，市場剛性需求龐大的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，不存在日本的匯率因素，美國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、經(jīng)濟(jì)增長乏力、國內(nèi)金融虛假拉動等危機(jī)引發(fā)機(jī)制。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展也正是在力圖維持現(xiàn)狀，問題不斷積累，矛盾日益激化的狀態(tài)中，迎來了嚴(yán)峻的形勢。

    對此，我們可以針對供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡的根本性問題，根據(jù)居民收入兩極分化形成的住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，打破體制的的束縛，建立相應(yīng)的分類供給市場體系，形成解決中低收入者低價房需求的保障性住房分類市場和滿足中高收入者購房或投資需求的商品房分類市場分類供給市場體系，將發(fā)展與穩(wěn)定兩項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行拆解，由不同性質(zhì)的分類市場獨(dú)自承擔(dān)。保障性住房發(fā)揮著穩(wěn)定房價、穩(wěn)定社會的職能；二手房市場憑借其存量巨大的住房資源，對保障性住房和商品房市場的供求關(guān)系和房價進(jìn)行調(diào)節(jié)；新建商品房市場則起到拉動增長的作用。各細(xì)分市場依托自身職能，相互間會分別形成穩(wěn)定、調(diào)節(jié)、增長拉動等作用機(jī)制。

    值得注意的是，在土地資源相對稀缺的國情下，保障性住房市場的大規(guī)模建設(shè)，必然會相應(yīng)減少新建商品房市場的土地供應(yīng)量，進(jìn)一步加重供給不足的矛盾，將不可避免地引起商品房市場發(fā)生重大的調(diào)整，甚至引起房價的“再度增長”。因此，在保障性住房建設(shè)的初期，市場體系尚未健全的階段內(nèi)，必須針對引起市場和房價過度增長的投資消費(fèi)等現(xiàn)象，加大調(diào)控力度，保持市場的平穩(wěn)，避免保障性住房造成不利的影響。隨著保障性住房市場存量規(guī)模的增加，供求矛盾得到一定程度的緩解時，就會形成分流對商品房的需求，減少對房價增長的期望值，降低對房價的敏感性。兩大分類市場的相互作用結(jié)果，將分別展現(xiàn)出對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和房價的穩(wěn)定、調(diào)節(jié)職能。