廣東今年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？總體上漲趨勢(shì)將得到遏制

    “2017年抑房?jī)r(jià)與去庫(kù)存并行”，這是廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì)對(duì)今年樓市整體形勢(shì)的判斷。

    3月23日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在廣州舉辦“2017廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì)暨金融創(chuàng)新交流會(huì)”，廣東房企、有關(guān)主管部門、專家學(xué)者、各地房協(xié)負(fù)責(zé)人以及媒體朋友200多人齊聚廣州，剖析市場(chǎng)走勢(shì)和房地產(chǎn)金融形勢(shì)。記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，會(huì)議聚焦的熱點(diǎn)話題包括：轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程中特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展前景，探討資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金、發(fā)行債券、信托融資等金融創(chuàng)新破冰的可能，探索兼并收購(gòu)、股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)等資源整合戰(zhàn)略。

    1-2月廣東樓市總體活躍，地價(jià)漲幅大

    今年1-2月，廣東商品房銷售量和銷售均價(jià)同比基本持平，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為活躍。廣東省房協(xié)透露，全省商品房銷售面積、銷售金額分別為1443.82萬(wàn)平方米和1545.98億元，同比增長(zhǎng)0.6%和3.3%。其中，商品住宅銷售面積1286.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.1%；銷售額1309.38億元，同比持平；銷售均價(jià)10179元/平方米，同比略降0.1%，比全年平均水平下降757元/平方米，降幅為6.9%。其中，珠三角地區(qū)受多個(gè)城市實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，商品房銷售面積908.36萬(wàn)平方米，同比下降15.0%；占全省的62.9%，同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)：銷售均價(jià)13833元/平方米，同比上漲12.5%。粵東西北地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，商品房銷售面積同比分別增長(zhǎng)87.4%、14.7%和53.3%，增幅均較為明顯。但2月末的待售面積比去年末有所反彈。

    土地市場(chǎng)方面，1-2月，廣東房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積、成交價(jià)款為186.62萬(wàn)平方米和166.76億元，同比分別增長(zhǎng)68.4%和212.5%；成交均價(jià)8936元/平方米，同比增長(zhǎng)85.6%。省房協(xié)認(rèn)為，土地購(gòu)置面積大幅回升，是市場(chǎng)平抑房?jī)r(jià)快速上漲、逐步走向穩(wěn)定的前提，但土地價(jià)格的大幅上漲也加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    分城施策成效顯現(xiàn)，限購(gòu)難止需求累積

    1-2月廣東商品住宅銷面積同比增長(zhǎng)的城市達(dá)16個(gè)，且主要為三四線城市；房?jī)r(jià)同比上漲的城市則達(dá)19個(gè)，其中珠三角城市總體上不僅絕對(duì)值高，相對(duì)漲幅也較大。省房協(xié)認(rèn)為由此反映出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的導(dǎo)向作用日益顯效，珠三角地區(qū)因熱點(diǎn)城市調(diào)控嚴(yán)厲而成交萎縮，但房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大；而粵東西北主要為三四線城市，政策環(huán)境仍以促進(jìn)去庫(kù)存為主，市場(chǎng)整體表現(xiàn)活躍。

    得益于都市圈和城際交通發(fā)展，人口政策等利好，房地產(chǎn)需求將不斷積累。3月調(diào)控加碼，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松分析認(rèn)為，基于熱點(diǎn)城市客戶上門量持續(xù)上升，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看恐怕限購(gòu)難止回暖。陳勁松分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為未來(lái)三年隨著大都市圈的形成，城市分化會(huì)更加嚴(yán)重。而隨著一些與房地產(chǎn)相關(guān)的新規(guī)則的誕生，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)可能會(huì)出現(xiàn)許多新的變化。

    資金壓力增大，投資開發(fā)回落調(diào)整

    受調(diào)控政策尤其是信貸政策影響，企業(yè)銷售回籠資金不如去年同期，行業(yè)資金壓力增大，投資開發(fā)同比增速回落調(diào)整。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月，廣東房地產(chǎn)到位資金3317.90億元，同比增長(zhǎng)19.8%。其中，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)9.4%，個(gè)人按揭貸款同比下降3.9%，明顯不如去年全年20.0%和53.7%的增速。投資方面，1-2月廣東房地產(chǎn)完成投資額1112.53億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比2016年全年回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)方面，1-2月，廣東商品房施工面積57113.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.3%。其中，新開工面積1781.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%；竣工面積1612.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.3%。

    近期國(guó)家不斷加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管控，東方花旗證券創(chuàng)新與金融機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理方原草認(rèn)為，在促進(jìn)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，降低房地產(chǎn)杠桿水平的情況下，房企傳統(tǒng)的融資渠道門檻將越來(lái)越高。

    REITs亟待破冰，金融創(chuàng)新積極推進(jìn)

    隨著涉房企業(yè)的公司債政策收緊，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)劃進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，尤其對(duì)支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行規(guī)范，今年房企資金壓力更大。方原草認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)金融亟需創(chuàng)新，但真正的REITs產(chǎn)品的推出仍面臨一系列的問(wèn)題與困難。一是缺乏REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行上市的管理辦法，無(wú)法將當(dāng)前穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)公司上市掛牌與一般公司的上市發(fā)行相區(qū)別；二是缺乏REITs基金投資運(yùn)作的管理辦法，目前除了個(gè)別基金試點(diǎn)外，還不能大規(guī)模有序發(fā)展；三是缺乏信托制度下對(duì)金融產(chǎn)品和持有人征稅的正確認(rèn)識(shí)，雙重征稅壓制了REITs的產(chǎn)品發(fā)展。但方原草仍認(rèn)為REITs的未來(lái)十分光明，且當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等類REITs產(chǎn)品在中國(guó)資本市場(chǎng)方興未艾，東方花旗將持續(xù)推動(dòng)該方向項(xiàng)目的融資探索。

    未來(lái)房地產(chǎn)證券化將繼續(xù)深化推進(jìn)，房企可借力于專業(yè)的房地產(chǎn)基金，深耕房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。包括養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。

    預(yù)計(jì)今年熱點(diǎn)城市成交回落，非限購(gòu)城市階段性活躍

    與會(huì)嘉賓預(yù)測(cè)，今年熱點(diǎn)城市的成交量將有所下降。而熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲，激發(fā)了三、四線購(gòu)房群體的購(gòu)房意愿，在當(dāng)前投資環(huán)境尚未明顯改善、投資渠道仍較有限等背景下，非限購(gòu)城市的樓市可能呈現(xiàn)階段性的活躍期。

    關(guān)于今年房?jī)r(jià)走勢(shì)，總體房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將得到遏制，但預(yù)計(jì)調(diào)整幅度有限。一方面是熱點(diǎn)城市的供求矛盾依舊難以扭轉(zhuǎn)，另一方面是高地價(jià)成為房?jī)r(jià)的有力支撐，而日益稀缺的土地資源現(xiàn)狀更增強(qiáng)大企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊和資產(chǎn)的渴求。

    連線：

    廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)王韶：

    打造資源整合平臺(tái)，細(xì)分領(lǐng)域大有可為

    廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)王韶認(rèn)為，為堅(jiān)持住房的居住屬性，強(qiáng)化“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，中央“抑泡沫、控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”態(tài)度異常堅(jiān)決，不斷從嚴(yán)調(diào)控、強(qiáng)化預(yù)期管理。“兩會(huì)”前后，包括北京、廣州、長(zhǎng)沙等20個(gè)城市收緊或持續(xù)收緊限購(gòu)限貸政策，且有進(jìn)一步加碼空間，宏觀調(diào)控政策沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。一句話：2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將非常困難、非常復(fù)雜。

    王韶建議：一要領(lǐng)會(huì)當(dāng)前形勢(shì)，積極支持配合中央和地方的調(diào)控精神，切實(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；二要順勢(shì)而為，深入研究和分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，更加注重產(chǎn)品研發(fā)和市場(chǎng)需求，回歸產(chǎn)品和服務(wù)提升，提高市抗風(fēng)險(xiǎn)能力；三是結(jié)合粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和《廣東省貫徹落實(shí)國(guó)家<十三五旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃>實(shí)施方案》的實(shí)施，以新思維、新技術(shù)、新手段擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)涵，延伸開發(fā)鏈條，適時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    事實(shí)上，中國(guó)的市場(chǎng)依然巨大，旅游休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老、體育文化、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等，都有旺盛的需求。關(guān)鍵是政府部門要真正清費(fèi)降稅，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造一個(gè)良好的營(yíng)銷環(huán)境，堅(jiān)決推進(jìn)供給側(cè)改革，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展熱情。

    王韶表示，廣東省房協(xié)將在四方面著力：一是加強(qiáng)和有關(guān)部門聯(lián)系溝通，開展房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)查，代表行業(yè)發(fā)聲，切切實(shí)實(shí)讓會(huì)員單位獲得好處；二是通過(guò)人大和政協(xié)代表提交議案，不斷推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制改革，為行業(yè)營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展環(huán)境；三是關(guān)注房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)發(fā)展，尤其是特色小鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；四是著手與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，搭建土地、資金、人才交流等平臺(tái)。