地產(chǎn)商“缺血” 資金壓力將“迫降”房?jī)r(jià)？

    日前中國指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來源增速整體放緩，“新國十條”出臺(tái)后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

    資本市場(chǎng)的融資渠道也正對(duì)地產(chǎn)商收窄，原本指望通過增發(fā)等再融資方式輸血的上市地產(chǎn)公司，近期已頻頻公告放棄或調(diào)整再融資計(jì)劃。

    盡管調(diào)控“組合拳”已連續(xù)打出兩個(gè)月，但高高在上的房?jī)r(jià)并未有明顯的回落。房地產(chǎn)商資金充裕，被認(rèn)為是支撐新房?jī)r(jià)格遲遲不降的理由之一。但隨著時(shí)間的推移，一系列調(diào)控措施的深入，資金壓力已經(jīng)成為房地產(chǎn)商不得不面對(duì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

    此前央行發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬億元，增長(zhǎng)44.2%，當(dāng)年末全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額7.3萬億元。央行分析稱，其中以定金及預(yù)收款為主的其他資金同比增長(zhǎng)71.9%，國內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)48.5%，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源。但現(xiàn)在，銷售成交的低迷以及信貸的收緊，讓這一主要的資金源頭走向“枯竭”。

    先看銷售。從4月中旬“新國十條”舉措出臺(tái)之后，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量立即進(jìn)入冰封期，一線城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信貸近日的研究報(bào)告稱，華潤置地5月份銷售額同比下降68%，環(huán)比下降64%。按照此前預(yù)計(jì)的2010年銷售目標(biāo)270億元，華潤置地目前僅完成24%，是5月份銷售量跌幅最凌厲的內(nèi)地房企龍頭股之一。這還只是冰山一角，部分城市的成交數(shù)據(jù)下滑明顯。以北京為例，統(tǒng)計(jì)顯示，6月上旬，北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中，147個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“零成交”。在剛剛過去的2009年，成交量的步步走高，讓房地產(chǎn)企業(yè)快速回籠巨額資金，并支撐其迅速擴(kuò)張，也因此出現(xiàn)爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯寞偪褚荒弧r(shí)過境遷，銷售急跌的數(shù)據(jù)背后，恐怕是地產(chǎn)商資金鏈的逐步收緊。

    信貸的收縮則是本輪調(diào)控措施的鋒刃利劍。信貸的高增長(zhǎng)，被認(rèn)為是過去一年半房地產(chǎn)企業(yè)敢于高價(jià)拿地的動(dòng)力之一。2009年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)貸款同比增幅高達(dá)38.8%，同期的住房按揭貸款和開發(fā)貸款的同比增速則分別為43.3%和31%。研究認(rèn)為，不論將數(shù)據(jù)與內(nèi)地以往的增速比較，還是與近年全球主要國家和地區(qū)比較，發(fā)現(xiàn)房貸有飛漲的趨勢(shì)，而樓市泡沫破裂前，貸款多為寬松且增速偏快。但調(diào)控新政顯然扭轉(zhuǎn)了這一趨勢(shì)。6月15日,銀監(jiān)會(huì)公布的2009年報(bào)重申，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，敦促銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和土地購買的貸款管理。日前中國指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來源增速整體放緩，“新國十條”出臺(tái)后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

    地產(chǎn)商資金的壓力還不止于此。

    資本市場(chǎng)的融資渠道也正對(duì)地產(chǎn)商收窄，原本指望通過增發(fā)等再融資方式輸血的上市地產(chǎn)公司，近期已頻頻公告放棄或調(diào)整再融資計(jì)劃。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì),在申萬行業(yè)分類中,有102家上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其中自2009年以來，已公告增發(fā)事宜但還沒有實(shí)施的上市房企有38家，擬募集資金超過1000億元。現(xiàn)在這些計(jì)劃正逐步走向“流產(chǎn)”。去年就宣布112億元再融資計(jì)劃的萬科，到6月份已經(jīng)是融資計(jì)劃時(shí)間表的最后一個(gè)月；而此前5月12日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布該公司擬撤銷去年發(fā)布的不超過50億元的非公開增發(fā)方案。有研究者表示，目前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的股票融資難度較大，如果再融資遇阻，盡管對(duì)萬科等龍頭公司資金鏈影響并不是很大，但對(duì)于某些企業(yè)沖擊較大，當(dāng)調(diào)控政策持續(xù)到2011年時(shí)，有30%的地產(chǎn)上市公司會(huì)出現(xiàn)較大資金缺口。

    輸血的源頭被收空同時(shí)，抽血的壓力也在增大。土地增值稅清算的嚴(yán)格征收，正成為懸在地產(chǎn)商頭上的一把達(dá)摩克利斯劍。此前，國家稅務(wù)總局分別在5月26日和6月3日出臺(tái)兩個(gè)針對(duì)土地增值稅清算的通知，要求土地增值稅清算從嚴(yán)征收，這一措施被認(rèn)為將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。土地增值稅全額征收政策出臺(tái)后，一些地方稅務(wù)部門已收到予以嚴(yán)格執(zhí)行的通知。有研究者表示，盡管全額繳納土地增值稅不會(huì)影響開發(fā)商的利潤，但會(huì)對(duì)其現(xiàn)金頭寸產(chǎn)生巨大沖擊。申萬萬國的分析師測(cè)算，土增稅對(duì)上市現(xiàn)金流的整體影響在5%左右。國泰君安分析師表示，一些公司2009年末應(yīng)付的土地增值稅(預(yù)提)占現(xiàn)金比例較高，若年內(nèi)清算可能面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

    房地產(chǎn)成交量大幅下滑，但房?jī)r(jià)依然沒有明顯回落，重要的原因就是地產(chǎn)商自恃資金尚且充足，可以應(yīng)對(duì)低迷，等待轉(zhuǎn)機(jī)。但現(xiàn)在，當(dāng)資金壓力逐漸顯現(xiàn)時(shí)，地產(chǎn)商已經(jīng)到了調(diào)整銷售策略、放棄幻想的時(shí)候了。分析稱，地產(chǎn)公司暫時(shí)還不會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，但行業(yè)高杠桿率的特點(diǎn)決定了如果在銷量持續(xù)低迷，信貸保持緊縮的情況下，地產(chǎn)商的緊日子將會(huì)很快到來，下半年房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力也會(huì)加大。有業(yè)內(nèi)人士則直言，對(duì)于開發(fā)商來說,目前最好的融資渠道,就是趕快賣房子。

    龍頭企業(yè)一向被認(rèn)為是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，萬科的一言一行就備受關(guān)注。萬科總裁郁亮日前表示，“小心駛得萬年船”，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)從上次市場(chǎng)調(diào)整中吸取教訓(xùn)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，通過加快銷售回籠資金才是最重要的。郁亮進(jìn)一步坦言，當(dāng)企業(yè)資金非常緊張的時(shí)候，降價(jià)促銷是常見的應(yīng)對(duì)措施之一。但資金充裕并不是拒絕調(diào)整價(jià)格的理由，至少萬科不會(huì)因?yàn)橘Y金充裕就無視市場(chǎng)的變化。