民營(yíng)房企的最終出路

    從年初王石的“調(diào)價(jià)拐點(diǎn)論”到最近SOHO中國(guó)總裁潘石屹提出的“房企拐點(diǎn)論”，無(wú)疑都將房地產(chǎn)企業(yè)推向了風(fēng)口浪尖。而年前，馮侖先生的著作《野蠻生長(zhǎng)》，則把房地產(chǎn)企業(yè)在叢林法則下野蠻生長(zhǎng)的情景描述的淋漓盡致，向世人展示了一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人成長(zhǎng)的歷程，同時(shí)，也點(diǎn)明了房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)殘酷的現(xiàn)實(shí)。

    民營(yíng)房企成眾矢之的

    房企拐點(diǎn)論的拋出，意味著房地產(chǎn)界面臨一場(chǎng)腥風(fēng)血雨較量，將會(huì)有不到5%的企業(yè)可以存活。那么，也就是說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著殘酷的拐點(diǎn)。

    不可否認(rèn)，從生產(chǎn)方式上看，以知名品牌住宅為紐帶，以大型企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)規(guī)模開(kāi)發(fā)，將成為一種趨勢(shì)，大魚吃小魚是一種必然，也是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。大型企業(yè)除了依靠企業(yè)的積累和銀行貸款來(lái)發(fā)展壯大企業(yè)的傳統(tǒng)方法外，以資產(chǎn)為紐帶，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，上市募集資金、銀企合作以及兼并、收購(gòu)等多種方式吸納企業(yè)組建大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，壯大名牌企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模。品牌規(guī)?；?jīng)營(yíng)與企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展相結(jié)合便可以做強(qiáng)品牌。

    房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)開(kāi)放度、市場(chǎng)化水平比較高的行業(yè)，在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，很早就涌現(xiàn)出一批民營(yíng)企業(yè)，而且在2000年左右企業(yè)改制浪潮中，很多國(guó)有制或集體制房地產(chǎn)企業(yè)搖身一變，成為民營(yíng)企業(yè)。這些企業(yè)既有運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面的靈活性和優(yōu)越性，又與地方政府有良好的關(guān)系，因此十幾年來(lái)獲得了較大的發(fā)展。隨著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇、發(fā)展、繁榮，他們中的強(qiáng)者搶先進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張和布局，又紛紛從資本市場(chǎng)上融得巨資，從而形成了一批優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)地產(chǎn)巨頭，諸如富力、恒大、綠城、SOHO中國(guó)、大華等。而民營(yíng)房企大都具有如下一些特點(diǎn)：第一、運(yùn)營(yíng)機(jī)制比較靈活，這是民營(yíng)企業(yè)的共同優(yōu)勢(shì)；第二、市場(chǎng)化程度較高，在發(fā)展前期比較依重與地方政府的關(guān)系，近幾年基本上都依賴市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。第三、傾向于“一條龍”式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，受傳統(tǒng)觀念的制約，喜歡各個(gè)環(huán)節(jié)自給自足。第四、基本都已上市（或籌備中），打開(kāi)資本市場(chǎng)融資通路，尤其是綠城、碧桂園、SOHO中國(guó)在香港IPO后融資皆超百億。第五、具有一定的家族化現(xiàn)象，這也是民營(yíng)企業(yè)的通病，“肥水不流外人田”的觀念依然存在，部分企業(yè)已開(kāi)始具有國(guó)際化眼光，積極引進(jìn)海外基金，分散股權(quán)，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。

    民營(yíng)房企的創(chuàng)新之路

    品牌規(guī)?；?jīng)營(yíng)與企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展相結(jié)合，是民營(yíng)房企做強(qiáng)做大的必由之路。而創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念與運(yùn)作機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急。

    一是企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新。從運(yùn)營(yíng)模式上和產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上，應(yīng)向富力、恒大地產(chǎn)學(xué)習(xí)，形成一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)、一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)及一級(jí)房地產(chǎn)中介資質(zhì)，從選址、購(gòu)地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)都制定出一套嚴(yán)格的程序。

    二是組織管理模式的創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)界有“管理看萬(wàn)科，成本看富力”。但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)大，中央集權(quán)制的弊端就會(huì)顯現(xiàn)，因?yàn)閱慰坷习寤蚩偛康母邔?，沒(méi)有精力和時(shí)間獲取一線的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況，也就無(wú)法及時(shí)做出有效決策。

    隨著外地項(xiàng)目越來(lái)越多，設(shè)立區(qū)域總部或向一線公司適度放權(quán)，將有助于企業(yè)健康、快速發(fā)展。三是融資及資本運(yùn)作模式的確創(chuàng)新。如富力地產(chǎn)是進(jìn)軍資本市場(chǎng)的先知先覺(jué)者。雖然處于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不利環(huán)境下公司還是在香港聯(lián)交所主板成功上市，是廣州首家直接在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，上市募集資金達(dá)23億港幣為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),并榮登當(dāng)年市值最高公司之一。成功上市后，富力地產(chǎn)大大拓展了其業(yè)務(wù)范圍，從廣州大本營(yíng)到北京、天津、西安、重慶、惠州、中山、海南及華東地區(qū)，連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力之冠。

    四是跨區(qū)域拓展模式的創(chuàng)新。如浙江綠城、深圳萬(wàn)科等集中力量、穩(wěn)扎穩(wěn)定、精耕細(xì)作，追求單個(gè)城市的市場(chǎng)占有率，而非四處出擊、全面開(kāi)花。這也是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)、尤其是南方地產(chǎn)商喜歡的策略，如合生創(chuàng)展、恒大、碧桂園等都是如此。這是一種比較穩(wěn)妥的擴(kuò)張方式，容易深入認(rèn)識(shí)一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)，維持較好的政府關(guān)系，正所謂“做生不如做熟”，尤其政策多發(fā)期，可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免順馳覆轍。但從另一方面考慮，如果策略過(guò)于保守，則有可能錯(cuò)失某些正處于快速發(fā)展期的區(qū)域，另外在個(gè)別城市項(xiàng)目集中度過(guò)高，則萬(wàn)一該市樓市步入衰退期，則資金回籠放緩，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將經(jīng)受考驗(yàn)。

    五是產(chǎn)品線配置模式的創(chuàng)新。萬(wàn)科專攻住宅，富力的產(chǎn)品線比較豐富。從房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)激爭(zhēng)日趨激烈，專業(yè)分工越來(lái)細(xì)化的情況下，民營(yíng)房企只能在一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)領(lǐng)域占有比較優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科、恒大、綠城等效地產(chǎn)商普遍在產(chǎn)品質(zhì)量上精益求精，因此他們已在住宅產(chǎn)品線配置上形成一定特長(zhǎng)，另外值得關(guān)注的是，這些企業(yè)都開(kāi)始注重發(fā)展商辦類物業(yè)，以長(zhǎng)期持有形式謀求企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。