央行銀監(jiān)會警示地產(chǎn)信貸風(fēng)險 意在迫使房企降價

    這兩天，央行、銀監(jiān)會接連對房地產(chǎn)信貸政策以及信貸風(fēng)險表態(tài)。央行重申要嚴格執(zhí)行差別房貸政策，監(jiān)管層對房地產(chǎn)信貸尤其是開發(fā)貸款風(fēng)險發(fā)出了密集警告。

    “在房地產(chǎn)貸款中，個人抵押貸款的風(fēng)險非常??；而地產(chǎn)商的開發(fā)貸款則有一定風(fēng)險，但目前這種風(fēng)險尚在可控范圍?！泵裆C券副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家滕泰在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款。

    房貸風(fēng)險總體可控

    滕泰說，之所以認為中國房地產(chǎn)貸款大部分是優(yōu)質(zhì)貸款，一方面是因為很多貸款都有較好的資產(chǎn)抵押，抵押比率比較高；另一方面，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，對貸款企業(yè)還款能力、項目執(zhí)行能力等方面的調(diào)查都非常嚴格。這與金融危機之前的美國房地產(chǎn)貸款完全不同：首先，美國房地產(chǎn)市場本身并沒有過多的增長驅(qū)動力，其次，他們有許多次級貸款，這些次級貸款主要是針對80后、70后這些還款能力不強的群體發(fā)放。所以，比較而言，中國整體的信貸風(fēng)險都不大。

    本報記者從南方一家國際銀行行長那里了解到，個貸市場目前也沒有太大風(fēng)險。因為，當(dāng)前房價是在今年3月份之后一路狂漲而上形成的，即使在政策調(diào)控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房價仍在高位運行。而且，今年3月之后，雖然房價大漲，但并沒有真正形成多少市場成交量，而銀行也沒有形成大規(guī)模的個貸額度。

    “風(fēng)險警示主要是指開發(fā)商的開發(fā)貸款?！北本┞?lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒在接受本報記者采訪時介紹，目前銀監(jiān)會對商業(yè)銀行有指示，囤地的開發(fā)企業(yè)不能貸款，國土資源部也正在全國打擊囤地行為?！霸谶@種情況下，囤積的土地已經(jīng)變成了開發(fā)企業(yè)最大的負擔(dān)。”

    風(fēng)險警示可能迫使房企降價

    楊少鋒說，對于資金實力不夠、土地囤積較多、開發(fā)能力又比較弱的企業(yè)，其目前的現(xiàn)金流非常危險。一方面市場成交量低迷，企業(yè)沒有資金流入；另一方面國土部加大對企業(yè)土地的清查力度，迫使企業(yè)不得不加大土地開發(fā)規(guī)模，而加大開發(fā)量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)既從銀行貸不到款，又無法通過市場銷售回款，資金鏈繃得太緊，很容易就會斷裂。

    事實上，目前已經(jīng)有一些業(yè)內(nèi)人士認為“部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象”。據(jù)了解，高層監(jiān)管人士也有這種表態(tài)。因為目前樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。

    “如果這種狀況持續(xù)下去，開發(fā)商就會越來越缺錢。”楊少鋒告訴記者，其實政府也很擔(dān)心市場出現(xiàn)大跌?！艾F(xiàn)在銀行為什么要做壓力測試，一方面是把風(fēng)險置于可控范圍內(nèi)，另一方面也是希望通過信貸收緊的壓力讓房企加大土地開發(fā)量，加大銷售力度，其實就是迫使企業(yè)降價銷售?！?/p>

    所以，房貸風(fēng)險警示并非意味著風(fēng)險真的很大，這只是監(jiān)管層傳遞的一種指導(dǎo)信號，就是目前銀行方面對開發(fā)商貸款采取的依然是收緊政策，企業(yè)要想緩解資金壓力，只能通過降價以求快速銷售。

    “當(dāng)然，并非所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都脆弱不堪?！彪┱J為，國內(nèi)開發(fā)商經(jīng)過多年發(fā)展，目前實力已經(jīng)相當(dāng)雄厚，不論是信貸實力還是資產(chǎn)規(guī)模，都跟過去不可同日而語。而且，過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不止一次，但都沒有出現(xiàn)上世紀(jì)90年代的爛尾樓情況，這說明市場需求隨著經(jīng)濟增長和居民收入增長也在不斷上升。最重要的是，房企的資本積累也已非常可觀。

    中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)在接受本報記者采訪時也認為，目前開發(fā)商并不缺錢，資金壓力也還不是很大，否則，房價早就真正開始下降了。

    “房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈至少在2010年不會斷裂?！崩铋_發(fā)說，目前市場上不斷出現(xiàn)的房價“假摔”、明降暗漲現(xiàn)象，只能說明資金壓力還不到真正會壓垮房企的時候。