一個(gè)大戶(hù)型拆成三套銷(xiāo)售將遭遇第三套房停貸尷尬？

    4年多前，國(guó)家出臺(tái)政策規(guī)定，90平方米以下住房面積比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。然而，部分開(kāi)發(fā)商卻將大戶(hù)型住宅拆分銷(xiāo)售，鉆政策空子。

    如今，貸款買(mǎi)此類(lèi)房源的購(gòu)房者可能遭遇尷尬，原因是第三套房停貸了。

    部分開(kāi)發(fā)商鉆政策空子

    2006年6月1日，國(guó)家開(kāi)始實(shí)施一項(xiàng)旨在降低居民購(gòu)房成本的政策。該政策規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

    這項(xiàng)政策被業(yè)界簡(jiǎn)稱(chēng)為“90/70”政策。該政策的出臺(tái)顯然不利于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目銷(xiāo)售，原因很簡(jiǎn)單，不少消費(fèi)者還是喜歡買(mǎi)90平方米以上的房源。

    于是，部分開(kāi)發(fā)商就動(dòng)起了腦筋：將所造的房子隔成2～3個(gè)小戶(hù)型，以此瞞過(guò)有關(guān)部門(mén)的項(xiàng)目驗(yàn)收工作，而在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)，還是把這些小戶(hù)型打包成大戶(hù)型一次性出售。

    舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，某開(kāi)發(fā)商為滿(mǎn)足購(gòu)房者對(duì)大戶(hù)型的需求，在銷(xiāo)售中稱(chēng)，其所售的房屋有250平方米，但是實(shí)際上這250平方米的房子被隔成三間。在與購(gòu)房者交易時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)讓其簽3份合同，理所當(dāng)然的是，最終做出的房產(chǎn)證是3本。

    在國(guó)家借契稅調(diào)整調(diào)控樓市之前，這一做法還挺受購(gòu)房者歡迎：大房子拆成三間賣(mài)，契稅都可以少交一半，而購(gòu)房的手續(xù)和貸款手續(xù)也麻煩不了多少。

    將遭遇第三套房停貸尷尬？

    不過(guò)，這種做法在國(guó)家出臺(tái)一系列政策之后，可能面臨尷尬。

    義烏一家不愿意透露姓名的中介公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，這首先體現(xiàn)在契稅繳納上。按最新規(guī)定，財(cái)稅部門(mén)會(huì)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。若購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)上述拆分住房，勢(shì)必不符合上述優(yōu)惠政策，第二、第三套拆分的住宅契稅只能交3%了。

    “其次，還體現(xiàn)在貸款問(wèn)題上。”他說(shuō)，義烏的購(gòu)房者有不少是生意人，生意人現(xiàn)金流很重要，為此他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)很可能會(huì)選擇貸款。

    而按照目前的規(guī)定，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套房可以貸款，但購(gòu)買(mǎi)第二套房首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，而第三套房就沒(méi)得貸款了。

    這就意味著，如果上述大戶(hù)型住房被拆成三間出售，其中有一間的房款必須全額付清。這位負(fù)責(zé)人分析，這可能對(duì)購(gòu)房者的買(mǎi)房資金構(gòu)成壓力，怎么著也得多出個(gè)幾十萬(wàn)元首付。

    業(yè)內(nèi)人士支歪招：其實(shí)這也有變通法

    受此影響，有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有可能讓銷(xiāo)售此類(lèi)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商遭遇銷(xiāo)售尷尬，繼而使“90/70”政策的執(zhí)行相對(duì)強(qiáng)化。

    不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑。一位不愿意透露姓名的人士稱(chēng)，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)與銀行協(xié)商，在保證大戶(hù)型房產(chǎn)總價(jià)不變的情況下，降低須全額繳清房款的那套隔間的價(jià)格，同時(shí)提高需貸款的隔間的價(jià)格，這樣一來(lái)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)的消費(fèi)者首付壓力可得到適當(dāng)減緩。

    這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“況且，義烏人的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力擺在那里，第三套房停貸能給‘一房分三次賣(mài)’的現(xiàn)象帶來(lái)多少遏制作用，其實(shí)是可想而知的。”