十問(wèn)溫州商業(yè)布局

    溫州市規(guī)劃未來(lái)10年商業(yè)布局的消息見(jiàn)報(bào)后，引起了市民和商家的廣泛關(guān)注。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不僅關(guān)系經(jīng)營(yíng)者，也關(guān)系市民的生活，昨天，記者采訪市經(jīng)貿(mào)委商業(yè)發(fā)展處處長(zhǎng)孔令文、市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工程師林觀眾、市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)徐劍光，請(qǐng)他們解讀《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2010-2020)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)的閃光點(diǎn)和臺(tái)前幕后不為人所知的背景。

    1問(wèn)：此輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是在何種背景下進(jìn)行的？與2003年編制的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2003-2020年)》相比，最大不同點(diǎn)在哪里？

    答：目前的溫州商業(yè)模式規(guī)模小、數(shù)量多、整體檔次不高，市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院曾地毯式調(diào)查過(guò)溫州老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況，首次得出老城區(qū)人均商業(yè)面積1.5平方米的數(shù)據(jù)。

    市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的這次規(guī)劃不僅把前期的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)研究與溫州的整個(gè)城市規(guī)劃進(jìn)行了銜接，還把面向社區(qū)百姓的商業(yè)和高檔商業(yè)分開。同時(shí)，從百姓的生活需求與商家發(fā)展需要出發(fā)，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局上，由原來(lái)側(cè)重鹿城一個(gè)區(qū)域，擴(kuò)大到甌海、龍灣、永嘉及洞頭等，達(dá)到了均衡發(fā)展的目的。而且，本次規(guī)劃還將專業(yè)市場(chǎng)的布局、樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等考慮在內(nèi)。

    2問(wèn)：溫州商業(yè)還缺什么，通過(guò)這次規(guī)劃，如何引導(dǎo)？

    答：在編制這個(gè)規(guī)劃期間，技術(shù)人員走訪了溫州所有的大型商場(chǎng)，如人本超市、聯(lián)華超市、時(shí)代廣場(chǎng)、銀泰百貨等，商家?guī)缀醵及l(fā)出了“場(chǎng)地難落實(shí)”的感嘆。

    另一方面，有的物業(yè)在等項(xiàng)目，有的項(xiàng)目卻找不到物業(yè)落地。這其中，很重要一點(diǎn)是人氣問(wèn)題。商業(yè)需要大型居住區(qū)來(lái)支撐，這次規(guī)劃恰好解決了這一問(wèn)題。

    3問(wèn)：此輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃會(huì)給溫州城市格局帶來(lái)怎樣的變化？

    答：溫州當(dāng)前的商業(yè)布局中心是以五馬-大南商圈為主導(dǎo)，該區(qū)域的人車大流量帶來(lái)的交通堵塞，也限制了商圈的縱深發(fā)展。這次規(guī)劃讓商業(yè)布局從單中心向多中心發(fā)展，將建成與五馬-大南商圈類似的城市級(jí)商業(yè)主中心濱江商務(wù)區(qū)及龍灣、甌海、永嘉三江片等3個(gè)城市級(jí)商業(yè)副中心和幾十個(gè)片區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，使溫州的整體商業(yè)布局層次清晰，主次分明。將來(lái)市民購(gòu)物休閑時(shí)，可就近選擇，這樣可分流人車量，緩解當(dāng)前溫州市中心的“堵局”。

    4問(wèn)：此次商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃采用分層式布局，會(huì)給居民生活帶來(lái)哪些好處？

    答：此次商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃分層式布局，這種層次分明的商業(yè)格局，為居民的購(gòu)物、休閑等生活增加了可選擇性。居民安排大的購(gòu)物、休閑活動(dòng)時(shí)，可以選擇城市級(jí)商業(yè)主中心或副中心，一般的購(gòu)物休閑可就近選擇片區(qū)級(jí)商業(yè)中心，生活中的小需求則可在社區(qū)級(jí)商業(yè)中心完成。

    5問(wèn)：未來(lái)十年，溫州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局是否會(huì)沖擊舊城區(qū)的商業(yè)格局？

    答：大量的新型業(yè)態(tài)陸續(xù)入駐，或多或少會(huì)牽制舊城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，但不會(huì)造成大的沖擊。由于目前溫州核心商業(yè)中心五馬-大南商圈，業(yè)態(tài)還是鞋服、路邊店居多，大量新片區(qū)級(jí)的商業(yè)中心出現(xiàn)后，不少商家可能會(huì)進(jìn)入百貨市場(chǎng)等上一定規(guī)模的業(yè)態(tài)尋找發(fā)展空間。舊城區(qū)商業(yè)會(huì)受周邊大型業(yè)態(tài)和居民生活的影響，發(fā)展成便民店或附屬于大型業(yè)態(tài)上下游的小型商業(yè)項(xiàng)目。

    6問(wèn)：濱江商務(wù)區(qū)和五馬-大南的商業(yè)定位有何不同？

    答：從規(guī)劃上看，濱江商務(wù)區(qū)和五馬-大南商圈并列定位，但濱江商務(wù)區(qū)是一個(gè)商業(yè)和商務(wù)結(jié)合發(fā)展的大型商業(yè)集聚區(qū)，將是溫州最具現(xiàn)代品味的高檔立體商業(yè)空間，其商業(yè)建筑總規(guī)模將達(dá)120萬(wàn)平方米左右，零售、餐飲及其他服務(wù)占比分別為50%、50%。五馬-大南商圈商業(yè)物業(yè)容量相對(duì)較少，僅20萬(wàn)平方米左右，其中零售、餐飲及其他服務(wù)的占比分別為70%、30%。從將來(lái)發(fā)展看，五馬-大南商圈因其配套設(shè)施的不完善，將以定向性購(gòu)物、休閑居多。

    7問(wèn)：未來(lái)十年將引入更多的高端業(yè)態(tài)和新型業(yè)態(tài)，這會(huì)給市民消費(fèi)帶來(lái)怎樣的變化？

    答：溫州未來(lái)引入的高端業(yè)態(tài)將包括高端百貨品牌、知名大賣場(chǎng)品牌、國(guó)內(nèi)外知名品牌。引入的新型業(yè)態(tài)將包括城市綜合體、“商品茂”等大型商業(yè)業(yè)態(tài)。高端業(yè)態(tài)的引入，將改變溫州人高端需求往往要到上海、香港消費(fèi)的格局；新型業(yè)態(tài)的入溫，可使市民的吃喝玩樂(lè)在一個(gè)地方的城市綜合體或“商品茂”中完成。通過(guò)大型商品綜合體的整合，逐步縮小低小散的商業(yè)模式。

    8問(wèn)：此次規(guī)劃中，哪些重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目已開建？哪些近期開建？哪些5年后開建？

    答：這次規(guī)劃的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目中，龍灣城市級(jí)商業(yè)副中心(萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))及甌海城市級(jí)商業(yè)副中心(大西洋購(gòu)物中心)已開建，預(yù)計(jì)一兩年就能與市民見(jiàn)面。濱江商務(wù)區(qū)城市級(jí)商業(yè)主中心目前正在前期規(guī)劃，將在5年內(nèi)動(dòng)工，并達(dá)到初具雛形，10年內(nèi)展現(xiàn)全貌。其他一些片區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，將根據(jù)各級(jí)政府的推進(jìn)程度，陸續(xù)開建。

    9問(wèn)：規(guī)劃中提到，一些商業(yè)項(xiàng)目將采取商業(yè)地產(chǎn)商一體化的方式發(fā)展，這會(huì)給溫州商業(yè)帶來(lái)怎樣的促進(jìn)作用？十年后，溫州的商業(yè)處在國(guó)內(nèi)什么水平？

    答：采取商業(yè)地產(chǎn)商一體化發(fā)展商業(yè)的方式，有利于解決當(dāng)前物業(yè)與業(yè)態(tài)不匹配的尷尬局面，容易吸引更多知名業(yè)態(tài)進(jìn)入溫州布局和發(fā)展，提升商業(yè)的整體檔次。

    從代表一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展程度的人均商業(yè)面積看，溫州的人均商業(yè)面積要到2020年才能達(dá)到2.3平方米，是上海2008年的水平，將處于全國(guó)的中上水平。

    規(guī)劃預(yù)計(jì)，溫州要達(dá)到人均商業(yè)面積2.3平方米，未來(lái)十年要建設(shè)436萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)?；诖耍瑴刂萆鐣?huì)消費(fèi)品零售額將達(dá)到3767億元，比目前增加2000多億元。

    10問(wèn)：這次規(guī)劃為何選擇甌北鎮(zhèn)三江片區(qū)作城市級(jí)商業(yè)副中心？何時(shí)啟動(dòng)？

    答：從直線距離上看，甌江北岸到溫州老城區(qū)，比龍灣、甌海更近。過(guò)去，由于設(shè)置的門檻和建設(shè)跟不上，導(dǎo)致這些地方商業(yè)相對(duì)不發(fā)達(dá)?，F(xiàn)在過(guò)江通道已經(jīng)開建，這里發(fā)展商業(yè)，將與龍灣、甌海的商業(yè)圈形成老城之外的三足鼎立。該商業(yè)副中心將自成體系，以打造樓宇經(jīng)濟(jì)、休閑娛樂(lè)等方面為主，定位相對(duì)較高。預(yù)計(jì)在5年后啟動(dòng)建設(shè)。