開發(fā)商隨意漲價(jià)成購(gòu)房者心病 壟斷開發(fā)致地產(chǎn)暴利

    如果只管商品房的售價(jià)而不管土地的價(jià)格,房?jī)r(jià)是控制不下來的。一房一價(jià)不是抑制開放商抬價(jià)的治本之策,效果甚微。一房一價(jià)的規(guī)定,只是讓消費(fèi)者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買產(chǎn)生什么影響。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷讓地方政府與開發(fā)商成為了利益共同體。區(qū)域壟斷是指,常常有很大的區(qū)域性地塊被地方政府賣給同一家開發(fā)商,從而形成“壟斷性開發(fā)”

    房地產(chǎn)開發(fā)商隨意上調(diào)商品房?jī)r(jià)格,曾讓無數(shù)購(gòu)房者痛苦不堪。

    國(guó)家發(fā)改委近日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問題作出規(guī)定,要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià),并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi),商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。這一規(guī)定自2011年5月1日起施行。

    《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》能否終結(jié)開發(fā)商隨意漲價(jià)亂象?《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn),對(duì)于上述規(guī)定看好者有之,看空者亦有之。更多人認(rèn)為,結(jié)束房地產(chǎn)暴利時(shí)代,尚需時(shí)日。

    商品房?jī)r(jià)格亂象頻出

    就在《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》頒布不久,國(guó)家發(fā)改委即通報(bào)了首起開發(fā)商價(jià)格違法事件。

    據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格檢查監(jiān)督司介紹,2010年12月23日,江西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在第二期房源只有102套的情況下,故意散布商品房將要漲價(jià)的信息,吸引消費(fèi)者購(gòu)房,發(fā)布了云星中央星城2號(hào)樓公開選房須知。這個(gè)須知宣稱,“后期房源最早也將于2011年上半年面市,其均價(jià)將極有可能突破每平方米8000元”,“此次2號(hào)樓房源以略高于一期開盤價(jià)格水平補(bǔ)充供應(yīng),可謂稍縱即逝的置業(yè)良機(jī)”。這一漲價(jià)信息誘發(fā)了消費(fèi)者搶購(gòu),該房地產(chǎn)開發(fā)公司向521名購(gòu)房者收取了購(gòu)房“誠(chéng)意金”521萬元。

    近日,江西省贛州市物價(jià)局依法責(zé)令該公司退還違規(guī)收取的“誠(chéng)意金”和各項(xiàng)代收費(fèi),并處以法定最高額度50萬元的罰款。

    對(duì)于50萬元的罰款,坊間認(rèn)為,“賣一套房子就賺回來了”。

    《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,諸如此類的漲價(jià),讓很多購(gòu)房者叫苦不迭。

    在北京搜狐網(wǎng)上班的李嘉告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,去年4月,他曾看好位于北京市朝陽區(qū)五里橋附近的某樓盤。小戶型、定位時(shí)尚、交通便捷——一切都讓李嘉心動(dòng)不已。但就在開盤前一夜,每平方米暴漲4000元,讓很多購(gòu)房者以為“出了事故”。

    據(jù)介紹,由于購(gòu)房者強(qiáng)烈反對(duì)漲價(jià),該項(xiàng)目開盤被推遲。為防止出現(xiàn)意外狀況,開盤當(dāng)天,購(gòu)房者被隔離在售樓處之外,只有被叫到號(hào)的購(gòu)房者才允許進(jìn)入簽約現(xiàn)場(chǎng)。

    李嘉告訴記者,由于該樓盤臨時(shí)每平方米提價(jià)4000元,購(gòu)房者和開發(fā)商起了沖突,雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,導(dǎo)致矛盾激化。后來有購(gòu)房者打了市長(zhǎng)熱線,有關(guān)部門出面與開發(fā)商協(xié)商。經(jīng)過溝通,開發(fā)商與10名購(gòu)房者代表經(jīng)歷了7小時(shí)的談判,最后達(dá)成每平方米漲價(jià)2000元的協(xié)議,同時(shí),開發(fā)商也同意恢復(fù)原有的一些優(yōu)惠政策。

    北京律師李雪森對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說,去年,他曾和另一名律師聯(lián)合向國(guó)家發(fā)改委和北京市發(fā)改委舉報(bào)位于北京市朝陽區(qū)的某樓盤,理由是該樓盤從2009年11月到2010年4月,均價(jià)從每平方米14690元暴漲到每平方米36000元,“涉嫌存在違法牟取暴利行為”。

    對(duì)于李雪森的舉報(bào),該項(xiàng)目的一名負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱:“律師的文章我看了,對(duì)于他們的說法我無法評(píng)論。不過,我覺得,如果他們想借此出名,起碼是選錯(cuò)了對(duì)象、選錯(cuò)了方向。從文章內(nèi)容看,說明他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解不到位,他們盯著我們這個(gè)項(xiàng)目還不如去找海南的項(xiàng)目,那些項(xiàng)目今天這個(gè)價(jià),明天另外一個(gè)價(jià),無論從速度還是規(guī)模都比我們的項(xiàng)目快。我們是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目中漲價(jià)最高的項(xiàng)目嗎?”

    在房?jī)r(jià)一片漲聲下,各地都有因漲價(jià)而上演的鬧劇,據(jù)媒體公開報(bào)道:海南省海口市某小區(qū)開發(fā)商臨時(shí)單方面漲價(jià),拒不按照認(rèn)購(gòu)書上的價(jià)格進(jìn)行交易,不少購(gòu)房者從外地趕來大鬧售樓處；廣東省深圳某樓盤兩個(gè)月內(nèi)漲價(jià)750萬元,被購(gòu)房者告上法庭。

    長(zhǎng)春某開發(fā)商在簽訂完合同后,在報(bào)紙上刊出公告,稱“因項(xiàng)目開發(fā)過程中情勢(shì)變更,客觀上導(dǎo)致開發(fā)成本增加”,要求2007年認(rèn)購(gòu)房屋的客戶,務(wù)必于7月22日至8月8日之間,到項(xiàng)目所在地處理購(gòu)房事宜,“逾期未到者,將視為放棄各項(xiàng)權(quán)利”,購(gòu)房者于是“被漲價(jià)”。

    北京保利地產(chǎn)工作人員向《法制日?qǐng)?bào)》記者解釋說,那種一晚上隨意漲價(jià)好幾千元的情況屬于極個(gè)別行為,“在目前的樓市大環(huán)境下,大部分開發(fā)商在定價(jià)時(shí)都會(huì)認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和定位,定價(jià)時(shí)總體趨于平穩(wěn)”。明碼實(shí)價(jià)能否遏制亂漲價(jià)

    對(duì)于商品房明碼實(shí)價(jià)的新規(guī)定,各方人士紛紛表達(dá)了不同的意見。

    李嘉對(duì)此持看好的態(tài)度?！翱捶慷嗔?對(duì)開發(fā)商操縱價(jià)格的手法也有所耳聞。開發(fā)商喜歡搞‘銷控’,其目的就是給購(gòu)房者造成一種供應(yīng)緊張的錯(cuò)覺,誤導(dǎo)購(gòu)房者。而開發(fā)商從中牟取最大的利益。比如,明明有1000套可銷售房源,開發(fā)商通常是先拿出100套位置和房型比較差的房子出售,甚至雇人排隊(duì),制造一開盤就售罄的熱銷假象。然后再推出200套品質(zhì)稍好的房子,在‘供不應(yīng)求’中適時(shí)漲價(jià),先前沒買到房子的人以為‘機(jī)不可失’,就算漲價(jià)也會(huì)接受,因?yàn)椤院筮€要漲呢’,所以能買到就算賺了。這樣幾輪操作下來,開發(fā)商賺得盆滿缽滿,剩下的尾房變身‘二手房’加價(jià)銷售。”李嘉說。

    “現(xiàn)在有了這樣的規(guī)定,開發(fā)商如果要漲價(jià),起碼從手續(xù)上就比較繁瑣,也難以獲得審批?！崩罴畏治稣f。

    “我認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定還是能起到抑制開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的作用,因?yàn)橹伴_發(fā)商在報(bào)價(jià)時(shí),往往會(huì)報(bào)一個(gè)最低價(jià)或是平均價(jià),很多開發(fā)商做廣告的時(shí)候也常常用‘多少錢每平方米起’的說法,在銷售情況好的時(shí)候,開發(fā)商往往就會(huì)往上抬價(jià)格?，F(xiàn)在要求標(biāo)明一套一個(gè)價(jià),標(biāo)明以后如果想再抬價(jià),需要申請(qǐng)?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波向《法制日?qǐng)?bào)》記者分析說。

    樓建波認(rèn)為,這一規(guī)定可以更好地促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化。“發(fā)改委要求開發(fā)商在申請(qǐng)?jiān)S可的時(shí)候就一套房一標(biāo)價(jià)。之前開發(fā)商報(bào)均價(jià),其中有很多貓膩可以做,比如將幾套房子賣給關(guān)系戶,就可以把房子的均價(jià)拉得很低,但是現(xiàn)在明碼標(biāo)價(jià)后,每個(gè)購(gòu)房者都可以看到每套房子的售價(jià),開發(fā)商就不可能把每套房子的價(jià)格拉得很開?！睒墙úㄕf。

    但中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海卻對(duì)此并不看好。

    “我認(rèn)為光憑這一項(xiàng)措施很難起到抑制房?jī)r(jià)的作用,解決房?jī)r(jià)的問題還是需要橋歸橋、路歸路,政府部門應(yīng)該把保障性住房建設(shè)抓好抓緊,把土地出讓金的問題管理好。如果只管商品房的售價(jià)而不管土地的價(jià)格,房?jī)r(jià)是控制不下來的。一房一價(jià)不是抑制開放商抬價(jià)的治本之策,效果甚微。一房一價(jià)的規(guī)定,只是讓消費(fèi)者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買產(chǎn)生什么影響?！眲⒖『Ｕf。

    關(guān)于商品房明碼實(shí)價(jià)的許多疑問目前還找不到確切答案,但是回顧歷史可以發(fā)現(xiàn),與明碼實(shí)價(jià)極為類似的“一房一價(jià)”政策曾陸續(xù)在各地執(zhí)行,但總體效果并不樂觀。

    去年4月,住建部就下發(fā)通知,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售,而且不能隨意漲價(jià)。此外,有些地方政府也按照住建部的要求實(shí)施“一房一價(jià)”措施,如上海規(guī)定確定銷售價(jià)格之后,如果需要上浮價(jià)格,需重新申報(bào)備案；南京則規(guī)定“3個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)漲價(jià)”。

    保利地產(chǎn)工作人員認(rèn)為,類似的規(guī)定過去也曾經(jīng)出現(xiàn)過,目前絕大部分開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商在成本公開和價(jià)格機(jī)制方面已經(jīng)做得比較規(guī)范,成本也很公開,因此,這一規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,“沒有人們想象得那么大”。

    商品房定價(jià)背后存壟斷利益

    對(duì)于保利地產(chǎn)的工作人員所言,大型開發(fā)商的成本和價(jià)格已經(jīng)比較“公開規(guī)范”,不少購(gòu)房者卻認(rèn)為,現(xiàn)有的商品房?jī)r(jià)格在很多時(shí)候依然是“一本糊涂賬”。

    以李雪森所舉報(bào)的樓盤為例,2008年開盤時(shí)的價(jià)格是每平方米9000多元,到2010年4月,最貴的一棟樓已經(jīng)漲到了每平方米36000元。

    《法制日?qǐng)?bào)》記者走訪了解到,這樣的項(xiàng)目在北京還有不少。如被媒體公開披露的某房地產(chǎn)公司2004年在朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)取得的4個(gè)項(xiàng)目,平均樓面價(jià)為每平方米262元,而2009年9月,這一樓盤的銷售均價(jià)為每平方米32000元,到2010年則突破了每平方米40000元。業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì),該地塊多賺了超過200億元。

    “土地成本沒有增加,鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅,房?jī)r(jià)卻在短期內(nèi)迅速增長(zhǎng),讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營(yíng)行為。因此,我個(gè)人對(duì)商品房明碼實(shí)價(jià)的規(guī)定不是很看好,因?yàn)橐酝愃频囊?guī)定很多,但具體實(shí)施中有很多問題,能否真正見效還有待觀察?！崩钛┥f。

    “有時(shí)候?qū)τ诜康禺a(chǎn)出臺(tái)這樣那樣的規(guī)定,并不能確保有明確的效果,還是應(yīng)該盡可能上升到法律層面,這樣效果會(huì)好一些。終結(jié)房地產(chǎn)暴利時(shí)代,最終要靠法律的力量?！崩钛┥f,不過,他對(duì)法律層面的落實(shí)問題也有些“信心不足”。

    “二次房改”的發(fā)起者李明告訴記者,房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利是毋庸置疑的,而且催生了一些利益集團(tuán),使得對(duì)于相關(guān)法律的立法進(jìn)程舉步維艱。

    劉俊海認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壟斷讓地方政府與開發(fā)商成為了利益共同體。區(qū)域壟斷是指,常常有很大的區(qū)域性地塊被地方政府賣給同一家開發(fā)商,從而形成“壟斷性開發(fā)”。

    “房地產(chǎn)供應(yīng)在壟斷的情況下,價(jià)格不僅取決于需求,同時(shí)還有開發(fā)商的壟斷力量。成片的區(qū)域性開發(fā),使開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上居于壟斷地位,他有定價(jià)的能力。目前的房?jī)r(jià)就是由開發(fā)商的壟斷地位形成的壟斷高價(jià)。在這樣的情況下,政府部門打壓房?jī)r(jià)動(dòng)力不足、阻力很大。”劉俊海說。記者杜曉實(shí)習(xí)生谷艷東