民間借貸應(yīng)該離房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)一點(diǎn)

    眼下，民間借貸與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系愈發(fā)緊密。這種關(guān)系讓內(nèi)蒙古一小城市參與民間借貸活動(dòng)的陳女士既興奮又緊張。

    陳女士只是民間借貸環(huán)節(jié)中最初始的一環(huán)：放貸者。與很多普通放貸者一樣，陳女士并不清楚自己的錢(qián)到底去了哪里、用來(lái)做什么。而最近，“上家”為勸說(shuō)她繼續(xù)增加放貸資金，一不小心“透了底”。

    陳女士的錢(qián)到底去了哪里？其實(shí)，借貸環(huán)節(jié)并非陳女士原本認(rèn)為的“一放一貸”那樣簡(jiǎn)單，而是由多個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。第一個(gè)環(huán)節(jié)：陳女士的“上家”是一家寄賣(mài)行，一些數(shù)額較小的散戶資金由寄賣(mài)行先行集中；第二個(gè)環(huán)節(jié)：寄賣(mài)行將集中的資金轉(zhuǎn)貸給當(dāng)?shù)氐男☆~貸款公司，這一環(huán)節(jié)，累計(jì)的資金規(guī)模通常會(huì)達(dá)到上千萬(wàn)元；第三個(gè)環(huán)節(jié)：小額貸款公司再將錢(qián)轉(zhuǎn)貸給有資金需求的企業(yè)或個(gè)人，或者再一次將資金轉(zhuǎn)貸給更具實(shí)力的放貸者，而資金最終的落腳點(diǎn)據(jù)稱(chēng)是一些以房地產(chǎn)行業(yè)為代表的暴利產(chǎn)業(yè)。民間借貸鏈條之長(zhǎng)，是陳女士始料未及的，鏈條過(guò)長(zhǎng)，也使得風(fēng)險(xiǎn)加倍，不過(guò)在高額回報(bào)的誘惑下，民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)也只會(huì)偶爾從陳女士的腦海中掠過(guò)。

    “今年民間借貸的月息4%?！标惻扛嬖V記者。在這座內(nèi)蒙古地區(qū)的三四線城市，民間借貸從未像今天這樣火爆?！叭ツ昴昴┑臅r(shí)候，民間借貸月利率還只有2%，而且還是在與‘上家’十分熟稔的前提下?！泵耖g借貸利率在短時(shí)間內(nèi)就出現(xiàn)翻番。更讓她吃驚的是，保守推測(cè)，民間借貸環(huán)節(jié)中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)：借貸者貸款月利率將會(huì)達(dá)到8%至10%。

    民間借貸的高利率決定了只有暴利產(chǎn)業(yè)才能支撐。眼下最大的暴利產(chǎn)業(yè)之一就是房地產(chǎn)業(yè)，而如今這個(gè)暴利產(chǎn)業(yè)也是最缺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)。

    考慮到銀行貸款的萎縮、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)眼下的日子可謂舉步維艱。6月，央行第六次上浮存款準(zhǔn)備金率，這也使得目前國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到21.5%。貨幣政策持續(xù)收緊，并且未見(jiàn)尾聲，這無(wú)疑給對(duì)銀行貸款有較強(qiáng)依賴(lài)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)很大麻煩。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析，2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年資金來(lái)源為72494億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款為12540億元，占比達(dá)到17.3%；2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年資金來(lái)源57128億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，占比更是高達(dá)19.8%。如果將個(gè)人按揭貸款等間接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款算入的話，比例還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)之一便是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模。早在去年，銀監(jiān)會(huì)便下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。部分地方金融監(jiān)管部門(mén)還出臺(tái)規(guī)定，禁止銀行向項(xiàng)目資本金不足、四證不齊等不合規(guī)房企或項(xiàng)目貸款，存在囤地、捂房行為的房企不再發(fā)放新增貸款。

    在這一背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源發(fā)生了明顯的變化：自籌資金比重加大。據(jù)了解，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長(zhǎng)16.9%；2010年則提高為26705億元，增長(zhǎng)48.8%，今年前五個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自籌資金已經(jīng)達(dá)到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

    按照正常思路來(lái)看，在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可避免地被迫尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。同時(shí)，在人民幣升值的預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)有巨大潛力的投資產(chǎn)品。迅速增加的自籌資金從何處而來(lái)，民間借貸或者就是一個(gè)最好的選擇。

    門(mén)檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更青睞于民間借貸，而回報(bào)率高、投資固定資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)吸引大筆民間資本進(jìn)入。

    “雖然只是一座三四線城市，平均房?jī)r(jià)卻已經(jīng)達(dá)到了五六千元。”陳女士向記者抱怨。她也許應(yīng)該想到另一個(gè)問(wèn)題：在國(guó)家不放松調(diào)控的情況下，這樣的價(jià)格還有多大上漲空間？

    在房地產(chǎn)調(diào)控措施的強(qiáng)化下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫。而在二線、甚至三四線城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果傳導(dǎo)性較差以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)處境和風(fēng)險(xiǎn)，也蒙蔽了帶有短期逐利特點(diǎn)的民間借貸。如果源源不斷的民間資金流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，一方面可能抵消部分調(diào)控努力，另一方面也給資金帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。因此即使民間借貸從保護(hù)自己的利益出發(fā)，也不應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)“惺惺相惜”，而有關(guān)部門(mén)對(duì)此更應(yīng)該保持高度警惕。