武漢中小戶型再度喧囂 歷史行情會否重演

    進入7月后，中小戶型成為武漢樓市的話題明星。這讓人對去年同期的樓市產(chǎn)生了回憶。

    政策環(huán)境變化的前提下，去年7、8月甚至9-11月的歷史行情會否重演？業(yè)內(nèi)人士意見不一。

    中小戶型集體"鬧市"

    "開發(fā)商變臉真快，戶型都賊小。以前找個90平方米以下的不容易，現(xiàn)在遍地都是。"中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說。

    連續(xù)數(shù)周，本地媒體的房地產(chǎn)廣告中，常見的關(guān)鍵詞就是90及90平方米以下"中小戶型"。

    7月9日，當(dāng)代國際青年郡開盤，當(dāng)天成交170套，占總推盤量的77%，是近來所有開盤項目中銷量率最高的一個。負責(zé)該樓盤市場營銷的石常寶經(jīng)理告訴記者，此次推出的全部是60-90平方米一室兩廳和兩室兩廳產(chǎn)品，均價在7000元左右。"從客戶的反應(yīng)看，這個價格不算高。"李國政說。

    同期開盤的漢口湖畔，100平方米以下戶型占推盤量的70%。"對剛性需求的滿足，以及戶型上的優(yōu)化，是中小戶型銷得好的原因。一些90平米以下戶型也能做三房，把送的面積加上，湊到100平米沒問題。"李國政說。

    楚天地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，最近兩三周，武漢樓市表現(xiàn)強于以往。"推盤多了，中小戶型多了，一些之前沒有供應(yīng)的項目也來了，這樣一起推高了成交。"他說。"到目前為止，最嚴厲的調(diào)控辦法出臺有半年多了，現(xiàn)在這個市場狀況，首先是因為'硬需求'的存在。此外，也和我們前期的市場分析有關(guān)。"武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長蒲曉燕指出。7月9日，該公司開盤的城投·翰城推出200多套新房，全部為兩室兩廳，面積在85-104平方米之間。

    "行業(yè)周期淡季里，把中小戶型拿出來是許多開發(fā)商的選擇，今年7、8月份也不會例外。"李國政說。

    復(fù)制去年9-11月行情？

    周期性出現(xiàn)"中小戶型"月度專場，今年9-11月將重演去年的火爆嗎？

    業(yè)內(nèi)網(wǎng)站近三年的歷史數(shù)據(jù)證明，剔除保障性住房后，武漢住宅商品房成交主力在90-120平方米。即便是每年7、8月的淡季，市場成交數(shù)據(jù)仍顯示這一特點。今年5月最后一周到上周的數(shù)據(jù)顯示，90-120平方米戶型在每周成交總量中所占比例均在40%以上，高于去年同期水平。

    新世界·恒大華府自上月4日開盤以來，現(xiàn)已銷售近230套，除開盤當(dāng)天的140套成交量外，每周平均成交15套左右，該盤以120平方米及以上戶型為主，"現(xiàn)在的價格比開盤時略漲1-2%，原因是開盤優(yōu)惠取消了。"新世界地產(chǎn)武漢管理部營銷副總監(jiān)熊鋒說。

    類似的還有航天·雙城。"過渡性居住已不再被人們接受，政策和價格的原因，使得70平米以下產(chǎn)品沒人買，140平米以上的購買人群被壓縮，90-120平米當(dāng)然成了主流。"該樓盤負責(zé)人張云龍說。

    以中小戶型熱銷營造市場氣氛，帶動樓市整體走熱。這是一些開發(fā)商這樣解讀去年的市場變化。"今年不太可能那樣。"熊鋒認為，"關(guān)鍵在于'限購'的出臺。"石常寶也持有類似看法。

    樓市均價或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性上升？

    眾所周知，同一樓盤中，中小戶型單價往往高于大戶型單價。目前，業(yè)內(nèi)一致認為中小戶型在未來會取代90-120平方米產(chǎn)品，成為市場主流。然而，這種成交結(jié)構(gòu)的變化是否會引起樓市均價的上升？業(yè)內(nèi)人士意見不統(tǒng)一。

    香港縱橫集團副總經(jīng)理殷耀東認為，武漢市常住人口的不斷增加，使首次置業(yè)需求在未來2-5年內(nèi)仍是市場主流，由此，90平米以下戶型將成為市場主流。"接下來，縱橫集團的新項目產(chǎn)品規(guī)劃原則是，如果項目位于中心城區(qū)，100平方米以上戶型占40%，如果在郊區(qū)，90平方米以下戶型占70%。"

    90平米三房在市場的出現(xiàn)，更加速了中小戶型對市場的占據(jù)。"中小戶型走得快是公認的，它們當(dāng)然會成為未來市場主流。"熊鋒指出，"這會使市場整體價格水平，因成交結(jié)構(gòu)的變化而變化。"

    然而，殷耀東認為，如果未來房價總水平上升，其原因在于物價水平、社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的城市功能及價值提升，以及產(chǎn)品品質(zhì)變化引發(fā)的成本推動。"不用擔(dān)心成交結(jié)果變化使房價總體水平上升。"