一線城市房?jī)r(jià)為何如此“堅(jiān)硬”

    “一線城市房?jī)r(jià)下降，四五月或現(xiàn)拐點(diǎn)”，4月份的空頭預(yù)言，如今早已落空；“一線城市房?jī)r(jià)將下降30%”、“一線城市房?jī)r(jià)下降已成定局”，4月份的空頭預(yù)測(cè)，如今也早已成了笑談……

    中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，7月份，京滬廣深4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅上漲。這讓空頭們異常困惑：一線城市房?jī)r(jià)何以如此抗跌，甚至?xí)r至今日，仍在小幅上漲？

    千萬(wàn)不要拿北京通州、大興下跌的房?jī)r(jià)，來(lái)饒舌這是北京房?jī)r(jià)的下跌。那是通州、大興，不是北京的二三環(huán)。那些地方本不該跟風(fēng)飆升，那些地方也本不屬于北京中心城區(qū)。

    我們還是來(lái)求解空頭們的困惑：為什么那么多被稱作“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”的樓市新政，那些堅(jiān)定了很多空頭“看空”信心的樓市新政，居然沒(méi)有按下一線城市房?jī)r(jià)上漲的牛頭？

    恒大地產(chǎn)日前在港發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年恒大新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷售合計(jì)122.6億元，其中，三線城市銷售金額74.1億元，占比60.4%；而在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項(xiàng)目銷售128.1億元，占比30.3%。恒大地產(chǎn)中報(bào)還披露，6月份恒大新開(kāi)11個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目位于三線城市；恒大上半年新開(kāi)盤(pán)33個(gè)項(xiàng)目中，三線城市項(xiàng)目有23個(gè)，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項(xiàng)目共計(jì)89個(gè)，其中三線城市33個(gè)，占比37.1%。

    這就是答案了。

    在“限購(gòu)”、“限價(jià)”等一系列宏觀政策調(diào)控下，一線城市樓盤(pán)成交萎縮，國(guó)內(nèi)大型房企紛紛將發(fā)展觸角伸向二三線城市。原本很多人以為，樓市新政的密集出臺(tái)，會(huì)迫使一些受困于資金鏈問(wèn)題的房企不得不降價(jià)促銷，一線城市房?jī)r(jià)下跌將不可避免。然而，幾個(gè)月過(guò)去了，人們非但沒(méi)有看到一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，更沒(méi)有看到一線城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)有任何松動(dòng)。現(xiàn)在看來(lái)，房企在二三線城市的項(xiàng)目收益，不僅給他們的報(bào)表帶來(lái)了靚麗的數(shù)字，也讓他們擁有了足以抗衡樓市調(diào)控政策的充足的現(xiàn)金流，更讓他們?cè)谝痪€城市的項(xiàng)目無(wú)須為了資金壓力而降價(jià)促銷。因?yàn)?，?guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的今年1至6月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅靠前，且占據(jù)主體。換言之，很多房企在二三線城市早已賺得盆滿缽滿。

    不過(guò)，房企也并非沒(méi)有煩心事。二三線城市房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)，已讓國(guó)務(wù)院明確表示，將會(huì)對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市采取限購(gòu)措施。這意味著，二三線城市房?jī)r(jià)的“野蠻生長(zhǎng)”將會(huì)得到遏制，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)高額回報(bào)的一些二三線城市，或?qū)⒉辉偈欠科缶蚪鸬奈滞?。而銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議上的講話，同樣讓房企憂心忡忡：下半年要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單式”管理；要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一定以在建工程為抵押，并及時(shí)調(diào)整抵押物估值；加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這其中，“將繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺(jué)”的表述，更是讓開(kāi)發(fā)商嗅到了一絲不祥氣息。

    不過(guò)，千萬(wàn)不要以為開(kāi)發(fā)商將會(huì)束手就擒，房?jī)r(jià)從此會(huì)一路下跌。既然一線城市限購(gòu)，房企可以到二三線城市發(fā)展；那么，二三線城市限購(gòu)，房企為何不可以到四線城市，甚至到縣城發(fā)展？事實(shí)上，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，三四線城市市場(chǎng)需求已經(jīng)支撐了房企的銷售回升?？梢哉f(shuō)，未來(lái)，不限購(gòu)的城市，無(wú)論處于幾線，都將是房企樂(lè)于開(kāi)掘的“金礦”。更何況，聽(tīng)聽(tīng)住建部官員怎么說(shuō)，“樓市限購(gòu)令年內(nèi)不取消”。年內(nèi)不取消，明年取消？年內(nèi)還有多長(zhǎng)時(shí)間，不就剩下5個(gè)月么？扛過(guò)這5個(gè)月，明年對(duì)房企而言，是否又將迎來(lái)一個(gè)上漲的年代？

    再說(shuō)，對(duì)于一些房企而言，他們不僅可以縱橫馳騁于三四線城市，繼續(xù)收獲暴利，還可以進(jìn)軍保障房。而保障房的資金，銀監(jiān)會(huì)是這么說(shuō)的：“支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，全力支持完成今年的保障性住房建設(shè)任務(wù)?！睂?duì)于一些神通廣大的房企來(lái)說(shuō)，既然信貸資金的通道并未徹底堵死，那么，有這么一個(gè)“口子”，保持一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)“堅(jiān)硬”已經(jīng)足夠了。