新一輪限購(gòu)來(lái)襲 二三線城市開(kāi)發(fā)商看誰(shuí)“跑得快”

    浙江在線8月4日訊7月12日新“國(guó)五條”頒布，表明下半年樓市調(diào)控政策的主要手段依然落在“限購(gòu)”上，而哪個(gè)城市將被納入新一輪限購(gòu)范圍也成為最大的政策懸念。盡管新一輪限購(gòu)城市的名單遲遲未公布，但全國(guó)樓市已風(fēng)聲鶴唳。出于對(duì)后市的擔(dān)憂，已有開(kāi)發(fā)商打破價(jià)格聯(lián)盟、率先降價(jià)，珠三角不少樓盤(pán)7月下旬的銷(xiāo)售策略變得日漸激進(jìn)，搶跑之勢(shì)已然形成。

    從房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，限購(gòu)造成的震懾作用或?qū)⒈破乳_(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，下半年由于二三線城市限購(gòu)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力可能并不像想象中那么大。

    限購(gòu)預(yù)期引爆樓市降價(jià)潮

    近日有業(yè)內(nèi)人士爆料稱，廣東江門(mén)市將成為7月12日國(guó)務(wù)院會(huì)議后全國(guó)首個(gè)被納入新一輪限購(gòu)范圍的城市。消息一出，市場(chǎng)震動(dòng)。隨后，廣東省江門(mén)市住建局7月29日下午召開(kāi)媒體通氣會(huì)澄清，事實(shí)是7月25日江門(mén)市人民政府召開(kāi)有關(guān)會(huì)議，要求全市嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理。而江門(mén)尚無(wú)出臺(tái)針對(duì)境內(nèi)居民住房限購(gòu)政策。

    一石激起千層浪。江門(mén)限購(gòu)“烏龍”事件，足可以反映出媒體、開(kāi)發(fā)商以及地方政府對(duì)于限購(gòu)擴(kuò)大的敏感程度。一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，江門(mén)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同屬?gòu)V東省的東莞、惠州、珠海等城市，而江門(mén)的虛晃一槍卻足以讓其他幾個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商驚出一身冷汗。

    新一輪限購(gòu)城市名單依然像“達(dá)摩克利斯之劍”懸在開(kāi)發(fā)商頭上。與上半年的樂(lè)觀情緒不同，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不得不更為謹(jǐn)慎地看待這一輪曠日持久的調(diào)控，幾乎沒(méi)有人再敢寄希望于下半年政策松動(dòng)?！皬?005年到現(xiàn)在，樓市調(diào)控幾起幾落，我們也跟著市場(chǎng)一起坐過(guò)好幾次"過(guò)山車(chē)"了，但這次真的不一樣?！鄙虾Ｒ患抑康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者感嘆。

    而江門(mén)的限購(gòu)“烏龍”事件給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)的震懾效力不容小覷。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，江門(mén)的開(kāi)發(fā)商已如驚弓之鳥(niǎo)，由于擔(dān)心當(dāng)?shù)貙⒉扇∠拶?gòu)措施，已經(jīng)開(kāi)始加班加點(diǎn)趕在7月底開(kāi)盤(pán)。也有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，主打戶型將針對(duì)首次置業(yè)群體，以緊湊小戶型為主，從而避開(kāi)可能出臺(tái)的“限購(gòu)”壁壘。

    在房?jī)r(jià)漲速更快的廣東惠州市場(chǎng)上，降價(jià)潮也因?yàn)閭€(gè)別樓盤(pán)搶跑而拉開(kāi)了序幕。7月30日，碧桂園十里銀灘以7.5折開(kāi)盤(pán)，尤其針對(duì)外地?zé)o法獲得銀行貸款的購(gòu)房者推出了“分期付款，年期長(zhǎng)達(dá)3年”付款方式，多達(dá)5000套的房源量頗有“傾銷(xiāo)”之勢(shì)。碧桂園的低價(jià)策略起了作用，各地購(gòu)房者蜂擁而至。從當(dāng)天早上起，該樓盤(pán)外的私家車(chē)長(zhǎng)龍就延綿數(shù)公里，廣東各地購(gòu)房者紛至沓來(lái)。據(jù)開(kāi)發(fā)商披露，當(dāng)日到場(chǎng)購(gòu)房者不下萬(wàn)人。

    被業(yè)內(nèi)稱為“價(jià)格殺手”的碧桂園，所到之處一片“腥風(fēng)血雨”，其他開(kāi)發(fā)商不得不出招應(yīng)對(duì)。碧桂園在深圳的十里銀灘項(xiàng)目推出了7.5折賣(mài)房之后，不到一周，深圳益田集團(tuán)旗下樓盤(pán)“益田大運(yùn)城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬(wàn)/平方米，直降至8000多元/平方米。相當(dāng)于打7折出售，優(yōu)惠力度超越了碧桂園十里銀灘，創(chuàng)此輪調(diào)控降價(jià)幅度的新紀(jì)錄。

    房企搶奪限購(gòu)前跑量機(jī)會(huì)

    “必須要趕在限購(gòu)前跑掉一定量，一旦開(kāi)始限購(gòu)，就算降價(jià)也沒(méi)人能買(mǎi)了?！庇虚_(kāi)發(fā)商這樣對(duì)記者表示。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格固然是賣(mài)得越貴越好，但最能體現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的還是銷(xiāo)售量，而限購(gòu)政策恰恰會(huì)影響到銷(xiāo)售量的實(shí)現(xiàn)。在此擔(dān)憂下，開(kāi)發(fā)商害怕的不再是價(jià)格下降，而是一旦限購(gòu)后，有購(gòu)房資格的買(mǎi)家群體大大縮小。“早晚要降價(jià)，不如早點(diǎn)降?，F(xiàn)在降有人買(mǎi)，限購(gòu)之后可能降價(jià)都沒(méi)人買(mǎi)了。”該人士表示。

    這名廣東開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂不無(wú)道理。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部反映，在上?！跋拶?gòu)令”頒布之后，二手房市場(chǎng)上純粹的投資者占比已不到5%，7月末“新滬四條”針對(duì)外地人買(mǎi)房資格的進(jìn)一步收緊更是令市場(chǎng)上約4成購(gòu)房者暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，足以證明限購(gòu)政策對(duì)樓市量?jī)r(jià)的影響之大。

    不過(guò)，對(duì)于尚未限購(gòu)的二三線城市而言，政策落地前或許正是一個(gè)跑量良機(jī)。可以發(fā)現(xiàn)，在今年上半年取得不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，不論是萬(wàn)科、恒大，還是中海、綠地，幾乎全部順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整了價(jià)格策略，以價(jià)換量成為這些企業(yè)的共同選擇。雖然限購(gòu)范圍的擴(kuò)大可能會(huì)給那些在大力布局二三線城市的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)隱憂，但搶在政策落地前降價(jià)跑量或許反倒能成為房企取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的契機(jī)，這也符合政策制定者的預(yù)期。

    面對(duì)限購(gòu)壓頂?shù)男蝿?shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企應(yīng)采取積極的銷(xiāo)售策略，尤其是庫(kù)存壓力較大的、且資金不寬裕的企業(yè)，應(yīng)加快項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè)，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)和加快推盤(pán)的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出，二三線城市采取限購(gòu)令將會(huì)影響房地產(chǎn)公司在2011年下半年的銷(xiāo)售情況以及現(xiàn)金流動(dòng)狀況，從而可能對(duì)這些公司的信貸評(píng)級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這些房企能搶在限購(gòu)前抓緊時(shí)間降價(jià)跑量，限購(gòu)對(duì)于下半年銷(xiāo)售的影響或許并沒(méi)有那么大。