專家談房地產(chǎn)調(diào)控：房?jī)r(jià)下跌老百姓扛得住嗎？

    面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，銀行很抗跌；銀行說(shuō)，沒(méi)那么抗跌；房企說(shuō)，不可能那么跌。

    為了防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)在今年二季度進(jìn)行了新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。7月末，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即便是最壞的情況，哪怕房?jī)r(jià)下跌50%，"我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在著被房地產(chǎn)商挾裹這一說(shuō)法。"

    劉明康說(shuō)，到去年底，我國(guó)商業(yè)銀行整體加權(quán)平均資本充足率12.2%，資本充足率的提高正在不斷提高銀行抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?，F(xiàn)在的撥備已經(jīng)有13000億，足以抵擋房?jī)r(jià)理性回歸所帶來(lái)的近期和中短期風(fēng)險(xiǎn)。測(cè)試的結(jié)果，將加強(qiáng)各家銀行落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的信心。"從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)調(diào)控，對(duì)銀行是個(gè)福音。"

    但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此"福音"并不買賬，多位銀行業(yè)分析師對(duì)此存疑。他們認(rèn)為，在分析房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)銀行的影響時(shí)，需要更全面的考量和邏輯。"別說(shuō)50%了，就連房?jī)r(jià)下降20%，銀行都扛不住。"某國(guó)有大行研究部門人士表示。

    面對(duì)不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行業(yè)抗跌的信心有多足？房地產(chǎn)商能夠接受的最低價(jià)格是多少？老百姓呢，怎么抗？

    嘉賓

    曾剛 中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任

    魯政委 興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

    范小沖 陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁

    孫飛 中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)金融投資委員會(huì)主席

    匿名 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

    銀行的"底線"在哪里？

    曾剛：實(shí)際上銀監(jiān)會(huì)的壓力測(cè)試并不是針對(duì)平常狀況，而是針對(duì)可能性極小的極端市場(chǎng)情況下所作的檢測(cè)。這個(gè)"50%"是銀監(jiān)會(huì)為了進(jìn)行壓力測(cè)試所進(jìn)行的硬性假設(shè)。銀監(jiān)會(huì)把這指標(biāo)設(shè)置成60%、70%都可以。就像針對(duì)自然災(zāi)害進(jìn)行防災(zāi)預(yù)案一樣，做預(yù)案并不意味災(zāi)害將要發(fā)生。

    我們很難說(shuō)清楚房?jī)r(jià)下跌銀行扛不住的底線在哪里。但從房地產(chǎn)貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，如果要得出這個(gè)臨界點(diǎn)，就必須掌握每年全國(guó)銀行貸款的數(shù)據(jù)以及不同地區(qū)的購(gòu)房?jī)r(jià)格。這個(gè)數(shù)據(jù)是很難掌握的。

    魯政委：銀行支撐不住的臨界點(diǎn)到底在哪里，并沒(méi)有人能夠得出。首先，我們調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)，是把高房?jī)r(jià)調(diào)整下來(lái)，還是不再讓其繼續(xù)猛漲。這個(gè)目前還不是特別清楚。其次，理論上老百姓希望房?jī)r(jià)下跌越多越好，但是在中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)難度非常大。最后，由于市場(chǎng)臨界值要求非常準(zhǔn)確，而做到精準(zhǔn)調(diào)控的難度則非常大。

    如果中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將會(huì)對(duì)中國(guó)的銀行業(yè)以及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金"上家"銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格向下劇烈波動(dòng)，那么房地產(chǎn)、銀行業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格是非常困難的。

    范小沖：銀行的壓力測(cè)試是靜態(tài)的測(cè)試，盡管結(jié)果顯示可以承受房?jī)r(jià)30%到50%的下跌，但是實(shí)際上銀行無(wú)法承受。因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦下跌到這個(gè)幅度，就已經(jīng)說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸了。這樣的風(fēng)險(xiǎn)是承受不住的。但是這種可能性基本不存在。

    孫飛：銀行抗跌的臨界點(diǎn)，我認(rèn)為，由于目前中國(guó)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭首付較高，房地產(chǎn)信貸在商業(yè)銀行比重還沒(méi)有到足以要挾和綁架商業(yè)銀行的程度，因此即便是房?jī)r(jià)下跌到30%或50%，銀行也能抵御。

    房地產(chǎn)商的"底線"在哪里？

    范小沖：房?jī)r(jià)下跌30%到50%，房地產(chǎn)商也承擔(dān)不起。但由于房地產(chǎn)商大小不同，所在城市不同，樓盤位置不同等因素，導(dǎo)致無(wú)法用一個(gè)具體數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明，房地產(chǎn)商可以扛住多少跌幅。我認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)下跌10%到20%，整個(gè)行業(yè)是可以承受的。但是如果房?jī)r(jià)真的下降到這個(gè)幅度，意味著有些中小開(kāi)發(fā)商將被大企業(yè)兼并重組。而有些企業(yè)可以扛得住，但是不得不降價(jià)銷售。這些"扛不住"的表現(xiàn)都要視不同情況分析。

    匿名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：很難估算出房地產(chǎn)企業(yè)能扛得住多大的降幅。因?yàn)槠髽I(yè)的具體情況不同?，F(xiàn)在都說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，但實(shí)際上并沒(méi)有看到明顯的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的情況。其實(shí)，只要有在售項(xiàng)目，只要手中有土地，就不會(huì)存在"扛得住多大降幅"的問(wèn)題。但就北京來(lái)說(shuō)，只要房?jī)r(jià)稍微出現(xiàn)松動(dòng)，項(xiàng)目就會(huì)馬上售罄。現(xiàn)金流就會(huì)持續(xù)回流。

    如果非要說(shuō)能承受多少，我認(rèn)為整個(gè)行業(yè)可以承受最多30%的降幅。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的毛利率大約超過(guò)30%。如果房?jī)r(jià)下降30%，一部分企業(yè)可能會(huì)破產(chǎn)。但是大部分企業(yè)都可以薄利多銷以維持生存?，F(xiàn)在北京有樓盤出現(xiàn)降幅5000元的折扣樓盤，一有折扣就馬上賣空。

    孫飛：中國(guó)房?jī)r(jià)是復(fù)雜關(guān)系博弈的結(jié)果，目前雖然有泡沫，但很難大幅下跌。主要體現(xiàn)在：首先，目前市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)還扛得住。其次，目前中國(guó)住房是資源壟斷下的市場(chǎng)稀缺。土地和商品房是壟斷性的稀缺資源，保障房更是稀缺中的稀缺。第三，目前及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)通脹嚴(yán)重。第四，中國(guó)城市化還有很長(zhǎng)的路要走。第五，貪污腐敗的大量黑錢流入中國(guó)住宅市場(chǎng)，炒高房?jī)r(jià)。最后，大量投資及投機(jī)性資金炒高房?jī)r(jià)。只有對(duì)以上5個(gè)方面有針對(duì)性調(diào)控與控制，方可真正平抑房?jī)r(jià)。

    房?jī)r(jià)下跌，老百姓扛得住嗎？

    魯政委：已經(jīng)買房子的人肯定不希望房?jī)r(jià)下降，不管一套自住還是多套投資的需求。而沒(méi)有房子的人則希望房?jī)r(jià)下降越多越好。這聽(tīng)起來(lái)是合理的。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)并非下跌越多越好。

    買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無(wú)保障群體。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)受沖擊越大，這部分人就越容易失業(yè)。如果一旦失業(yè)，連基本生活都無(wú)法保障，那么他們?cè)趺促I房子呢？所以并非房?jī)r(jià)下跌越多對(duì)百姓越好。

    匿名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：房?jī)r(jià)跌幅越大，我們的壓力就越大，必將威脅宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致購(gòu)房者資產(chǎn)貶值，當(dāng)他們?cè)儋I房子的時(shí)候，就會(huì)給銀行帶來(lái)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。我一直認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)降幅有可比性，而二三線城市則沒(méi)有可比性。因?yàn)楦鱾€(gè)城市之間的差距太大。以北京為例，四環(huán)到五環(huán)的房子下降15%左右就基本到了合理水平。二三環(huán)的房子如果下降10%也算合理。郊區(qū)的房子則或許下跌到30%才算合理。