探索養(yǎng)老地產(chǎn) 花樣年調(diào)控應(yīng)對(duì)有術(shù)

    8月23日，花樣年控股集團(tuán)在香港召開(kāi)2011年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，花樣年集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官潘軍、副總裁兼執(zhí)行董事馮輝明、首席財(cái)務(wù)官陳思翰等管理層出席了會(huì)議。

    60億目標(biāo)

    據(jù)花樣年集團(tuán)首席執(zhí)行官潘軍介紹，2011年上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣34億人民幣，合同銷售面積35萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)了144%和198%，順利的完成了年度銷售計(jì)劃目標(biāo)60億元的57%。

    截止到2011年7月份，花樣年累計(jì)合同銷售金額達(dá)到39.6億元，超過(guò)了2010年全年的合同銷售金額。

    據(jù)了解，花樣年上半年合同銷售主要來(lái)自珠江三角洲和成渝經(jīng)濟(jì)圈，合同銷售收入占比分別為45%和42%。

    在項(xiàng)目城市分布上，2011年上半年合同銷售主要來(lái)自8個(gè)核心城市的17個(gè)項(xiàng)目，較2010年增加桂林和無(wú)錫兩個(gè)城市。

    上半年，花樣年新開(kāi)工面積以及竣工面積達(dá)127萬(wàn)平方米和6萬(wàn)平方米，上半年在建或竣工項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)225萬(wàn)平方米，提供可售面積為約187萬(wàn)平方米。

    潘軍還稱，在合約銷售額中有19.53億元來(lái)自綜合體項(xiàng)目，意味著超過(guò)半數(shù)的業(yè)績(jī)來(lái)自物業(yè)貢獻(xiàn)。同時(shí)，公司全年收入鎖定金額約46.3億元，雖然會(huì)受到限購(gòu)令的影響，但集團(tuán)下半年將會(huì)推10個(gè)項(xiàng)目，面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，推售項(xiàng)目80%為商業(yè)物業(yè)。

    土地儲(chǔ)備方面，截至今年6月底，花樣年總土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)約為1382萬(wàn)平方米，權(quán)屬土地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積約1379萬(wàn)平方米，其中61%的土地儲(chǔ)備處于成渝經(jīng)濟(jì)圈，約840萬(wàn)平方米，其次是珠三角經(jīng)濟(jì)圈350萬(wàn)平方米，占比25%。

    總土地儲(chǔ)備中，包括已獲得土地使用權(quán)物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約886萬(wàn)平方米和已簽署框架協(xié)議的物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約496萬(wàn)平方米。

    融資選擇

    在營(yíng)業(yè)收入方面，潘軍表示，上半年集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入20.05億元，同比增長(zhǎng)4.6%；凈利潤(rùn)5.02億元，同比漲22%；若剔除投資物業(yè)公允變動(dòng)的收益、相關(guān)稅項(xiàng)及少數(shù)股東權(quán)益影響，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)44.3%至4.41億元。

    另外，花樣年上半年毛利約10.53億元，同比增長(zhǎng)10.6%，而毛利率則達(dá)到52.5%，公司認(rèn)為這是由于總收入有所增加，特別是深圳項(xiàng)目貢獻(xiàn)導(dǎo)致毛利率增加。

    關(guān)于公司的財(cái)務(wù)資金狀況，潘軍稱，截止2011年6月30日，公司擁有現(xiàn)金余額人民幣18.2億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率74.5%，維持了行業(yè)的合理水平?；幽晔紫?cái)務(wù)官陳思翰也補(bǔ)充稱，目前花樣年的短期債務(wù)為21.88億元，公司下半年賣(mài)房所得現(xiàn)金可用以償還債務(wù)，短期還款率沒(méi)有太大問(wèn)題。

    陳思翰還稱，公司現(xiàn)在任何的融資計(jì)劃都會(huì)考慮，不管是在國(guó)內(nèi)或者海外的融資渠道。

    對(duì)于早前關(guān)于花樣年延遲在臺(tái)灣發(fā)行TDR的后續(xù)進(jìn)展，潘軍表示，發(fā)行TDR的前提是公司的股價(jià)得到市場(chǎng)認(rèn)可，如果股市是按照合適的方向發(fā)展，公司仍然會(huì)考慮繼續(xù)融資。

    面對(duì)當(dāng)前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，潘軍認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，調(diào)控政策越來(lái)越呈現(xiàn)中期化的趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的變化：一方面是住宅投資性需求受到限制，非住宅類產(chǎn)品表現(xiàn)出相對(duì)增長(zhǎng)。

    另一方面，一、二線城市過(guò)熱勢(shì)頭得到遏制，銷售面積占比持續(xù)下降，三四線城市則保持相對(duì)增長(zhǎng)。

    養(yǎng)老地產(chǎn)

    花樣年是如何應(yīng)對(duì)調(diào)控的？據(jù)公司副總裁馮輝明表示，今年公司加大了城市綜合體的推出量，這一塊的比重在上半年是占了57%；另一方面公司加大了對(duì)剛性需求或者首次置業(yè)這塊的推出量，像成都有六個(gè)主區(qū)實(shí)行限購(gòu)，但是在溫江區(qū)是不限購(gòu)的，花樣年的產(chǎn)品是在該區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，花樣年上半年的不受限購(gòu)的產(chǎn)品達(dá)到80%以上。

    針對(duì)下半年公司的發(fā)展策略，潘軍表示，公司將持續(xù)保持靈活和積極的應(yīng)對(duì)策略，加快銷售；繼續(xù)審慎的選購(gòu)高性價(jià)比的土地，合理獲取土地儲(chǔ)備，擇機(jī)進(jìn)入已圈定四大區(qū)域的核心城市，持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)略縱深。

    潘軍還表示，花樣年將積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)型酒店、物業(yè)服務(wù)與文化旅游等多元化的地產(chǎn)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

    關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，潘軍指出，公司已經(jīng)結(jié)束第一輪的關(guān)于理論方面的研究，選擇在深圳和成都這兩個(gè)城市試驗(yàn)，現(xiàn)今已經(jīng)選定了土地和一些建成性的物業(yè)。

    潘軍還認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)中國(guó)來(lái)講，所有的開(kāi)發(fā)商起點(diǎn)都相同?；幽暝谶@方面的研究是走在前列的，公司現(xiàn)在已經(jīng)尋找到了一些成熟的，比如說(shuō)美國(guó)、日本、臺(tái)灣的一些成熟運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)共同進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的探索。

    潘軍續(xù)稱，養(yǎng)老地產(chǎn)中有很多服務(wù)的細(xì)節(jié)是需要深入去鉆研，盈利模式也不是開(kāi)發(fā)商過(guò)去的模式，需要多種業(yè)態(tài)組合來(lái)獲取利潤(rùn)，而這種利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)在行業(yè)的利潤(rùn)。

    潘軍還強(qiáng)調(diào)，其實(shí)在房地產(chǎn)之外，通過(guò)服務(wù)產(chǎn)生的價(jià)值有比房地產(chǎn)高得多的一些產(chǎn)品，而通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行整合以后，相信能夠使行業(yè)本身有更好、更健康的發(fā)展。他還稱，公司第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，健康產(chǎn)業(yè)園將于明年下半年在深圳推出。