中信建投：房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力不容小視

    三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.92%，增速略有下滑

    滬深兩市132家房地產(chǎn)上市公司2011年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2321.02億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)437.84億元，凈利潤(rùn)300.09億元，同比分別增長(zhǎng)13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個(gè)、5.45個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

    由于信貸緊張，導(dǎo)致有息負(fù)債率連續(xù)三個(gè)季度下降

    由于房企從銀行獲得貸款以及信托融資的難度越來(lái)越大，導(dǎo)致有息負(fù)債率連續(xù)三個(gè)季度下降。截至2011年9月30日，132家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為72.37%，達(dá)到自2008年以來(lái)的新高；有息負(fù)債率為46.96%，創(chuàng)自2008年以來(lái)的新低。預(yù)計(jì)第四季度房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不會(huì)改觀，有息負(fù)債率有可能繼續(xù)下降。

    存貨占比上升，銷售回籠和融資能力下降，資金壓力不容小視

    資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，現(xiàn)金占流動(dòng)資產(chǎn)的比重明顯下降，而存貨占比上升，房地產(chǎn)銷售低迷還將持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力較大。截至2011年9月30日，132家房地產(chǎn)上市公司持有現(xiàn)金2182.77億元，占流動(dòng)資產(chǎn)比重為14.19%，現(xiàn)金占比為自2008年以來(lái)的最低水平。與之比較，存貨占比為72.52%，達(dá)到自2008年以來(lái)的最高水平。市值靠前的公司整體存貨壓力更大。由于銷售不暢，房企資金回籠能力下降。而另一方面，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)和債權(quán)融資已關(guān)閘兩年，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)上市公司的融資能力，上市公司資金壓力不容小視。為了緩解資金壓力，房地產(chǎn)上市公司大都采取壓縮投資的辦法，以減少現(xiàn)金流出。

    預(yù)收款項(xiàng)保障今年業(yè)績(jī)，但銷售低迷現(xiàn)狀影響明年業(yè)績(jī)

    前三季度，132家房地產(chǎn)上市公司預(yù)收款項(xiàng)同比增長(zhǎng)47.03%。經(jīng)過(guò)2008年的調(diào)整，上市公司在業(yè)績(jī)調(diào)整方面更有經(jīng)驗(yàn)，預(yù)留了充分的預(yù)收款項(xiàng)來(lái)支撐業(yè)績(jī)，2011年房地產(chǎn)上市公司整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)已成定論。由于限購(gòu)等對(duì)銷售影響較大的政策預(yù)計(jì)明年還將持續(xù)，而房?jī)r(jià)的全面松動(dòng)更加劇了觀望情緒，預(yù)計(jì)至少在明年上半年房地產(chǎn)銷售還很難有起色，這將影響明年業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。投資評(píng)價(jià)及建議政策中性和估值低位奠定了板塊的反彈基礎(chǔ)，板塊中期的反轉(zhuǎn)有待交易量的持續(xù)回暖。目前房?jī)r(jià)處于全面松動(dòng)的初期，此階段一般會(huì)加劇觀望，成交量的回暖還有待時(shí)日。在現(xiàn)有的政策環(huán)境和估值水平上，維持對(duì)行業(yè)的增持評(píng)級(jí)。板塊反彈中可把握幾類公司的交易性機(jī)會(huì)：1、前期跌幅較大的國(guó)有房地產(chǎn)公司，這類公司在融資能力上會(huì)優(yōu)于民營(yíng)公司，如首開股份、魯商置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)等；2、預(yù)收款項(xiàng)豐富，業(yè)績(jī)有保障的公司，如濱江集團(tuán)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等；3、無(wú)資金壓力，有望在行業(yè)調(diào)整中獲得機(jī)會(huì)的公司，如綿世股份等；4、有資金壓力或項(xiàng)目枯竭，殼資源較好的小型房地產(chǎn)企業(yè)可關(guān)注業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。