開發(fā)商別錯估了地產調控的形勢

    “限購令要退出了，大家再熬一熬吧”。兩個月前，仍然有不少開發(fā)商對限購令等一系列調控措施在短期內退出抱有幻想。如今，全國各地大中小型房地產商紛紛打出了降價促銷的廣告，“死扛是沒有出路的”已經被市場認可。

    然而，近一些日子來，有關“限購令”是否會退出的爭論開始在坊間熱議。住建部部長姜偉新那句“采取限購措施，是不得已而采取的辦法，目前看來這一政策效果還不錯”，被解讀為兩種截然相反的觀點。

    一種觀點認為，限購令是“不得已”的政策所以長不了了；另一種觀點則認為，正是因為“不得已”且效果還不錯，所以限購令會保持相當一段時間。

    國務院參事、金融專家夏斌表示，中央政府會在未來一至兩年內堅持暫時性的限購等政策措施，但也必須做好短期行政措施的退出和長期的稅收等有關市場制度進入的準備工作，中國將把住宅房地產以居住為主，打擊投資的調控政策初衷和思路長期化。

    這就是說，那些翹盼限購令政策退出、認為調控政策會放松致使房價反彈的開發(fā)商和炒房者們，可能錯誤地估計了形勢。雖然限購令不可能永遠持續(xù)下去，但一旦限購令取消，意味著房地產相關稅收的調控作用就會體現(xiàn)出來。

    同為國務院參事的財稅專家劉桓認為，在市場失靈的情況下，采取限購等行政管制是有必要的，但是等市場步入正軌后，政府限購令等政策就會放松，進而用稅收來替代。

    出臺半年來，限購令引發(fā)了對于房地產這一市場究竟應該用行政手段還是市場手段進行調控的爭論。某些市場派對這樣的行政干預措施嗤之以鼻，指責政策破壞了所謂市場經濟環(huán)境下的自由交易和配置資源職能等規(guī)則云云。

    但不可否認的是，連年上漲的房價已經讓理性的經濟人意識到，政府在對房地產行業(yè)“越調越漲”的情況下，采用一般的市場手段已經無法使得“失靈的市場”實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能，需要通過“麻痹療法”來讓市場回歸理性，讓盲從跟風者的搶購預期恢復正常。

    顯而易見，“麻痹療法”是有效的，有些地方的房價停漲了，甚至下跌了，那些買貴了的購房人紛紛要求開發(fā)商賠償或退房，交易的游戲規(guī)則告訴他們，購買房屋也存在風險，沒有只漲不跌的市場，中國的房地產市場亦是如此。

    不過，即便房價永遠上漲的預期被打掉了，限購令這一“麻痹療法”起效了，政府也不應該就此滿足，而是要加強長效的制度建設，讓房地產市場從行政干預中回歸到市場自我修復中，而稅收將是一項長期的調控手段，最終讓房屋回歸其居住的本質，而非投機炒作的籌碼。

    從全世界范圍來看，各國政府對房地產政策主要通過稅收來調控，有的針對流通環(huán)節(jié)，有的針對持有環(huán)節(jié)。房產稅就是針對持有環(huán)節(jié)，而高額累進所得稅則是針對交易流通環(huán)節(jié)。

    在未來一段時間，房產稅將在上海和重慶試點的基礎上逐步被推廣開來，其主要的終極目的是對房屋的持有進行征稅，那些擁有大量房產者的利益將因此受損，對于一個住房資源緊缺的國家，過度占有住房就應該付出相應的成本。即使崇尚市場規(guī)則的德國不僅有嚴格的房產稅，如果購房者所購房屋五年之內既不住也不出租，政府可以組織流浪漢入住，這一政策讓民眾認識到土地和房屋具有準公共產品的屬性。

    財政部財政科學研究所所長賈康坦言，目前社會貧富差距擴大主要是體現(xiàn)在不動產分布上，因此征收房產稅應該發(fā)揮收入分配以及再分配過程中的優(yōu)化作用。因此除了針對持有房產征稅之外，對房屋交易環(huán)節(jié)進行懲罰性征稅也已經在某些國務院智囊中達成了一致性的看法。夏斌就明確透露出類似的看法，應該在房產交易環(huán)節(jié)推進高額累進所得稅，進一步明確買房自住抑制投機的政策意圖。

    所謂高額累進所得稅，是對于房產轉讓過程中所獲得收益作為所得稅進行累進征收，從而抑制房地產投資收益。比如日本便實行全面保護普通自住房的調控制度，以非自住房轉讓最高達75%的高額累進所得稅和巨額房產繼承稅，因而從制度上杜絕了住宅的投資投機需求。

    在不遠的將來，行政手段退位，稅收手段上位，這將是中國房地產長期健康發(fā)展的必由之路。這需要政府對各國房地產稅收制度進行充分的調研和分析，出臺符合國情兼顧公平和效率的稅收制度。