上海房價跌面擴(kuò)大 成交量探底

    11月14日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(Nasdaq:CRIC)發(fā)給記者的郵件顯示，繼綠地、中海、龍湖、長甲降價之后，新城、萬科也加入到降價行列，上海市中心高端、改善型樓盤也相繼加入到降價行列。隨著大量新盤的降價，樓市成交量一改持續(xù)下滑的態(tài)勢，開始低位徘徊。

    根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，上周(11.7-11.13)上海市商品住宅成交9.9萬平方米，環(huán)比略微回升5.7%。另外，上周有9個新盤22.67萬平方米的房源拿到預(yù)售許可證可上市銷售，為10月房價下跌以來的近6周最高水平。這意味著，開發(fā)商應(yīng)對本輪房價下跌的營銷、定價策略已調(diào)整到位。

    中房信分析師薛建雄如此認(rèn)為，隨著更多調(diào)低價格后的新盤上市，樓市成交量已經(jīng)有所回升；預(yù)期這樣的行情在未來幾周內(nèi)還會持續(xù)，那么房價的底部也就基本確立。

    從市場表現(xiàn)來說，已經(jīng)在郊區(qū)和三四線城市大幅降價拋盤的綠地集團(tuán)，將會把房價下跌的戰(zhàn)火燃燒到市中心。位于徐匯濱江的綠地海珀旭輝預(yù)期本月19日推出精裝修大平層豪宅，價格將會在預(yù)期的8萬元/平方米的基礎(chǔ)上打8折。而近期上市的大寧瑞仕花園和樂活居等市中心中高檔樓盤也紛紛打85、83折。上一輪領(lǐng)跌上海的萬科也一改沉默，加入到了降價行列，據(jù)中介處對萬科清林徑的報價已降到13500元/平方米，而之前期售價為16500元/平方米。另據(jù)了解，近年來在上海擴(kuò)張迅速的新城地產(chǎn)，續(xù)新城公館降價之后，新城金郡等樓盤也將會加入到新一輪的降價行列。

    盡管近期，有購房者擔(dān)心傳聞中的大量基金在低價收購樓盤，房價跌勢可能就此停止。但同樣接觸過大量基金收購業(yè)務(wù)和與眾多一線開發(fā)商有業(yè)務(wù)往來的薛建雄認(rèn)為，由于開發(fā)商擴(kuò)張得太大和本輪調(diào)控周期較長，開發(fā)商資金缺口太大，其它融資其道全部打開也難解開發(fā)商的資金壓力。

    薛建雄進(jìn)一步指出，目前國內(nèi)前30強(qiáng)開發(fā)商的年銷售額都在百億、千億級，幾個月的銷售低迷就會造成幾十、上百億的資金缺口，目前開發(fā)貸和上市融資基本無望，其它融資渠道根本解決不了這么大的資金缺口。另外，在過去一年多的調(diào)控中，其它的融資渠道也基本上被開發(fā)商用盡，所以目前除了大降價，別無它法。

    但是緩過這陣之后，開發(fā)商將會以減少擴(kuò)張速度來應(yīng)對低迷的樓市。那也就意味著，只要不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)、政治變化，房價低位再大跌的可能性不大。

    實際上，房價與區(qū)域的購買力掛鉤，所以房價上漲就是社會經(jīng)濟(jì)增長帶來紅利。只要社會經(jīng)濟(jì)高速增長，房價就會上漲；但是社會經(jīng)濟(jì)出問題房價就會跟著出問題。另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中政府會通過貸款利率和房產(chǎn)相關(guān)稅費來調(diào)節(jié)房價增長紅利，當(dāng)貸款利率加房產(chǎn)相關(guān)稅費超過經(jīng)濟(jì)增長帶來的紅利時，房產(chǎn)一樣會出現(xiàn)下跌。

    目前，國內(nèi)的房貸利率加房產(chǎn)相關(guān)稅費，一般相當(dāng)于年6-10%水平，如果征收房產(chǎn)稅后就會更高。這也就意味著在經(jīng)濟(jì)增長水平相對低的區(qū)域房地產(chǎn)已經(jīng)沒有投資價值，除非貸款利率和房地產(chǎn)的相關(guān)稅費出現(xiàn)大幅下調(diào)，而經(jīng)濟(jì)增漲大幅上升。

    不過，目前正在工業(yè)化中的二、三線城市遠(yuǎn)郊和縣城仍然保持超過13%以上的經(jīng)濟(jì)增速，這些區(qū)域目前仍有一定投資價值。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，分區(qū)域來看，庫存可售量和今年一月底相比，增量最大的依然是外郊環(huán)，其次郊環(huán)外，分別新增了158.64萬方和82.53萬方，但郊環(huán)外的增幅很大，達(dá)到了65.24%。此外，外郊環(huán)和郊環(huán)外的商品住宅庫存可售總量目前達(dá)到了692.99萬方的高位，預(yù)示著外環(huán)線外的開發(fā)商的去化壓力巨大，而政策在短期內(nèi)又看不到轉(zhuǎn)向，因此，特別對開發(fā)外環(huán)線外商品公寓的開發(fā)商們而言，如還不愿通過普降來以價換量，則后市會醞釀大跌、快跌的風(fēng)險。