開發(fā)商底價(jià)不是低價(jià) 北京抄底買房為時(shí)尚早

    北京樓市已經(jīng)很久沒有這樣熱鬧了。

    13000元/平方米、11800元/平方米、9980元/平方米……北京各區(qū)域房?jī)r(jià)的最低紀(jì)錄不斷被刷新，“日光盤”“萬元盤”也重現(xiàn)江湖。

    于是，抄底買房之聲四起。

    降價(jià)蔓延

    最近一段時(shí)間，查小姐和她的男朋友一直在北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、勁松向東的輻射區(qū)域內(nèi)不停地看房。

    “我們明年打算結(jié)婚了，本來之前一直覺得房?jī)r(jià)太高，沒想要買房，但是看今年樓市這形勢(shì)，我也動(dòng)了抄底買房的‘邪念’了。”查小姐如是說。

    的確，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至11月24日，北京通州、大興等郊區(qū)樓市的成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下跌，且下跌幅度逐漸加深，目前成交均價(jià)相比最高點(diǎn)已經(jīng)下調(diào)超過15%。

    在區(qū)域成交均價(jià)整體下調(diào)的同時(shí)，也不乏較周邊樓盤降價(jià)近三成的項(xiàng)目。

    11月19日，位于南六環(huán)外的龍湖時(shí)代天街[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]正式開盤對(duì)外銷售，其11800元/平方米的起始價(jià)已經(jīng)接近甚至低于包含地價(jià)、建安費(fèi)用、稅費(fèi)及營(yíng)銷等在內(nèi)的成本價(jià)格。這一價(jià)格使得其推出的216套房源開盤當(dāng)天被認(rèn)購一空。

    幾乎與龍湖[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]時(shí)代天街開盤同一時(shí)間，位于通州馬駒橋附近的合生世界花園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]也對(duì)外宣布了其9980元/平方米的開盤起價(jià)。這一價(jià)格相比同區(qū)域在售項(xiàng)目16000元/平方米的均價(jià)，降低了近四成，已接近目前延慶、門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)水平。

    “目前本市商品住房市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期逐步明朗，項(xiàng)目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進(jìn)一步鞏固。”北京中原市場(chǎng)研究部分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“降價(jià)換量”的整體格局已經(jīng)形成，項(xiàng)目降價(jià)由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，近期北京樓市中出現(xiàn)了一系列的低價(jià)入市項(xiàng)目。包括龍湖時(shí)代天街和合生[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]世界花園在內(nèi)，已有十多個(gè)近郊商品房項(xiàng)目銷售價(jià)格已接近或跌落萬元大關(guān)，這部分項(xiàng)目主要集中在亦莊、大興、順義區(qū)域，低價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)商不乏金融街、富力、合生等知名房企。

    不僅僅是北京，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.83，呈現(xiàn)連續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。

    一線城市的降價(jià)效應(yīng)也同時(shí)傳導(dǎo)至周邊城市。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)一線城市周邊10個(gè)主要城市10月商品住宅成交均價(jià)變動(dòng)情況，其結(jié)果顯示，除了香河和天津微漲外，其余的廊坊、無錫、蘇州、佛山、東莞等8個(gè)城市均有不同程度下降。而9月份時(shí)，這10個(gè)城市的房?jī)r(jià)只有6個(gè)下降且降價(jià)程度并不十分明顯。

    何時(shí)是底？

    然而，房?jī)r(jià)的下跌幅度仍然有點(diǎn)隔靴搔癢的感覺。

    以北京為例，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，盡管北京商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比回落，11月至今的均價(jià)為21061元/平方米，較調(diào)控之初下降約11%，但和去年初相比仍上漲12%，且近郊如大興、順義、通州各月的成交均價(jià)依然保持在14000元/平方米以上，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)屡袛啵骸巴ㄖ莺头可降膬r(jià)格還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有觸底?！?/p>

    作為手中握有房票的剛需一族，查小姐在選房的過程中就異常謹(jǐn)慎和糾結(jié)。“擔(dān)心房?jī)r(jià)下降‘過了這村沒這店’了，但又怕買了房子之后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，真不知道究竟哪里是房?jī)r(jià)的底部。”

    “現(xiàn)在肯定不是市場(chǎng)的底部?！睆埓髠ケ硎荆壳笆袌?chǎng)已經(jīng)回歸地段為王，對(duì)于北京來說，特別是五環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目，由于地段的稀缺性，所以調(diào)整的幅度不會(huì)太大；而郊區(qū)的供應(yīng)量大，價(jià)格也就降得快一些?！暗珡哪壳暗那闆r判斷，至少到明年上半年政策都不會(huì)放松，也就不能排除后續(xù)還會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商甩貨的情況，因此抄底還需謹(jǐn)慎?！?/p>

    種種跡象表明，為了打消諸如查小姐這般顧慮、求得成交量的上升，不少開發(fā)商不惜給出差價(jià)返還的承諾。

    11月2日，新城地產(chǎn)位于上海嘉定南翔的新城公館推出100套特價(jià)精裝修房源，均價(jià)2萬元/平方米，較前期下降逾20%，且別出心裁推出“保價(jià)方案”：對(duì)于前期以原價(jià)購房的業(yè)主，售樓處一律補(bǔ)予差價(jià)；而每一個(gè)購買特價(jià)房的客戶，都會(huì)簽訂保值協(xié)議，保證在交房前3個(gè)月，如果有任何一筆房源售價(jià)低于此次特價(jià)的，將一律按最低售價(jià)補(bǔ)償差價(jià)。

    無獨(dú)有偶，11月17日，鄂爾多斯天譽(yù)國(guó)寶項(xiàng)目在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)出通告，不但目前買房子的新業(yè)主可以享受最低6.6折的優(yōu)惠，對(duì)于過去買房子的老業(yè)主，也會(huì)按照優(yōu)惠后的差價(jià)全額賠償。而且，此次推出的購房保障計(jì)劃將持續(xù)到2012年5月1日。也就是說，如果明年“五一”前，天譽(yù)國(guó)寶再次降價(jià)，開發(fā)商還將再次對(duì)業(yè)主差額補(bǔ)償。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司近期內(nèi)已準(zhǔn)備好3000萬元的現(xiàn)金，分期分批地通知業(yè)主到售樓處前來辦理。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，除上海和鄂爾多斯之外，南京、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙、渭南、長(zhǎng)春、揚(yáng)州等十余個(gè)城市20余個(gè)樓盤已經(jīng)將“補(bǔ)差價(jià)”、“不降價(jià)”等承諾與低價(jià)銷售綁定。

    “一味的降價(jià)即使接近成本價(jià)，可能也不會(huì)給購房者帶來抄底時(shí)點(diǎn)降臨的信號(hào)，反而還不如一紙承諾書更具有價(jià)格觸底力度，同時(shí)也可終結(jié)項(xiàng)目未來貶值預(yù)期?！睆?jiān)路治稣J(rèn)為，這反映出開發(fā)商年底銷售的緊迫性，低價(jià)銷售和補(bǔ)償承諾綁定促銷，既犧牲了當(dāng)前的銷售利潤(rùn)，同時(shí)也為明年的價(jià)格持續(xù)回落預(yù)付了風(fēng)險(xiǎn)成本。

    中房信·克而瑞評(píng)論員胡超則認(rèn)為，這種現(xiàn)象更多的是房地產(chǎn)企業(yè)年底快速回籠資金過冬的短期行為。他判斷，伴隨著貨幣政策的觸底反彈，明年企業(yè)的現(xiàn)金流狀況預(yù)期也會(huì)大有改觀。“預(yù)計(jì)房企未來持續(xù)性大規(guī)模降價(jià)的可能性較小，從這一點(diǎn)出發(fā)，現(xiàn)在談樓市‘拐點(diǎn)’、抄底買房還言之尚早?！?/p>