上半年仍是剛需買房最好時機 下半年房價筑底

    從南京房價調整周期規(guī)律來看，歷史數(shù)據顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房價指數(shù)高度相關，M2同比增速見底后5個月，房價同比增速觸底?！?/p>

    稱作史上“最嚴”樓市調控政策持續(xù)即將兩年，飽受爭議的限購政策也滿一年，面對著商品房投資下滑，成交量萎縮，土地流拍等現(xiàn)狀，苦熬中的開發(fā)商該如何突圍？膠著的市場該如何破局？日前，網尚研究機構發(fā)布2012年樓市走勢運行報告揭示樓市今年走勢。

    關鍵詞：有條件

    關鍵詞：全面

    下半年或將有條件放松調控

    隨著存款準備金率下調、部分城市公積金額度提升、首套房利率下調等情況的相繼出現(xiàn)，關于調控政策是否會放松以及何時放松的討論日趨熱烈。

    網尚研究機構總經理、365地產研究院院長李智在接受記者采訪時認為，從全年來看，上半年，從中央層面分析，樓市調控仍然維持從緊的基調，但地方及相關部委會在微調上下功夫。下半年在滿足下面兩個條件情況下，將會倒逼中央政策轉向，在此前提下，中央也可能會有條件的放松調控：一，按當前態(tài)勢，房價再跌半年左右，應能初步達到預期效果，也可以解釋為房價階段性達到合理水平；二，歐債危機惡化，國內經濟繼續(xù)下探，“保八”遇到困難，預期年中或三季度將是政策變化的一個重要的時間窗口，但即使這樣，也只是調控政策適度放松，而不是放開。在此前提下，下半年房地產市場將會出現(xiàn)筑底、盤整、復蘇。對于開發(fā)企業(yè)來說，上半年仍然是最難熬的一段時間；對于購房人而言，較好的購房時機已不再遙遠。當然，也有可能上半年地方博弈成功，樓市上半年率先筑底，盤整，下半年保持盤整、復蘇態(tài)勢，2013年趨勢有所向上。

    從行業(yè)政策來看，調控政策將維持敏感而穩(wěn)定的總體基調，但考慮到上半年經濟增速下滑或超預期及近期人民幣出現(xiàn)貶值預期等因素，首置人群或將迎來政策的結構性放松機會，此外，房產稅實施范圍或將進一步擴大，有望成為取消限購、限貸政策的前提性政策。

    關鍵詞：全面

    預計下半年房價全面筑底

    從南京房價調整周期規(guī)律來看，歷史數(shù)據顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房價指數(shù)高度相關，M2同比增速見底后5個月，房價同比增速觸底。去年11月M2同比增速為12.7%，創(chuàng)出年內新低，從12月央行下調存款準備金率的角度來看，當前M2同比增速已基本處于底部區(qū)域，如果M2同比增速在未來1-2個月內見底，則房價階段性低點或將出現(xiàn)在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月見底，則房價階段性低點或將延遲至2012年的8-10月出現(xiàn)。

    據李智介紹，目前，我市房價估值已接近歷史底部區(qū)域，預計后期房價全局性下降空間有限。從剛性需求購買力估值（房價收入比）角度來看，11月該數(shù)值為11.56，較歷史低點仍有11%左右的理論下調空間，但如果考慮到房價長期上升趨勢若出現(xiàn)調整，則剛性需求購買力估值將面臨系統(tǒng)性下移風險。

    從房價實際運行看，2011年，主要以剛需盤、郊區(qū)盤為主的部分樓盤，出現(xiàn)約20%-30%左右的深度跌幅，促進了成交量放大，并出現(xiàn)一、二手房價格倒掛現(xiàn)象，但高價盤、高檔盤雖然成交量下滑明顯，但房價跌幅弱于剛需盤，2012年上半年，不排除個別樓盤為促進成交，會有補跌行情出現(xiàn)的可能，幅度在15%-20%左右。剛需盤反而跌幅有限，率先進入盤整、筑底期，優(yōu)惠舉措也只會階段性出現(xiàn)。按正常推測，下半年會進入樓市價格全面筑底期。

    關鍵詞：剛需

    上半年仍是剛需買房最好時機

    歷次調控顯示，剛性需求是市場真正的支撐力量，根據網尚機構的統(tǒng)計，2008年7-11月及2011年5-11月作為市場最為困難的階段，其住宅月度成交量依舊保持在25萬-35萬m2，約合日均成交量在80-120套之間。

    今年1月前兩周，南京市日均住宅成交套數(shù)在87套左右，基本接近歷史最低成交水平。盡管存在年初信貸額度相對寬裕等利好因素，但在宏觀政策不出現(xiàn)大逆轉的前提下，預計改善性需求及投資、投機型需求短期難以集中釋放，成交主力依舊是剛性需求，上半年住宅成交量保持穩(wěn)定是大概率事件；隨著價格逐步止跌、企穩(wěn)及政策放松預期的加強，預計二、三季度部分場外觀望的改善性需求進入市場，屆時成交量或將增加。

    對于買房人來說，真正的買房時機到底何時才能出現(xiàn)？李智借用股市中“左側交易”與“右側交易”來說明買房時機問題。左側交易與右側交易，是在證券交易市場中較常用的一種買賣操作法則。在股價下跌時，以股價底部為界，凡在底部左側就低吸者，屬左側交易，而在見底回升后的追漲，屬右側交易，兩者各有利弊。

    他認為，房市與股市既有類似也有不同之處，為了表達形象，以股市術語解釋房市：大盤底部并不代表個股底部，所以他建議，從購房經驗看，剛性自住者最好選擇左側交易，價格是賺是虧不重要，買到滿意房子最重要。“因此，2012年整個一年，特別是上半年仍然是剛性買房者最好的買房時機?！?/p>

    行情播報

    近期商品房換手率高企

    開發(fā)商：寧愿換房，不想退房

    截至2月8日，根據南京市退換房換手套次排行榜，在近90天內，全市11家樓盤的退換房源總量達572套。托樂嘉花園、萬科[簡介最新動態(tài)]金色領域、旭日愛上城、威尼斯水城、中海[簡介最新動態(tài)]鳳凰熙岸等皆榜上有名，其中不少樓盤都是近期的熱銷樓盤。在這11家上榜樓盤中，有8家樓盤的換手率在10%左右，退房套數(shù)最多的一家多達71套。

    與以往退換房套次高企時個別樓盤動輒20%~30%的換手率相比，上述數(shù)據相對平穩(wěn)。但業(yè)內人士也表示，一般來說，換手率控制在5%以下比較正常。

    記者在調查中發(fā)現(xiàn)，與去年限購、限貸政策“卡住”購房需求、成為導致退換房的主因有所不同，不少開發(fā)商都表示，他們對購房人購房資格的審核更加嚴格，“從開具購房證明到貸款審核，我們都會事先了解得非常清楚”，而據城南某開發(fā)商負責人透露，目前更名以及延期簽約是導致其換手率增加的原因。

    記者了解到，目前購房，首先需要開具購房證明，在確定具有購房資格后才可以認購房源，再簽訂合同，最后進行鑒證。在這個過程中，如果出現(xiàn)以下三種情況，都會增加退換房數(shù)字：第一，認購完房源后，購房人在正式簽合同的時候要求換名；第二，在簽訂合同后到鑒證之前這個期間內，購房人要求加名字或者改名字；第三，在開發(fā)商規(guī)定的簽約期間內未能如期簽約。

    城東某熱銷盤的相關負責人就表示換名以及增減名字是導致其換手套次增加的原因。而城南這位開發(fā)商負責人則更進一步透露，一般開發(fā)商都會指定一個5~7天的簽約期。但在實際操作過程中，有購房人會因為手頭資金緊張或者其他一些原因，往往不會按時簽約，直接導致“賣得越多，換手率越高”。

    而江北一開發(fā)商則坦然承認換手率高漲主要是因為換房，“今年新開的樓棟比去年要低了近1000元/平米，去年年初的一些購房人看到新房價格低，就提出換房要求，”他表示，開發(fā)商非常不愿意退房，“畢竟現(xiàn)在市場也不好，退房對于開發(fā)商來說就是損失，”但能夠接受購房人換房，前提是“換大不換小”。而換房的直接結果就是導致退換房換手套次的增加。