中國房產(chǎn)將全面革命 開發(fā)商要準備好當房東

    深圳邁石資本董事長唐標晟：

    在2011年政策調(diào)控和金融調(diào)控的雙重作用下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)將全面進入結構調(diào)整期。從長期來講，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，通過結構調(diào)整使其長期穩(wěn)定地發(fā)展，不僅是市場需求，也是民生的需求。中國房地產(chǎn)的結構調(diào)整將主要集中在兩個方面：

    首先是房地產(chǎn)資本結構的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來源，將從單一渠道融資轉化成為多元化的結構融資。

    2011年一直以單一銀行貸款為核心融資手段的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在這輪調(diào)控中吃盡了苦頭，尤其是下半年因為資金的嚴重匱乏，被逼借高利貸和謀求高利率信托的大有人在，其結果將不僅僅是個別開發(fā)商破產(chǎn)的問題，整個房地產(chǎn)行業(yè)將被拖入不可逆轉的資本黑洞。預計2012年將有8000億~1萬億元的房地產(chǎn)信托債務到期，屆時行業(yè)將正式進入資本結構調(diào)整期。資本結構調(diào)整對于開發(fā)企業(yè)來說既是風險也是機遇。

    大型房地產(chǎn)企業(yè)將通過合作及并購等方式進一步優(yōu)化其資產(chǎn)結構，大舉進軍房地產(chǎn)信托基金。資金實力比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將聘請投行顧問或設立投行部門以謀求其融資結構的多元化。同時，部分有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能涉足金融行業(yè)或兼并中小型金融機構，以增加其在未來多變的市場環(huán)境中長期穩(wěn)定發(fā)展的資本籌碼。

    面對大型房地產(chǎn)企業(yè)的資源侵占和兼并收購，以及房地產(chǎn)市場的低迷和不確定性，小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重要的轉型機遇。一方面小型房地產(chǎn)企業(yè)將積極回應大型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購，以謀求將自身的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)或股權轉換。另一方面，較有資金實力和發(fā)展眼光的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將積極接觸地產(chǎn)私募基金，以其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和管理經(jīng)驗介入地產(chǎn)私募基金成為合伙人，最終實現(xiàn)從開發(fā)商到投資商的成功轉型。

    其次是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結構比例，將從住宅地產(chǎn)獨霸天下轉化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

    2011年政策多變，隨著房地產(chǎn)融資成本、交易成本和持有成本的逐步增加，住宅地產(chǎn)的投資功能已經(jīng)在逐步消失，住宅地產(chǎn)將逐步轉化為抵御通脹的產(chǎn)品。2012年地產(chǎn)投資市場將轉向追捧商用地產(chǎn)。廣義上的商用地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。商用地產(chǎn)與一個國家的經(jīng)濟發(fā)展息息相關，其發(fā)展手段和資本來源，非常的靈活且多元化，其租售市場活躍，購買者的抗風險能力較強，因此投資價值和市場價值優(yōu)勢顯著，發(fā)展空間巨大。

    近年來隨著住宅地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，中國的商用地產(chǎn)也有了前所未有的進步，泰達的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、萬達[簡介最新動態(tài)]的商業(yè)地產(chǎn)、海南的旅游地產(chǎn)，每一種模式都以其特有的資源優(yōu)勢，獲得了巨大的市場空間。但是隨著中國企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉型和中國消費者的消費習慣轉型，2012年中國商用地產(chǎn)的轉型與整合也是不可避免的。

    商用地產(chǎn)發(fā)展最關鍵的一環(huán)就在于解決商業(yè)模式的資金鏈和資本鏈。要打通資金鏈和資本鏈，就要充分分解商用地產(chǎn)的每一個發(fā)展模塊，并理清每一模塊的利潤來源，進而理清商用地產(chǎn)使用者和消費者資金鏈和資本鏈的脈絡。資金鏈和資本鏈一旦打通，其商業(yè)模式、消費模式和發(fā)展模式都將固定下來，其利潤也將實現(xiàn)最大化。

    2012年隨著中國金融體系改革和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，中國商用地產(chǎn)發(fā)展模式也將由簡單的物業(yè)租售發(fā)展轉化成為以商業(yè)地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈和資本鏈的整合。商用地產(chǎn)開發(fā)商將從單一項目的建設者或運營者的角色逐步轉化成以商用地產(chǎn)為核心的整條產(chǎn)業(yè)鏈的運營商和資本大鱷。