京“全國最大小產(chǎn)權房”產(chǎn)權令開發(fā)商都糊涂

    國土部昨天稱，"小產(chǎn)權房"試點清理即將開展。但同時明確，試點方案目前正在研究中。也就是說，清理方案還未最終確定。人們不禁要問："小產(chǎn)權房"已經(jīng)有10多年的歷史了，從它一"出生"，就被打上了"違法"的標簽，政府部門曾屢次發(fā)出禁買警告的通知，停工停售甚至拆除的整治也沒斷過，但為什么到現(xiàn)在，也沒能出臺一個明確的處理方案呢？曾經(jīng)開發(fā)過"小產(chǎn)權房"的王先生，今天上午向記者分析了清理"小產(chǎn)權房"的背后難題。

    第一難范圍界定

    既然要清理小產(chǎn)權房，就應該清楚什么是小產(chǎn)權房。國土部門給出的定義是，小產(chǎn)權房是占用集體土地搞建設，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。

    曾經(jīng)開發(fā)過小產(chǎn)權房的王先生對記者說："現(xiàn)在小產(chǎn)權房的情況很復雜，光靠這個概念，還很難劃分出什么算小產(chǎn)權房。比如以號稱'全國最大小產(chǎn)權房'通州張灣村太玉園為例。太玉園有100棟樓左右，被張采路分為東西兩個區(qū)：西區(qū)以村民自住的回遷房、疊拼、獨棟別墅為主；東區(qū)是近40棟主要賣給'外來戶'的6層小板樓。如果按照國土部門的'定義'，我理解東區(qū)的房子就應該算小產(chǎn)權房，但據(jù)我所知，一些當?shù)卮迕褚灿匈I東區(qū)房子的，這些村民買的算不算小產(chǎn)權房？這些村民中，有本村村民，也有外村村民，外村村民買的算不算小產(chǎn)權房？"

    "再說西區(qū)，西區(qū)的部分房子最初是分給村民回遷的，我感覺不應算小產(chǎn)權房，但這幾年來，有村民已經(jīng)把房子以商品房的價格賣給'外來戶'了，這樣的房子算小產(chǎn)權房嗎？另外，如果年老的村民去世，子女繼承，子女是城鎮(zhèn)戶口，應該怎么算？更重要的一點，西區(qū)有的房子是建在宅基地上的，有的是建在耕地上的，按國家規(guī)定，房子是不能建在耕地上的，這樣的房子算不算小產(chǎn)權房……"王先生說，他舉的僅僅是幾個簡單的例子，事實上，小產(chǎn)權房的具體情況更復雜，如何界定對于政府部門來說比較難，工作量也比較大，這應該是小產(chǎn)權房清理新政難產(chǎn)的一個重要原因。

    第二難法律確責

    如果小產(chǎn)權房的概念、范圍確定了，那么該如何清理呢？這就需要有一個"清理"的法律依據(jù)。對此，曾經(jīng)專門研究過《土地法》的北京市京華律師事務所知名律師秦兵分析說，對于小產(chǎn)權房算不算"違法"實際上在法律界、政府各部門是有不同觀點的。

    首先，在法律上，小產(chǎn)權房問題的背景是因為我國的城鄉(xiāng)二元體制，根據(jù)現(xiàn)行法律，集體土地只有先被征收為國有以后，才能進入二級市場流轉(zhuǎn)，這表明了集體土地和國有土地在土地市場中的不同地位，對于這個地位不同是否合理，大家的認識不同。

    秦兵認為，以前農(nóng)村集體土地上的房屋是不能買賣的，目前國土部正在進行農(nóng)村集體土地的確權工作，理論上，確權之后就可以上市交易了。那么從某種意義上講，集體土地和國有土地在土地市場中的地位就平等了，隨之而來的，有可能我們的《土地法》及相關規(guī)定也要改。

    從合理性上，對于小產(chǎn)權房是否違法，法律界、政府有關部門也有不同看法。有人認為大中型城市商品房房價過高是小產(chǎn)權房形成并發(fā)展的一個重要原因，城市中低收入工薪階層在無法承受高房價情形下只好冒險購買小產(chǎn)權房。而有些人認為，購買者明知小產(chǎn)權房不合法，但依然購買，往往是出于一種投機心理，這種投機心理是對政府政策的冒險挑釁。這種"不同看法"讓政府對小產(chǎn)權整治方案的出臺謹小慎微，變相給了小產(chǎn)權房"野蠻生長"的機會。

    第三難過錯處理

    大多數(shù)小產(chǎn)權房都是這樣的開發(fā)模式：以"舊村改造"、"村鎮(zhèn)建設"、"新農(nóng)村建設"等名義，由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導開發(fā)，利用宅基地或其他集體建設用地、甚至占用耕地建造住宅，滿足當?shù)剞r(nóng)民的居住需求后，將其余部分進行銷售，所獲收益歸集體所有，向全體村民分紅，并由村委會進行物業(yè)管理，安置村民就業(yè)等。

    "在這個開發(fā)鏈條中，染指的各方幾乎都是受益者。首先，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，小產(chǎn)權房的主導者村子或者鎮(zhèn)里可獲超額利益；其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會超過商品房開發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購房者購買到了遠遠便宜于大產(chǎn)權的房子。村、鎮(zhèn)、開發(fā)商，甚至是村民、購房者形成了一個強大的利益共同體。"王先生分析。

    "存在過錯的不只是買房人、開發(fā)商、村集體，還包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，甚至更高一級政府。如果沒有各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準或默許，村集體、開發(fā)商不敢冒那么大風險去違法開發(fā)建設小產(chǎn)權房。"王先生總結(jié)道。在他看來，多數(shù)小產(chǎn)權房都是開發(fā)商、村集體與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府"合謀"的產(chǎn)物?，F(xiàn)在，政府舉起鞭子，不能精準地打在某一個人身上，也是政府出臺清理方案難產(chǎn)的原因之一。