評論：房貸新政存四大難點阻滯其效力發(fā)揮

    國務(wù)院辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中規(guī)定，購買第二套(含)以上住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

    粗略統(tǒng)計，上述舉措已經(jīng)是一個月內(nèi)政府第5次出手調(diào)控房地產(chǎn)價格。由此顯示，圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策基調(diào)正式告別國際金融危機惡化以來“保增長、擴內(nèi)需”的總體方略，轉(zhuǎn)而尋求在有效甄別各類需求的前提下有保有壓、分類對待。

    提高第二套以上住房貸款首付比例的政策意圖一目了然，政策成本則相對低廉，短期之內(nèi)該項新政可能會對投資投機性購房者(甚至還可能會對自住型購房者)形成一定心理沖擊，去年以來部分城市房價過快上漲的勢頭也將因此較快轉(zhuǎn)入間歇性盤整。

    不過長期來看，該項新政在實踐中仍存大量疑點、難點阻滯其效力發(fā)揮，其中較為顯著的有如下四點：

    首先，住房貸款在房地產(chǎn)市場運行中的作用并不像想象中那么突出。有數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，我國商品房銷售金額高達(dá)27532億元，而同期個人住房貸款僅比年初增加9520億元；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期籌集資金38991億元，個人按揭貸款僅占5345億元。兩廂比較，大多數(shù)房地產(chǎn)交易并不依賴房貸而生，更不用說，在銀行發(fā)放的所有按揭貸款中，真正針對第二套以上住房的只占一部分而已。

    其次，通貨膨脹歸根結(jié)底是一種貨幣現(xiàn)象。去年以來我國房價急速回暖的最直接推力即在于貨幣寬松幾近泛濫，但今年貨幣政策基調(diào)仍將保持適度寬松，我國居民儲蓄存款余額仍然保持高位運行，加之去年下半年起一度離場的境外資本卷土重來，在投資渠道極為有限的情況下，房地產(chǎn)市場至少仍將是巨額資金主要投向之一。

    第三，經(jīng)過商業(yè)化改造，長期政企不分的商業(yè)銀行已經(jīng)在很大程度上具備獨立的利益追求。不論這些銀行實際并不高明的風(fēng)控能力，僅就其意向而論，他們是否愿意在信貸擴張壓力很大的情況下，主動壓縮房貸這一最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，起碼是個大可懷疑的問題。

    第四，以行政之手介入市場運行，在現(xiàn)階段中國時常有其必要的一面，但這種事急從權(quán)的做法自有其難以彌合的天然缺憾。譬如，此次房貸新政對第二套以上住房貸款一刀切式的規(guī)定，一方面，其對中間狀態(tài)的改善型住房的需求考慮的并不周密；另一方面，更棘手的是，本意作為同向施力的“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”是有待商榷的。要知道，對于銀行而言，第二套以上住房貸款的違約風(fēng)險起碼不會大于第一套房，其在收、放之間要么自行其便，要么左右不是。

    以上四點若再加上房地產(chǎn)市場最重要的參與者——地方政府所表現(xiàn)出的曖昧態(tài)度，房貸新政因之推行難幾乎就是意料中事。因此，除了大力強調(diào)系列調(diào)控的嚴(yán)肅性、長期性、協(xié)調(diào)性，更為重要的是，還是要從房地產(chǎn)市場的供給入手，只有這樣，作為配套的其他措施才能綱舉目張。