2010年房控五大大猜想：房地產(chǎn)或納入官員考核

    繼2009年12月底中央密集出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來(lái)，1月10日，一份被稱作“國(guó)十一條”（即國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，下稱《通知》）的綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。

    這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面加快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    而調(diào)控的具體實(shí)施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)管理等多個(gè)方面，關(guān)系到財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土資源部、國(guó)資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)相關(guān)部門(mén)將會(huì)出臺(tái)具體落實(shí)的細(xì)則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)接踵出臺(tái)。

    在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來(lái)細(xì)節(jié)，為學(xué)界和市場(chǎng)留下了巨大的猜想空間。

    猜想一：

    進(jìn)一步提高二套房首付比例

    記者注意到，《通知》中，之前一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒(méi)有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的明確規(guī)定，讓被猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。

    “嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性住房需求。在目前市場(chǎng)情況下，出臺(tái)這樣的規(guī)定非常及時(shí)?！敝袊?guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室況偉大教授向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》評(píng)述。

    第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升時(shí)就已出臺(tái)。2007年9月底，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對(duì)二套房首付比例為40%、利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規(guī)定。

    但是2008年底爆發(fā)的金融危機(jī)，讓中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)由“牛”轉(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也隨之發(fā)生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，此前規(guī)定的“首付比例不得低于40%”的政策規(guī)定在執(zhí)行過(guò)程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購(gòu)房貸款首付低于40%的現(xiàn)象比比皆是，貸款利率也有所降低。

    此次調(diào)控再提“老政策”，在銀行業(yè)人士看來(lái)，依然會(huì)讓銀行和投資、投機(jī)購(gòu)房者有機(jī)可乘。

    “此次《通知》僅僅規(guī)定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，沒(méi)有提及新的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這就使得銀行由于具有更大的放貸動(dòng)力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會(huì)執(zhí)行最為優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。銀行可以根據(jù)不同客戶需求，二套房貸有可能執(zhí)行7折利率的底線，也可以高過(guò)基準(zhǔn)利率的1.1倍，為銀行以利率優(yōu)惠來(lái)拉攏客戶提供了空間，對(duì)投機(jī)購(gòu)房提供便利?！比A夏銀行一位工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

    除了銀行界的質(zhì)疑聲，一些業(yè)內(nèi)人士也提出此次出臺(tái)的信貸調(diào)控手段并不嚴(yán)厲，“再提高二套房及以上購(gòu)房者的首付款比率”的呼聲再起。

    “按揭貸款是投機(jī)者的金融杠桿，要遏制投機(jī)首先要去掉這一杠桿。避免房地產(chǎn)投機(jī)者的最好方式是對(duì)已認(rèn)定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機(jī)者或熱錢(qián)通過(guò)購(gòu)房的方式，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。”國(guó)家一級(jí)建造師、北京科技大學(xué)沈家文博士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析。

    記者注意到，在《通知》出臺(tái)后的第三天，信貸政策從緊的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出。1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來(lái)，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

    “除了已經(jīng)出臺(tái)的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進(jìn)一步收緊，不排除在年內(nèi)出臺(tái)進(jìn)一步提高二套房首付比例等措施?！鄙鲜鋈A夏銀行工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

    來(lái)自官方的信息似也可對(duì)此印證。在1月13日國(guó)新辦舉辦的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機(jī)性的，也就是為了未來(lái)出售和價(jià)值增值而購(gòu)買住房的行為，要實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。”