2010年，會不會再次出現(xiàn)“政策性拐點”？

    啟動“全民最低保障住宅制度”

    只要政策設計得好，我們就可以再次將房地產對經(jīng)濟穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅

    2009年12月11日國家統(tǒng)計局公布的全國平均數(shù)據(jù)顯示，11月房價環(huán)比上漲1.2%，折算成全年漲幅接近15%，個別城市的環(huán)比漲幅超過2%，折算成全年漲幅超過25%。中央經(jīng)濟工作會議剛一開完，12月14日國務院就召開常務會議專門研究房地產調控政策，凸顯了年底住宅價格突漲帶來的緊迫性問題。

    在2010年，會不會再次出現(xiàn)“政策性拐點”？整個房地產市場都在屏息以待。

    通脹預期是怎樣形成的

    談論任何價格現(xiàn)象，都不能回避貨幣問題。房價也不例外。

    盡管不同的貨幣理論對貨幣增減如何影響經(jīng)濟意見不一，但都認為合意的貨幣數(shù)量同社會財富數(shù)量間存在對應關系。如果這種對應關系發(fā)生變化，就會出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮。

    假如貨幣流通速度為一個穩(wěn)定的恒量，市場上貨幣存量是100元，市場上財富的價格就是100元?，F(xiàn)在貨幣數(shù)量沒有變，財富升值30%，此時，貨幣就需要相應增加30元，否則，單位財富的市場標價就會下降，出現(xiàn)通貨緊縮；如果財富損失30%，市場就需要減少30元的貨幣，否則，單位財富的市場標價就要提高，導致通貨膨脹。

    任何物品市場價格的提高，都是在“吸收”貨幣；相反，物品市場價格的降低，都是在“釋放”貨幣。前者使貨幣傾向于不足，后者使貨幣傾向于過剩。

    在經(jīng)濟高漲的周期，商品供不應求，消費者間的競爭使得市場價格節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)利潤增加，此時，必須釋放貨幣，避免通貨緊縮，滿足交易的需求；而經(jīng)濟衰退的周期，商品供給過剩，生產者不斷殺價，使得市場價格全面暴跌，企業(yè)債務增加，此時，就要回籠貨幣，避免通貨膨脹。簡言之，“利潤增加貨幣需求，虧損減少貨幣需求”。

    2008年下半年以來，為了應對金融海嘯，國家在短時間內釋放了巨量貨幣。M2增幅高達29.42%，不僅遠高于2009年年初定下來的17%的增幅，而且也遠高于GDP+CPI的增幅。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2009年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比多增4.69萬億元(而2007及2008年全年貸款新增分別只有3.6萬億元和4.9萬億元)。其中，高達6萬億的資金流向地方政府融資平臺，這些資金的宏觀效果(吸收還是釋出貨幣)很大程度上都取決于房地產(形成的是利潤還是負債)。加上“4萬億”的財政投資，這些貨幣如果形成的不是利潤而是虧損，市場就可能在不久的將來，看到一場空前的通貨膨脹。

    難怪天價“地王”一個接著一個

    最新一輪的房地產熱，源自市場對高通貨膨脹的預期，而非地方政府所謂的“土地財政”。道理很簡單，如果市場上有兩部分人，一部分持有貨幣(包括債券)，另一部分持有資產(包括債務)，通貨膨脹并不會平均地對兩者造成影響。在財富流失過程中，持有貨幣(包括債權)一方的損失，將會遠大于持有資產(債務)的一方?，F(xiàn)在，很多人嘲笑房地產市場上的高地價已經(jīng)是“面粉比面包貴”，但如果考慮到通貨膨脹的可能，持有土地并不一定會比持有貨幣風險更大。

    更何況這些持有土地的錢又是“借來的”。萬德數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，房地產企業(yè)在市場融資累計972.21億元，還有約40家企業(yè)的661.35億元融資計劃等待證監(jiān)會審批。1～11月，8999億銀行資金注入房地產，同比增長40.17%，較之房地產最火爆的2007年還超出30%。如此多的銀行資金注入房地產，難怪天價“地王”一個接著一個，地方政府土地收入紛紛突破歷史最高水平。

    值得注意的是，前100家房地產上市公司目前的存貨周轉天數(shù)、應收賬款周轉天數(shù)、營業(yè)周期，分別長達8.61年、12.02年、19.95年。對如此之長的營業(yè)周期，唯一的解釋就是房地產企業(yè)預期未來地價會大幅上漲。否則，僅資金成本，就可能導致其嚴重虧損。種種跡象表明，不管學界判斷如何，市場已經(jīng)在為應對超級通貨膨脹做準備了。市場知道，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，手上握有現(xiàn)金的企業(yè)和個人，幾乎沒有機會短期內把現(xiàn)金轉變?yōu)閷嵨铩?/p>

    高房價吸收了通脹壓力

    2009年底，印度、越南相繼出現(xiàn)通貨膨脹。中國刺激經(jīng)濟的力度遠在這些國家之上，卻沒有通脹的跡象。一個合理的解釋，就是房價、地價的上漲，導致名義社會財富劇增，大規(guī)模地吸收了市場上的流動性。也就是說，房地產市場的高漲，防止(或至少是延緩)了超級通貨膨脹的到來。可以想象，如果沒有房地產這個巨大的蓄水庫吸收了絕大部分貨幣的話，今天老百姓搶購的就不是房子了，而可能是食鹽、糧食、肥皂……

    正如同發(fā)燒是對炎癥的正常反應一樣，現(xiàn)在的不動產價格大幅上升，乃是對前一階段市場上貨幣大增的一種正常反應。也許我們可以通過政策將房價壓下去，卻如同把發(fā)燒降下去并不會解決炎癥一樣，壓低房價反而會進一步惡化衰退周期里貨幣的過剩。

    這就意味著當前的房地產“過熱”，不僅沒有“綁架”宏觀經(jīng)濟，相反，是房地產延緩了宏觀經(jīng)濟的崩潰。中國經(jīng)濟的深層問題，是釋放了過多的貨幣，而沒有創(chuàng)造出相應的利潤。房地產“發(fā)燒”，不動產價格上漲，只不過是經(jīng)濟“炎癥”的外在表征，是市場“吸收”貨幣的自然機制。

    盡管靠房地產價格飆升“吸收”流動性是不可持續(xù)的，但打壓房價，同樣解決不了流動性過剩的問題。捅破“房地產泡沫”，不僅不能使過熱的經(jīng)濟“消炎”，反而可能導致“病灶”(通貨膨脹壓力)轉移擴散到更危險的部位(如股市、原料，甚至食品)，產生一系列無法預料的嚴重后果。

    抑制房地產過熱的治本之策，在于大規(guī)?；厥樟鲃有?，使市場上的貨幣與實物財富重新恢復平衡。遺憾的是，迄今為止我們并沒有在經(jīng)濟衰退的周期里，找到減少流動性的有效途徑。經(jīng)濟高潮時的債務，一旦無法通過創(chuàng)造利潤償還，銀行利潤就會被用來充抵爛賬，導致資本充足率下降，貸款規(guī)模也會相應萎縮。此時，為了恢復銀行的功能，避免傷及正常運營的企業(yè)，不僅不能收緊銀根，反而要注入更多的貨幣。美聯(lián)儲正是汲取了上世紀30年代抽緊銀根導致大蕭條的教訓，在應對金融海嘯時，向銀行注入了空前規(guī)模的流動性。而這又為危害更大的通貨膨脹埋下禍根。

    1998年房改的啟示

    減少貨幣不可行，恢復貨幣與財富平衡的唯一途徑，就剩下增加財富一途。這就要求新注入的資金所創(chuàng)造的增量財富(利潤)，必須超過存量財富的減少(虧損)。顯然，這在下降的經(jīng)濟周期里，幾乎是不可能的。那么，中國是否存在這樣的可能？讓我們回顧一下1997年亞洲金融風暴時的中國經(jīng)濟，當時的國際、國內形勢同今天非常類似。

    亞洲金融危機爆發(fā)于1997年。從1999年開始，中國經(jīng)濟增長開始迅速回升，經(jīng)濟增長率從1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年間，每年基礎貨幣的增加幅度(發(fā)行貨幣)均不低于20%，遠高于GDP+CPI的增長率。按正常情況(也就是所謂的“菲利普斯效應”)，本該出現(xiàn)通貨膨脹。但是1998～2002年卻出現(xiàn)了“無法解釋”的通貨緊縮。零售物價指數(shù)RPI在1998年下降了2.28%，1999年為-3%，2000年為-1.5%，2001年為-0.8%，到了2002年還繼續(xù)下降了1.8%。消費價格指數(shù)CPI1998年為-2.6%，1999年為-2.4%，2000年為-1.3%，2001年為-2.5%，2002年下跌0.8%。出現(xiàn)了逆菲利普斯曲線運行的“反常”經(jīng)濟現(xiàn)象。

    回顧當時的經(jīng)濟，唯一重要的宏觀變量，就是肇始于1998年的住房制度改革。這次改革的一個重要特點，就是以遠低于市場價格的代價，將存量“公房”的產權轉移給居民。隨后幾年，這些不動產陸續(xù)上市，以幾萬元的房改價獲得的住宅，在市場上可以賣到十幾萬甚至幾十萬元。市場的名義財富在幾乎沒有新增貨幣投入的情況下迅速增加。除了微觀上居民財產性收入(家庭“利潤”)劇增，一個重要的宏觀效果，就是大量吸收市場上的流動性。其吸收貨幣的效果竟如此顯著，以致造成經(jīng)濟高增長的同時，通貨不漲反縮。