溫州“棄房”現(xiàn)象或給銀行機構(gòu)帶來風險

    事實上，溫州樓市風險爆發(fā)也有其特別原因，“棄房”深層原因是溫州經(jīng)濟不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在溫州很多中小企業(yè)都處于資金鏈斷裂的危機中，被迫放棄房產(chǎn)確實給銀行機構(gòu)帶來很大風險。

    “溫州"棄房"現(xiàn)象出現(xiàn)較早，目前依然存在。”浙江省溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文日前在接受本報記者采訪時表示。

    5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會。記者從多個渠道獲悉，在談及“有效防范信貸風險”問題時，央行相關(guān)負責人強調(diào)，關(guān)注“棄房”現(xiàn)象，并要求“建行以溫州地區(qū)為樣本了解是否有大規(guī)模的"棄房"現(xiàn)象”。

    對此，多位專家均認為，溫州“棄房”是由于當?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫破裂所導(dǎo)致。從目前情況來看，不會蔓延至全國。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，溫州“棄房”仍屬個案，并不代表樓市未來走向。中國銀行國際金融研究所宏觀研究員李佩珈也持相同觀點，她表示，溫州“棄房”問題出現(xiàn)至今已有一年多時間，金融監(jiān)管部門此時提及更多的是“未雨綢繆”。

    周德文對于溫州“棄房”問題受到金融監(jiān)管部門的關(guān)注并不感到意外。同時，他分析認為，之所以“指明”建行，還在于建行所做住房按揭規(guī)模較大，受沖擊或更為明顯。

    2013年，溫州銀監(jiān)分局曾對當?shù)?ldquo;棄房”現(xiàn)象做過相關(guān)統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn)的“棄房”為15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。這也是目前為止，少數(shù)幾個被公眾知曉的“棄房”數(shù)據(jù)。

    那么眼下的“棄房”情況如何？或許更加不樂觀。據(jù)溫州銀監(jiān)分局2013年的統(tǒng)計，全市擁有抵押物權(quán)的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套，總市值約為4067.09億元，而在抵押房產(chǎn)中，普通住房的抵押數(shù)最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業(yè)用房2.1516萬套。值得關(guān)注的是，溫州樓市的繼續(xù)下行極有可能提高“棄房”發(fā)生的概率。由國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可知，在全國70個大中城市中，溫州市是唯一一個房價連跌33個月的城市。

    周德文認為，房價下跌是“棄房”的主要原因之一。其實就在今年4月中旬，溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合發(fā)出《溫州房地產(chǎn)行業(yè)積極應(yīng)對“房鬧”倡議書》，表達了對“違反契約精神”的“房鬧”現(xiàn)象進行抵制的堅決態(tài)度，并懇請當?shù)卣缮?。溫州房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負責人在接受媒體采訪時表示，考慮到樓市價格將繼續(xù)下行，因此今年將是溫州的“房鬧年”。對于這一問題，記者也聯(lián)絡(luò)到溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會，該商會負責人以“不方便回答”拒絕了記者的采訪請求。

    事實上，溫州樓市風險爆發(fā)也有其特別原因，“棄房”深層原因是溫州經(jīng)濟不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。周德文表示，現(xiàn)在溫州很多中小企業(yè)都處于資金鏈斷裂的危機中，被迫放棄房產(chǎn)確實給銀行機構(gòu)帶來很大風險。

    據(jù)周德文統(tǒng)計，在溫州，僅在2010年就有2000多家企業(yè)注銷營業(yè)執(zhí)照，其中半數(shù)以上為制造業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)。以打火機行業(yè)為例，鼎盛時有500多家企業(yè)，而如今只剩下幾十家。他表示，溫州民間資本豐富，但相當一部分企業(yè)已不再把利潤投資本地產(chǎn)業(yè)，而是搞房地產(chǎn)開發(fā)，這也加劇了當?shù)貥鞘泄┐笥谇蟮木置妗?/p>

    某商業(yè)銀行負責人向記者解釋，以一套評估價為100萬元的房產(chǎn)為例，銀行通常會以評估價的6成或7成發(fā)放貸款，這意味著購房者只需付30萬元~40萬元的首付款。而溫州在房地產(chǎn)泡沫破裂后，部分住宅特別是高端住宅的估值僅有原來的一半，也就是50萬元。如繼續(xù)還貸，購房者將面臨更大的經(jīng)濟損失，因此自然會選擇“棄房”。

    顧云昌認為，溫州樓市帶有特殊性，投機投資占比過高。在樓市出現(xiàn)拐點后，投機者也更容易選擇撤出。

    “棄房”還導(dǎo)致作為抵押品的房產(chǎn)被法院拍賣的數(shù)量增加。記者從溫州法院了解到，2013年，溫州兩級法院共司法拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)(包括住房、工業(yè)產(chǎn)房、寫字樓等商業(yè)用房)918處達46.96億元，其中52%屬金融債權(quán)抵押房產(chǎn)，涉及不良資產(chǎn)120余億元。“52%屬金融債權(quán)抵押房產(chǎn)”也在一定程度上表明，“棄房”已經(jīng)給金融機構(gòu)帶來風險。

    即便進入法院拍賣程序，銀行也不得不面臨拍賣成功率低的現(xiàn)實。據(jù)初步統(tǒng)計，2013年溫州市被執(zhí)行房產(chǎn)司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低于5%。據(jù)悉，為解決這一問題，溫州市中級人民法院已與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、工行溫州分行、中行溫州分行、浦發(fā)銀行溫州分行，就司法拍賣房產(chǎn)辦理銀行貸款工作正式簽訂協(xié)作紀要。紀要規(guī)定，今后溫州市范圍內(nèi)的執(zhí)行標的物司法拍賣成交后，買受人可將所拍房產(chǎn)作為抵押物直接向銀行申請貸款，用于支付其中部分房款。

    上述商業(yè)銀行負責人表示，此舉既提高了房產(chǎn)拍賣成功率，也加速了銀行貸款損失的彌補。

    溫州曾被業(yè)內(nèi)視為中國樓市的風向標。因此，如今在溫州樓市經(jīng)受泡沫破滅考驗的時候，很多人也在擔心，這是否預(yù)示著中國樓市面臨泡沫破滅的風險？顧云昌表示，快速下行的大拐點尚未到來，今年樓市將會呈現(xiàn)“先低后穩(wěn)”行情。大范圍“棄房”的極端情況，今年不會出現(xiàn)。