金華：市區(qū)收緊現(xiàn)行商品房預(yù)售制度

    本報消息（首席記者 徐朝暉）市建設(shè)局昨天下發(fā)通知，決定加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度。根據(jù)通知精神，現(xiàn)行商品房預(yù)售的條件將提高，預(yù)售證辦理要求將更加嚴格。

    據(jù)介紹，今年以來，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，在一定程度上助長了房價非理性上漲。加強市場監(jiān)管，完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，被視為落實中央宏觀調(diào)控的重要舉措之一。

    預(yù)售方案建立備案制度

    根據(jù)市建設(shè)局規(guī)定，凡商品房預(yù)售，在申請商品房預(yù)售許可時必須制訂合法合規(guī)、內(nèi)容齊全的商品房預(yù)售方案，并將方案報金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理處審核備案。經(jīng)審核備案的商品房預(yù)售、現(xiàn)售方案必須通過透明售房網(wǎng)公示、售房場所公開張貼等形式向社會公開。

    通知對預(yù)售方案的要求比以往更高，要求包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、每套預(yù)售價格及變動幅度、銷售計劃與銷售方式、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量承擔主體和承擔方式、住房節(jié)能措施、銷售部張貼的資料目錄、售房部的各項規(guī)章制度等。

    預(yù)售方案中的項目基本情況應(yīng)包括項目名稱、坐落地點、土地用途、項目總規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等規(guī)劃參數(shù)以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、業(yè)主管理規(guī)約制訂、配套設(shè)施設(shè)置等；建設(shè)進度安排包括項目建設(shè)周期、各期計劃和進度；銷售計劃與銷售方式包括每期開盤時間、地點，自行銷售或代理銷售，銷售人員等相關(guān)情況；銷售部張貼的資料目錄內(nèi)容包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證、銷售管理辦法等；售房部的各項規(guī)章制度應(yīng)包括銷售管理制度、銷售流程、維持銷售秩序的措施、解決銷售糾紛及發(fā)生突發(fā)事件的處理預(yù)案。

    市建設(shè)局有關(guān)負責人表示，今后商品房預(yù)售制度將更加嚴格，開發(fā)商辦理預(yù)售證要求提高，包括在預(yù)售環(huán)節(jié)對后期的物業(yè)管理都作出了要求，從長遠來看，有利于保障購房者的權(quán)益，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    預(yù)售資金全面實行監(jiān)管

    市區(qū)自2009年初對新開發(fā)項目試行預(yù)售資金監(jiān)管的辦法，即由開發(fā)商、監(jiān)理公司、開戶銀行簽訂《金華市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》共同監(jiān)管。經(jīng)過一年多實踐，取得了一定的成效。現(xiàn)決定對所有商品房預(yù)售項目均實行預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

    市建設(shè)局重申，商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管協(xié)議參與方必須嚴格履行協(xié)議內(nèi)容，確保預(yù)售資金用于項目工程建設(shè)。預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是預(yù)售資金協(xié)議監(jiān)管三方責任主體的核心，必須明確企業(yè)法人代表、總經(jīng)理、財務(wù)負責人各自應(yīng)負的責任，嚴格遵守監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容。

    實名制購房擅改不予備案

    今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格實行購房實名制，及時簽訂商品房買賣合同，認購后不得擅自更改購房者姓名。商品房買賣合同必須嚴格執(zhí)行示范文本條款，合同簽訂后必須及時備案。房地產(chǎn)交易備案管理部門如發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同未執(zhí)行示范文本條款，或者擅自更改購房者姓名的，將不予備案。

    通知要求，商品住房買賣合同文本應(yīng)對商品房質(zhì)量性能，物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬交付使用條件及其違約責任作出明確約定，并將住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書作為合同附件。

    預(yù)售房源10天內(nèi)全部公開

    對商品房預(yù)售，房地產(chǎn)行政主管部門作出了兩項新規(guī)定：一是規(guī)定辦理預(yù)售許可的最少建筑面積不得少于2萬平方米；二是取得商品房預(yù)售許可（現(xiàn)房銷售備案）后，必須在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

    申請商品房預(yù)售許可的規(guī)模，原則上以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的建設(shè)規(guī)模為準，確需分期辦理預(yù)售許可證的，一般每次不得少于2萬平方米，最少不得小于單幢。

    取得預(yù)售許可證的房源，要求嚴格按照銷售方案申報價格，明碼標價對外銷售，不得捂盤惜售、哄抬房價。市建設(shè)局強調(diào)，對未取得預(yù)售許可證，卻通過認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款性質(zhì)費用的違規(guī)行為，將進行重點查處。

    我市建設(shè)部門出臺相關(guān)通知

    加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度

    本報訊（記者戴偉文）昨天，記者從市建設(shè)局獲悉，為進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度，市建設(shè)局出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求建立商品房預(yù)售方案備案制度，加強預(yù)售資金監(jiān)管，同時加強對商品住房市場行為的監(jiān)管，嚴格預(yù)售商品住房備案管理，要求開發(fā)企業(yè)嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

    建立商品房預(yù)售方案備案制度

    《通知》要求，凡商品房預(yù)售，在申請商品房預(yù)售許可時，必須制定合法合規(guī)、內(nèi)容齊全的商品房預(yù)售方案，并將方案報金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理處審核備案，加蓋備案專用章。經(jīng)審核備案的商品房預(yù)售、現(xiàn)售方案必須通過透明售房網(wǎng)公示、售房場所公開張貼等形式向社會公開。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、每套預(yù)售價格及變動幅度、銷售計劃與銷售方式、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量承擔主體和承擔方式、住房節(jié)能措施、銷售部張貼的資料目錄、售房部的各項規(guī)章制度等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當報金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理處重新備案并公示。

    所有預(yù)售項目均實行預(yù)售資金監(jiān)管

    市區(qū)自2009年初對新開發(fā)項目試行由開發(fā)商、監(jiān)理公司、開戶銀行簽訂《金華市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》進行預(yù)售資金監(jiān)管的辦法，通過一年多的實踐，取得了一定的成效。在成功實踐的基礎(chǔ)上，《通知》要求對所有商品房預(yù)售項目均實行上述預(yù)售資金監(jiān)管辦法。同時，重申商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管協(xié)議參與方必須嚴格履行協(xié)議內(nèi)容，確保預(yù)售資金用于項目工程建設(shè)。預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付。

    《通知》規(guī)定了辦理預(yù)售許可的最少建筑面積要求。申請商品房預(yù)售許可的規(guī)模，原則上以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的建設(shè)規(guī)模為準，確需分期辦理預(yù)售許可證的，一般每次不得少于兩萬平方米，最少不得小于幢。

    取得預(yù)售許可后10日內(nèi)公開全部準售房源

    《通知》重申，取得商品房預(yù)售許可（現(xiàn)房銷售備案）后，必須在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照銷售方案申報價格，明碼標價對外銷售，不得捂盤惜售，哄抬房價。重點查處未取得預(yù)售許可證進行認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

    嚴格實行購房實名制

    嚴格預(yù)售商品住房備案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格實行購房實名制，及時簽訂商品房買賣合同，認購后不得擅自更改購房者姓名。商品房買賣合同必須嚴格執(zhí)行示范文本條款，合同簽訂后必須及時備案。房地產(chǎn)交易備案管理部門發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同未執(zhí)行文本條款，擅自更改購房者姓名的不予備案。商品住房買賣合同文本應(yīng)對商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。此外，《通知》還強化了預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機制。