甬21條出臺(tái)細(xì)則有保有壓 改善型購(gòu)房者或受益

    繼不少城市自主制定樓市調(diào)控地方細(xì)則后，寧波市制訂了《寧波市政府關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。全文覆蓋住房信貸、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)督、住房保障、住房規(guī)范等多方面，共提出21條措施。這份文件于近日通過(guò)市政府審議。

    相較北京、深圳等地細(xì)則，甬版“21條”細(xì)則并未“加碼”，調(diào)控重點(diǎn)著眼于規(guī)范市場(chǎng)秩序、增加有效供給，濃墨于加強(qiáng)住房保障。在目前甬城樓市成交明顯萎縮的狀況下，實(shí)施意見(jiàn)全面但溫和，有保有壓。

    住房信貸方面

    第三套房貸款首付和利率大幅提高

    在市民關(guān)心的房貸政策方面，新出臺(tái)的“甬21條”是如何規(guī)定的呢？

    實(shí)施意見(jiàn)指出，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)房貸款，如發(fā)放貸款，首付比例和貸款利率應(yīng)大幅提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)各自總行要求和風(fēng)險(xiǎn)管理原則確定。

    4月17日，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再出重拳，“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”。本報(bào)也曾做過(guò)調(diào)查，甬上多數(shù)銀行暫停受理，不少市民只能觀望。

    對(duì)那些并不屬于投資投機(jī)的市民來(lái)說(shuō)，實(shí)施意見(jiàn)有令人欣慰的舉措?！氨M管首付和利率要求較高，但畢竟口子有所松開(kāi)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林先生說(shuō)，“放寬一度曾經(jīng)被誤打的改善型自住買家和異地購(gòu)房需求，讓樓市不至于快速下滑，避免市場(chǎng)的大起大落。”

    公積金貸款未還清不能再次申請(qǐng)

    住房公積金貸款也將實(shí)行差別化政策：家庭首次購(gòu)買普通自住房的，住房公積金貸款給予優(yōu)先保障；家庭再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買住房的，從緊控制。住房公積金貸款購(gòu)房首付款比例按照商業(yè)銀行貸款首付款比例要求執(zhí)行。而購(gòu)買第三套房及以上住房的，暫停發(fā)放公積金貸款。每戶家庭在原住房公積金貸款未還清前，一律不予再次發(fā)放住房公積金貸款。

    可以看出，甬版細(xì)則是國(guó)家、省有關(guān)政策的延續(xù)，即區(qū)別對(duì)待不同群體，抑制投資性需求，自住改善型客戶或受益。

    外地人在甬購(gòu)房的門(mén)檻有所降低

    而非本地居民關(guān)心的能不能在甬買房，細(xì)則也給出明確說(shuō)法：嚴(yán)格控制非本地居民非自住型購(gòu)房需求。對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民申請(qǐng)購(gòu)買住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行，同時(shí)按照風(fēng)險(xiǎn)狀況商業(yè)銀行也可對(duì)其暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。

    本地一房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員說(shuō)，據(jù)他了解，對(duì)那些不能提供相關(guān)納稅或社保繳納證明的外地人，“國(guó)十條”后，幾乎所有銀行都是拒貸的。而甬版新政的出臺(tái)，降低了外地人在甬購(gòu)房的門(mén)檻。

    購(gòu)房套數(shù)不強(qiáng)限稅收政策未明確

    實(shí)施意見(jiàn)并未出現(xiàn)強(qiáng)制性要求采取限購(gòu)措施。據(jù)此，建委的解釋是，目前只有北京市作出一個(gè)家庭只能新增限購(gòu)1套住房的規(guī)定；寧波投資和投機(jī)性購(gòu)房又已基本退出市場(chǎng)。但對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快、房源供應(yīng)緊張的縣(市)區(qū)，可以采取臨時(shí)性限制措施。

    記者也注意到，甬版細(xì)則雖覆蓋面較廣，但對(duì)“國(guó)10條”中提及的稅收政策模糊帶過(guò)，之前民眾關(guān)注的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、土地增值稅等避而不提，只說(shuō)“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家后續(xù)調(diào)控政策措施”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面說(shuō)明稅收政策在短時(shí)間無(wú)法落地，另一方面也為國(guó)家后續(xù)政策出臺(tái)留下了想象空間和實(shí)施余地。

    住房保障方面

    保障性住房覆蓋范圍擴(kuò)大

    “甬21條”用大量的篇幅強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障力度，要求各地要切實(shí)抓好住房保障規(guī)劃的落實(shí)，優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，在2010年底前完成今后2-3年的保障性住房建設(shè)用地的選址和落地。細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)，保障性住房、城市危舊房與“城中村”改造、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%。

    今年6月底前，寧波還將全面啟動(dòng)廉租住房擴(kuò)面工作，將廉租住房保障對(duì)象擴(kuò)大到人均年收入在上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%以下且住房建筑面積低于人均18m2或戶36m2的家庭，做到符合條件家庭申請(qǐng)一戶解決一戶。

    一些看過(guò)“甬21條”的市民稱，最重要的是把房子建起來(lái)，而不是放在圖紙上。

    拆遷安置房面積不得低于住房拆遷面積

    實(shí)施意見(jiàn)中稱，在拆遷安置房建設(shè)上，2010年拆遷安置房建設(shè)面積原則上不得低于住房拆遷面積。

    業(yè)內(nèi)人士稱，這個(gè)初衷是好的，但需要防止把拆遷戶安置推給市場(chǎng)，因?yàn)橐郧鞍l(fā)生過(guò)拆遷戶無(wú)房可安置就選擇貨幣安置，但房?jī)r(jià)變化較快，拆遷戶最終成了無(wú)房戶。要考慮到，一個(gè)安置房項(xiàng)目建設(shè)期往往要超過(guò)兩年，從項(xiàng)目立項(xiàng)至領(lǐng)出施工許可證要花費(fèi)一年，開(kāi)工建設(shè)至項(xiàng)目交付往往還要一年半時(shí)間，安置房建設(shè)根本無(wú)法跟上拆遷速度。

    將出臺(tái)公共租賃住房政策

    加大住房保障力度，“甬21條”多管齊下，寧波將出臺(tái)公共租賃住房政策。據(jù)介紹，來(lái)自建委方面消息稱，重點(diǎn)是解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和引進(jìn)人才、優(yōu)秀外來(lái)務(wù)工等群體的階段性住房問(wèn)題。而年內(nèi)要通過(guò)村企結(jié)對(duì)解決30%外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題。

    “可以看出，政策的重點(diǎn)從單純遏制房?jī)r(jià)的臨時(shí)性條款轉(zhuǎn)移到保障性用房的長(zhǎng)久目標(biāo)上來(lái)，政府將主要的精力放到保障性住房的供應(yīng)量，給買不起商品房的中低收入者提供切實(shí)可行的保障性用房?！币晃怀Ｄ觋P(guān)注甬城樓市的房產(chǎn)評(píng)論人士稱。

    在他看來(lái)，通過(guò)多推保障手段，擴(kuò)大保障范圍，有效縮小“夾心層”，可使游離在商品房和保障性住房之間的部分群體獲得保障，從而從側(cè)面減少剛性需求的壓力?！敖Y(jié)合加大土地供應(yīng)、普通商品房供應(yīng)，信貸調(diào)節(jié)，從而有望實(shí)現(xiàn)遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭?！?/p>

    記者注意到，21條還要求各縣(市)區(qū)要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，抓緊調(diào)整和完善相應(yīng)的政策措施，堅(jiān)決清理和停止執(zhí)行與當(dāng)前中央調(diào)控方針政策不相符的地方有關(guān)土地供應(yīng)及減免行政事業(yè)性收費(fèi)和財(cái)政補(bǔ)貼等政策。

    業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

    “甬21條”有保有壓想買房的，可再等等

    東城泰富經(jīng)理劉士禮認(rèn)為，“甬21條”在業(yè)內(nèi)預(yù)料之中。他說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控后，寧波房產(chǎn)交易量下跌70%以上，下滑速度在全國(guó)排名靠前。細(xì)則在這種現(xiàn)狀下，保持對(duì)投機(jī)、投資買家的高壓政策，改善型自住買家得到了實(shí)惠，樓市不至于快速下滑，避免市場(chǎng)的大起大落，穩(wěn)住健康平穩(wěn)發(fā)展的腳步。同時(shí)還側(cè)重保障民生，給買不起房的中低收入者提供了切實(shí)可行的保障性住房。

    對(duì)那些持幣觀望的市民，劉經(jīng)理的建議是，想買房，再等等。畢竟細(xì)則實(shí)施需要一定時(shí)間傳導(dǎo)，當(dāng)然也不必過(guò)分希望房?jī)r(jià)還能下跌很多。