浙江信達(dá)地產(chǎn)：防風(fēng)險、化泡沫顯身手

　　在經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大、外部發(fā)展環(huán)境復(fù)雜的壓力下，誰能將準(zhǔn)宏觀趨勢轉(zhuǎn)向中央政策精神，擔(dān)當(dāng)起穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期和風(fēng)險泡沫的中流砥柱?“買房不炒房”已成定局，誰能通過操作資金和專業(yè)加持，恢復(fù)市場信心，“爛尾”變魔術(shù)?

　　這是一個時間造就英雄的商業(yè)時代。大浪淘沙，一邊是地產(chǎn)新舞臺，一邊是浙江信達(dá)地產(chǎn)——中國信達(dá)深耕浙江地產(chǎn)運(yùn)營平臺驚艷亮相，左手房地產(chǎn)，右手金融，長袖善舞，游刃有余，風(fēng)生水起..

　　近年來，浙江信達(dá)地產(chǎn)緊緊抓住上述兩個風(fēng)口，悄然改變“軌道”，將主力軍投向不良資產(chǎn)活化業(yè)務(wù)，再次踏上了高質(zhì)量發(fā)展的新征程。

　　牛刀小試 精彩入局

　　2017年8月14日，北京供銷社以總價約14.5億元競得枝江項目。

　　當(dāng)時，杭州的本地拍賣剛剛?cè)∠?ldquo;現(xiàn)有的房屋銷售”規(guī)則，每個人對未來都非常樂觀。這塊地位于紅塘老城，位于香山以南，西湖高爾夫二期以北，容積率僅為1.5，吸引了30多家開發(fā)商的激烈競爭。為了實現(xiàn)進(jìn)駐杭州的戰(zhàn)略，北京供銷有限公司不僅達(dá)到了18205元/平方米的最高限價，而且實現(xiàn)了40%的自持比例。自持部分若也轉(zhuǎn)為地價，其樓面地價超過3萬元/平方米，則計入財務(wù)成本，建安成本，精裝成本等，項目保本價超過4萬元/平方米..

　　當(dāng)火燒花開的時候，如果能更加理性謹(jǐn)慎，北京供銷合作社就不會陷入“站崗”的尷尬：隨著調(diào)控的深入，枝江項目周邊新房價格有限，高層住宅的歷史價格一直在3萬元/平方米左右徘徊，二手房的價格也只有3-4萬元/平方米。

　　樓市限價開盤后拿下高風(fēng)險，但如今中央堅決推動樓市“房不炒”軌道回歸，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于常態(tài)化，限價或?qū)㈤L期不松動已成為業(yè)內(nèi)共識。此外，融資窗口收緊、住房貸款制度改革等調(diào)控手段相繼啟動。在這樣的局面下，2018年上半年，北京供銷社開始尋找合作伙伴，不想拍賣的香餑餑，如今成了燙手山芋，談了十幾家單位都無果，問題的癥結(jié)就在于那40%的“高自持家”。

　　如何實現(xiàn)自力更生?開發(fā)商仍然找不到出路。其實已經(jīng)有房企因為自持土地退地過高的情況..2019年9月，一家房地產(chǎn)企業(yè)以3.7億元和41%的自有資金拍下了瓜瀝商住用地。后土地可以算在房企之后，要自持41%，盈利根本無從談起，只是在強(qiáng)勢斷腕之下，又為這筆昂貴的“學(xué)費(fèi)”交了5853萬元的定金..

　　回到北京供銷社的項目，這片具有優(yōu)越地理位置、周邊設(shè)施、環(huán)境資源等要素的“寶地”似乎是開發(fā)商撤資和項目失敗的一個案例。這是開發(fā)商，當(dāng)?shù)卣苓吘用癫辉敢饪吹降?，大家都在等待破局的出現(xiàn)..

　　2019年7月，枝江項目等項目扭虧為盈，浙江信達(dá)地產(chǎn)攜款而來，并給出解決方案。具體來說，信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合中國信達(dá)北京分公司，正從其下屬分公司浙江公司貿(mào)易代理建設(shè)“模式”，以資本代理建設(shè)“江項目”購買壞賬。

　　其他開發(fā)商回避燙手山芋，浙江信達(dá)地產(chǎn)為什么要收?什么樣的勇氣和秘密武器才能讓項目起死回生??

　　品質(zhì)信達(dá) 鑄就傳奇

　　金融，現(xiàn)代商業(yè)的血液，掀起了許多波瀾壯闊的財富劇，其關(guān)鍵在于發(fā)現(xiàn)價值?？v觀金融、房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特背景，賦予了浙江信達(dá)房地產(chǎn)一種“神秘技能”。作為一家金融房地產(chǎn)服務(wù)商，浙江信達(dá)總能發(fā)現(xiàn)博樂香馬、夏利淘金等沉淀資產(chǎn)的獨(dú)特價值。這場“吹盡了金前沙”的功夫，讓浙江信達(dá)在樓市平穩(wěn)發(fā)展的“平臺期”脫穎而出，把握先機(jī)，在萬家走出了一個高質(zhì)量發(fā)展的商業(yè)傳奇。

　　信達(dá)地產(chǎn)作為一家老國企，30多年來一直默默耕耘，深入?yún)⑴c浙江城市化進(jìn)程，是浙江房地產(chǎn)企業(yè)的“長跑者”。在寧波，有寫字樓標(biāo)桿建設(shè)銀行大廈、石油大廈、住宅領(lǐng)導(dǎo)人云田奶奶、春田奶奶;在嘉興，信達(dá)是第一批專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)了三水灣區(qū)、綠色小鎮(zhèn)和一大批嘉興著名社區(qū);在臺州，有中山大廈;在杭州，有余杭區(qū)流仙苑。這些項目贏得了良好的口碑和品牌效應(yīng)。眾多樓盤先后榮獲國家魯班優(yōu)質(zhì)工程獎、詹天佑獎、錢江杯優(yōu)質(zhì)工程獎和浙江人居經(jīng)典獎，以及房地產(chǎn)業(yè)最高獎項廣廈獎。這不僅是行業(yè)專家和公眾對房地產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)可，也是信達(dá)地產(chǎn)多年來實施的品牌戰(zhàn)略。

　　2015年5月，浙江信達(dá)房地產(chǎn)有限公司整合了三個“信達(dá)系統(tǒng)”公司，即寧波新達(dá)中建、賈星欣大建設(shè)房地產(chǎn)、泰州信達(dá)房地產(chǎn)。目前，信達(dá)物業(yè)管理在浙江開發(fā)，投資，管理，物業(yè)管理等28家關(guān)聯(lián)公司，員工1000余人..

　　2016年上半年，信達(dá)地產(chǎn)整合后，杭州錢江兩岸重兵布局，先后獲得“信達(dá)雙子座”南星地塊和奧運(yùn)地塊。從nadi的時間節(jié)點到項目的區(qū)位發(fā)展，無不顯示出信達(dá)對城市，對市場極其精準(zhǔn)的判斷..浙江省房地產(chǎn)研究院院長丁建剛指出：“這兩個項目的拿地時間節(jié)點清楚地顯示了杭州近幾年房地產(chǎn)市場和土地市場走勢的軌跡。項目直到2016年上半年才陷入困境..從2016年底開始，進(jìn)入土地市場的項目難度隨著時間軸的增加而增加，達(dá)到2017的峰值。”

　　去年底，“信達(dá)雙子”、“信達(dá)濱江一號產(chǎn)品”已交付。這座由杭州著名房地產(chǎn)企業(yè)濱江地產(chǎn)獨(dú)具匠心打造的花寨，借用意大利一流珠寶品牌Bvlgari的智慧、動感和經(jīng)典遺產(chǎn)，將時尚的白墻、黑窗、奢華的材料和寶格麗永恒優(yōu)雅的品味融入建筑中，以在現(xiàn)代簡約與高端精致之間找到平衡。如今，在杭州的錢江新城中心住宅區(qū)，其潔白的石材立面，足以讓“高端住宅”的鄰居們羨慕不已。

　　新達(dá)濱江一品自拿地以來，不斷刷新著公眾的“高端住宅”意識。2016年1月，其以36680元/平方米的樓面價搶購了該板塊當(dāng)時的最高地價紀(jì)錄，并伴隨著對該項目盈利能力的質(zhì)疑。該項目在2017年進(jìn)入市場后，創(chuàng)造了一個驚人的開盤。2018年8月，推出最后一批超大戶型，均價7.7萬元/平方米，均價1300多萬元。然而，短短幾個小時，204棟房屋被清空，有效地回應(yīng)了外界的質(zhì)疑。日前，有“準(zhǔn)業(yè)主”在二手房中介掛出一套143平方米的房子，每平方米價格高達(dá)9.5萬元。信達(dá)一直深得買家的心，擁有“信達(dá)產(chǎn)品將精益求精”的品牌。

　　看著錢塘江對岸的另一個兒子，“信達(dá)中心-杭州號”一院”，2016年5月27日信達(dá)以123億元拿下奧體中心地塊..在杭州“沿江開發(fā)”的這一戰(zhàn)略基點和城市覆蓋范圍內(nèi)，信達(dá)與融創(chuàng)、濱江聯(lián)手打造了杭州優(yōu)質(zhì)人居的“第一方陣”。浙江省第一個真正意義上的TOD城市綜合體已經(jīng)出現(xiàn)，目標(biāo)是世界著名城市TOD。信達(dá)中心引進(jìn)了一位全球TOD專家——日建設(shè)計公司，該公司經(jīng)營大阪的梅田站、東京中城、玉川和等經(jīng)典TOD項目，并決心再次超越自己，將信達(dá)中心打造成全球TOD的4.0版本，實現(xiàn)“站城融合”。

　　更讓人吃驚的是，在房地產(chǎn)日趨冷清的現(xiàn)狀下，“信達(dá)中心∏杭州一號院”住宅中標(biāo)率仍一路走低。去年6月信達(dá)中心MU02地塊首次開盤，中標(biāo)率21.53%..11月下旬第二次開盤，共有2264戶家庭登記入住高端住宅292套，成交面積171平方米至224平方米，中簽率僅為12.89%，成交套數(shù)為316套，售罄292套。據(jù)介紹，這是我國第三次在冊住宅面積超過220平方米的80余套，中標(biāo)率為7.11%。難以想象的是，浙江信達(dá)地產(chǎn)的眼光和產(chǎn)品能力已經(jīng)超過了這個周期。

　　據(jù)最新統(tǒng)計，7成的杭州王者面臨虧損，但信達(dá)濱江易品。”信達(dá)中心杭州號。一院”以優(yōu)異的成績贏得杭州市場，成就名利..

　　盤活“不良” 踐行使命

　　浙江信達(dá)房地產(chǎn)以“化解金融風(fēng)險”為核心，積極“搞活不良資產(chǎn)管理”，將優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營能力植入不良資產(chǎn)價值提升之中。

　　從北京供銷總社之江項目“信達(dá)計劃”效果圖中，可以看到西側(cè)兩棟自持的小高層，僅占用了項目用地的一小部分，東側(cè)的大分?jǐn)倿橐鐑r能力的疊墅，即可銷售部分的60%..疊樹沿著連綿不斷的山巒緩緩展開，外立面延續(xù)著“新達(dá)濱江一品”的風(fēng)格。它以淺色石材、深色鋁板和大面積玻璃，將大氣中的“方格”一一交織在一起。

　　為了提高產(chǎn)品的市場競爭力，每棟疊拼別墅都設(shè)置了單獨(dú)的入口，上下疊拼呈地下空間..為了最大化可銷售面積，信達(dá)還將配電室、生活水泵房、垃圾收集室等設(shè)備室置于地下室，減少了占地面積。

　　“信達(dá)項目一出”，枝江項目的賬目就會計算：如果自持部分土地底價計入地價，剩余土地底價計入可售部分，只考慮建安可售部分、財政及各種稅費(fèi)等，可售部分項目的保本價格約為50000元/平方米。此外，40%的自立樓盤計劃更加集約，集約舒適，獨(dú)立于自立可售空間。自支撐性能配備了大量可變房屋類型，以滿足不同租戶的需求，最大限度地提高自支撐性能的收入。

　　除了商業(yè)方面的考慮外，看到信達(dá)“以資代產(chǎn)”江項目背后的布局，我們不妨從近幾年浙江信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移，繼續(xù)深入觀察..

　　2016年上半年，比普通開發(fā)商更懂金融，比金融機(jī)構(gòu)更深入?yún)⑴c房地產(chǎn)的浙江信達(dá)房地產(chǎn)有限公司猶如一匹黑馬，在大潮中崛起，在大浪中前行，不斷刷新著杭州人對它的認(rèn)知。但出乎意料的是，從那時起，在熱鬧的杭州土地拍賣掛牌市場上，央企就像沉默一樣消失了，再也沒有了底牌。

　　“我們不再主動拿地。浙江信達(dá)房地產(chǎn)有限公司黨委書記，執(zhí)行董事告訴筆者，在新形勢下，信達(dá)悄然改變了軌道，聚焦自身“該做什么”——從事不良資產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，化解金融風(fēng)險，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置..

　　信達(dá)地產(chǎn)母公司中國信達(dá)作為中國最早的金融資產(chǎn)管理公司，肩負(fù)著為國家化解金融風(fēng)險的歷史使命。一直以來，中國信達(dá)堅持與時俱進(jìn)，深耕不良資產(chǎn)主業(yè)，在不同時期發(fā)揮了化解風(fēng)險，助力實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用..

　　隨著房地產(chǎn)周期的變化，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險將出現(xiàn)，行業(yè)并購和特殊機(jī)會投資的機(jī)會將出現(xiàn)。張維民.近年來，浙江信達(dá)地產(chǎn)在母公司存在‘不良資產(chǎn)’。據(jù)張維民.在未來的金融服務(wù)業(yè)務(wù)格局中，聚焦“大壞”，打造“差異化、特色化”的發(fā)展模式。為不同客戶提供個性化、定制化的金融服務(wù)解決方案，依托自身的房地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢，幫助客戶走出困境。

　　信達(dá)地產(chǎn)在浙江，不再錯過公開拍賣掛牌上市，而是選擇隱功名揚(yáng)，依托專業(yè)發(fā)展能力和資金優(yōu)勢，深耕不良資產(chǎn)管理這家“老銀行”..這也是這家國有企業(yè)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別。與經(jīng)濟(jì)效益相比，它更注重社會責(zé)任。

　　“我們與不良資產(chǎn)有很大關(guān)系。張維民說：“比如不良資產(chǎn)包中的固定資產(chǎn)，需要我們專業(yè)的眼光來判斷其真實價值;在不良資產(chǎn)包的開放和處置過程中，需要依靠我們專業(yè)的優(yōu)勢，通過專業(yè)的分類、持有、開發(fā)等手段，實現(xiàn)與中國信達(dá)金融服務(wù)的無縫對接，充分挖掘、培育其價值，提高其增值能力，創(chuàng)造資產(chǎn)的整體價值。”

　　除杭州枝江項目外，浙江新達(dá)房地產(chǎn)有限公司2018年度在嘉興，參與了國有企業(yè)主輔分離，獲得嘉興修湖板塊優(yōu)質(zhì)工程。2019年，浙江信達(dá)房地產(chǎn)有限公司以“小股市”方式參與寧波凡帝集團(tuán)白河段項目投資開發(fā)

　　“浙江信達(dá)地產(chǎn)的使命是將公司房地產(chǎn)開發(fā)能力與中國信達(dá)不良資產(chǎn)管理相結(jié)合，進(jìn)一步推進(jìn)服務(wù)信達(dá)、服務(wù)同行、服務(wù)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式。張維民是指。

　　來源：浙江日報 作者：陳 挺