葉檀：市場真的誤讀了房地產(chǎn)貸款政策了嗎？

    房地產(chǎn)市場處于膠著期，房地產(chǎn)政策同樣處于膠著期。房地產(chǎn)政策傳聞，使得市場一天一驚。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹澄清，“第三套房不放貸及沒有社保人員限購政策可能退出”的消息純屬誤讀。7月12號地產(chǎn)股的大漲，靠的就是三套房放貸的強(qiáng)心針，難道市場真的誤讀了房地產(chǎn)的未來？

    市場很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房貸款放松也是現(xiàn)實(shí)。據(jù)媒體報(bào)道，杭州、上海、南京等城市各銀行悄然改變此前“原則上暫停發(fā)放”的做法，重新“開閘”第三套房貸。以杭州為例，前不久一些銀行出臺了三套房貸款細(xì)則。其中，對于第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準(zhǔn)為基礎(chǔ)上浮15%-20%。而上海對于二套房貸認(rèn)定也開始“適度寬松”，在實(shí)際操作中以“認(rèn)貸”，而不是三部委明確規(guī)定的“認(rèn)房”作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    為什么大家認(rèn)定房地產(chǎn)政策會(huì)略有放松？無非是因?yàn)橛星败囍b。2008年房地產(chǎn)調(diào)控成效斐然，不料2008年爆發(fā)的金融風(fēng)暴，使得緊縮變成了刺激，造就了前所未有的房地產(chǎn)價(jià)格井噴奇觀。以往的數(shù)次調(diào)控?zé)o不無疾而終。這說明，中國的固定資產(chǎn)投資與內(nèi)需，銀行的利潤與房地產(chǎn)貸款緊密相聯(lián)。

    如今上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出臺在即，到目前為止的預(yù)測是，固定資產(chǎn)投資與GDP略有下降是大趨勢，一些企業(yè)已經(jīng)為了資源產(chǎn)品的下挫付出了真金白銀的代價(jià)。這些企業(yè)的游說能力不容小覤。并且，上半年上市銀行如愿在資本市場融到了3000億元人民幣的資金，又有實(shí)力開始大手大腳對外貸款尋求下半年的業(yè)績了。這就是所謂的銀行吃飯行情。

    目前中國經(jīng)濟(jì)雖然不至于大落，但領(lǐng)先指標(biāo)等顯示有微落的趨勢，加上銀行放松貸款、房產(chǎn)稅只聽雷聲不見雨點(diǎn)，大家抓緊機(jī)會(huì)享受房地產(chǎn)上市公司短期反彈的成果，在投機(jī)市場實(shí)在是再自然不過的邏輯。

    房地產(chǎn)市場的膠著同樣反映了中國經(jīng)濟(jì)改革艱難。雖然有關(guān)方面試圖將民間資金引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，但高高在上的行業(yè)壁壘、模糊不清的產(chǎn)權(quán)機(jī)制與獎(jiǎng)勵(lì)投機(jī)者的錯(cuò)誤激勵(lì)機(jī)制，無不促使資金進(jìn)入投資領(lǐng)域。不要說民間資金，就是央企的一多半也大踏步進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而地方政府除了投融資平臺之外，最積極的就是成立產(chǎn)業(yè)基金，成為上市公司的大股東。如此一來，還有多少資金愿意留在實(shí)體領(lǐng)域打拼？

    事實(shí)上，銀行的投資性住房的個(gè)貸按揭，從來都是各行爭奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是貸款中的香餑餑。當(dāng)然，銀行也清楚一旦房地產(chǎn)市場真正轉(zhuǎn)入熊市，房地產(chǎn)資產(chǎn)可能大幅折價(jià)。但機(jī)構(gòu)對未來的風(fēng)險(xiǎn)總是漠然，對現(xiàn)實(shí)的收益總是不能做到無動(dòng)于衷?？粗渌y行通過房貸獲得業(yè)績，那些在資本市場補(bǔ)充了資金、那些存貸比還有空間的總是心癢難熬。目前房地產(chǎn)信貸被控制，是監(jiān)管層強(qiáng)大壓力下的不得不然，一旦壓力稍有放松，反彈的動(dòng)力將十分驚人，下半年的信貸20%流入房地產(chǎn)，就可能達(dá)到8000億元之巨。

    表面上，銀行給自己提供了金色的安全降落傘，對于第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準(zhǔn)為基礎(chǔ)上浮15%-20%。杠桿比率只有一倍，利率上浮，既安全又能贏利，何樂而不為？所有阻止銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域擴(kuò)張的，恐怕會(huì)被貼上反市場的標(biāo)簽。之所以如此低的杠桿、如此高的利率，仍然可能讓房地產(chǎn)價(jià)格反彈，只能說明，目前一些企業(yè)與個(gè)別人手中積壓的資金太大，從農(nóng)產(chǎn)品、房租可以看出，未來隱性通脹壓力在增加。這是房地產(chǎn)價(jià)格反彈的溫床。

    銀行放松二、三套房信貸的本質(zhì)是，銀行是否應(yīng)該支持投資性購房，銀行是否應(yīng)該開辟符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的贏利之道。如果銀行無法跳出目前的融資——放貸、擴(kuò)張——再融資的惡性循環(huán)，不僅中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控難以見成效，就是中國的金融改革也難以收效。

    市場對于房地產(chǎn)政策的誤讀，源于其本身的曖昧不清。出于理智的考慮，我們愿意相信，中國此次房地產(chǎn)調(diào)控不可能出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)。

    注：此文剛寫完，看到住建部與銀監(jiān)會(huì)堅(jiān)持國十條的表態(tài)。

    周六在央視財(cái)經(jīng)頻道錄財(cái)經(jīng)論劍。

    四個(gè)銀行業(yè)分析師有三個(gè)認(rèn)為被低估。筆者提出，投機(jī)者可以入市，而投資者最好敬而遠(yuǎn)之。

    說什么價(jià)值投資，不過是剛?cè)Φ藉X，有貸款的底氣，財(cái)大氣粗。

    一個(gè)反彈，投機(jī)者可以進(jìn)入銀行與地產(chǎn)股，現(xiàn)在已經(jīng)嫌晚。