開發(fā)商拒退房 南京將開打“新政退房第一案”

    今年4月17日，“國十條”房地產調控新政出臺之后，因為“二套房”、“三套房”房貸政策的嚴厲，致使一些買家紛紛醞釀退房計劃，一些案件集中涌入了法院?！拔乙朔?”南京買房人許鳳(化名)前后追加了兩次首付款合計27萬元，可銀行的貸款愣是辦不下來，萬般無奈之下，只得向開發(fā)商請求退房，被開發(fā)商拒絕之后，許鳳向玄武區(qū)人民法院遞交了起訴書。這將是南京新政退房第一案，也是第一例因“三套房貸”導致買房人買不了房的購房官司。

    無奈的買房人：

    交了17萬又交10萬，首付不停追加

    今年3月14日，許鳳在南京城北的中電頤和家園樓盤看房，先是對樓盤07幢111.56平方米的戶型產生了興趣，但售樓小姐告訴她07幢還沒有開盤，目前04幢馬上就開賣了，但戶型偏大，許鳳看了135.91平方米的戶型，覺得戶型確實不錯。售樓小姐還說07幢后面開盤的，肯定要比現在的房價貴，最好趁早買。3月20日，售樓處通知許鳳21日開盤，當晚她就到售樓處排了一夜隊，21日早上開盤時選到了04幢603室的房源，當天交了2萬元定金。

    3月26日，許鳳到售樓處簽了購房合同，總房款共計1948987元，商業(yè)貸款106萬元，888987元作為首付款。但是，許鳳有點擔心，106萬元的貸款，每月還款額度比較高，就和售樓處商量：自己是否可以在貸款沒批下來之前，再借點錢，到時少貸點款?售樓處很爽快，表示沒問題，首付最低3成，并且說利率可以打到7折，利息也不會太多。當天，許鳳先預付了698987元的首付款，加上定金兩萬元，共支付了718987元的首付款，首付比例超過了36%。

    正因為許鳳一句借錢的話，在打印合同時，開發(fā)商將合同約定為：首期付款于3月26日前支付718987元;第二期房款于4月8日前支付430000元?！拔胰绻璨坏藉X，這和貸款不沖突吧?”許鳳一再追問售樓員，得到的答復是：你到時貸多少算多少，這個簽了沒問題，可以抵扣的。

    正因如此，在簽合同的當天，許鳳也一并簽了抵押貸款合同，貸款總額為106萬元，其他的首付款看情況而定。這也是許鳳沒有在4月8日前支付43萬元房款的原因。到了4月10日，銀行的工作人員通知許鳳首付要提高到4成以上，因為她不是首套房。沒辦法，向親朋好友借了錢后，4月15日，許鳳又支付了17萬元的首付款，就是“指望能不影響7折利率的貸款，當時信貸員也說我剛好是新政的最后一批7折優(yōu)惠貸款客戶”。

    這下以為安心了，哪知道到了5月17日，銀行又通知許鳳是“三套房”，他們銀行拒貸三套房了，讓她趕快想辦法找其他銀行，“其他銀行有說可以貸的，但首付要提高到5成以上，并且利率是基準利率的1.15 -1.2倍”。不管怎么說，許鳳還是又湊了10萬元，5月18日交錢給了開發(fā)商，合計首付款達到了988987元，首付比例勉強達到了50.74%，“前后折騰這么多次，表明我還是想買這個房子的”。

    可是，最終銀行還是沒有將款放下來，而售樓處每次給她的說法都是：你再等等吧，說不定政策會放松呢。可現在呢?問過多家銀行，要么拒貸“三套房”，要么人家提高首付到6成才行，并且利率也早已不是之前售樓處所“鼓吹”的7折利率了，“已經借不到錢了，即使銀行不增加首付，按照提高的利率，不吃不喝也不夠還銀行貸款了，家里還有一個上高中的孩子要養(yǎng)，以后上大學還要用錢，還怎么供養(yǎng)這個房子?!”

    迫不得已，5月31日，許鳳向開發(fā)商南京中電熊貓置業(yè)有限公司遞交了一份“被迫退房申請”，說明了理由，希望開發(fā)商退還房款。6月25日，最終只換來了該公司總經理朱文激的一句話：“我們公司經過討論，決定按合同執(zhí)行?！敝挥衅鹪V一條路了，7月6日，許鳳聘請的律師向南京中電熊貓置業(yè)有限公司發(fā)出了律師函，隨后讓許鳳更加不能理解的是：開發(fā)商隨后就于7月10日向她發(fā)來了催款通告，要求收到通知后7日內向開發(fā)商一次性付清剩余購房款。

    7月19日，許鳳向玄武區(qū)人民法院遞交了起訴書;7月20日，開發(fā)商再次發(fā)來催告函，稱“逾期支付合同價款的行為已構成違約，我公司可以根據合同約定追究你方的違約責任”。

    霸氣的開發(fā)商：

    貸款放不下我沒責任，只能按合同辦事

    開發(fā)商怎么說呢?南京中電熊貓置業(yè)有限公司總經理朱文激昨天未等記者說完情況，便很不禮貌地掛斷了電話。而該公司客服部的一名趙姓工作人員表示，這個事確實在不停地協調，前后協調過很多次，但貸款放不下并不是開發(fā)商的責任，“只能按合同辦事了”。記者表示：買房人5月31日就提出了退房申請，按合同辦事，最終是如何處理呢?這名工作人員卻表示：“退房也要有個程序，目前還不知道怎么處理。”

    支撐開發(fā)商如此“霸氣”的背后，是購房合同中買賣雙方的一份“其他約定”，許鳳收到的兩份催款通知也無一例外地提到了這一“其他約定”。這份約定的第9條規(guī)定：“如乙方(買房人)無法按期辦理貸款(包括但不限于銀行政策調整、乙方提供資料不符合要求、信用記錄不良、按揭貸款未獲銀行批準等)，則乙方應當在收到甲方(開發(fā)商)通知之日起7天內向甲方一次性付清剩余房款。否則視為乙方未按期付款，乙方應按照本合同第五條第二項、第三項約定向甲方承擔違約責任。”

    就是這合同的第五條，讓買房人許鳳欲哭無淚。合同稱：“乙方遲延支付合同價款、經甲方催告后90日仍未支付到期價款，且未付到期款的金額達到總價款3%的，甲方有權解除合同，并按下列約定清理和結算——按中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準利率計算，甲方可要求乙方按照總價款自本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的4倍賠償損失……”

    這樣一算，1948987元的總房款，現在距離合同簽訂日已經4個月了，賠償損失不就十幾萬元了?許鳳說：“不是我想鬧到起訴開發(fā)商的地步，而是開發(fā)商太霸道了!”

    法律人士：

    屬情勢變更 可退房退錢

    一場官司已不可避免。那么，法律界人士怎么看呢?

    “開發(fā)商的條款屬于典型的格式條款、霸王條款!”南京熙典律師事務所主任律師羅利軍說，對于購房的合同糾紛問題，早在2003年3月24日最高人民法院就做出了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/P>

    羅利軍認為，購房者因為貸款政策的變化，屬于法律意義上的“情勢變更”，這次因為國家調控政策的緣故，導致買房人貸不到款，就屬于情勢變更，是“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。對于購房者而言，樓市調控新政的出臺，是無法預測的，所導致的購房成本提升也不是購房者所能控制的，購房人退房就可以不承擔任何違約責任。

    “購房人購買的屬于第三套房，現在支付不起足額的首付款，由此造成購房合同不能繼續(xù)履行，這不是購房人的過錯?！绷_利軍說，從這個層面理解，由于國家貸款政策的調整，致使購房人買不了房的，買房人完全可以請求解除合同，不光是購房的本金和定金，甚至開發(fā)商還要承擔購房人的利息損失。