1-9月余杭房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 個(gè)人住房貸款增勢(shì)回落

    余杭區(qū)建設(shè)局房管處昨日發(fā)布《2010年1－9月余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，今年前三季度，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)呈現(xiàn)政策分水嶺，但總體上較為平穩(wěn)。第一季度商品住房銷售保持良好勢(shì)頭；進(jìn)入第二季度，受4月份樓市新政影響，銷量開始出現(xiàn)跌幅；但到了第三季度，隨著降價(jià)預(yù)期的落空和市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，成交量迅速反彈，市場(chǎng)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，基本恢復(fù)較快發(fā)展軌道。

    土地市場(chǎng)恢復(fù)平靜

    截至9月30日，全區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地70宗，面積251.2915公頃。今年以來(lái)，宏觀調(diào)控雖然對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)較大影響，但是土地市場(chǎng)在新政后并未陷入停滯，成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

    房地產(chǎn)投資增勢(shì)平穩(wěn)

    1－9月全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)完成投資149.70億元，增長(zhǎng)31.4％，其中房地產(chǎn)投資70.66億元，增長(zhǎng)28.2％。商品住宅完成投資60.20億元，同比增長(zhǎng)24.9％，比一季度降低11.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的85.2％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積1145萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.4％，增幅比一季度下降8.2個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積266萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.8％；竣工面積84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)159.1％。其中，住宅竣工面積72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)154.8％。

    房地產(chǎn)稅收是主要稅源

    1－9月，全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)完成各項(xiàng)稅收275673萬(wàn)元，比上年增加91176萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)49.42％，占財(cái)政總收入的30.54％，同比增加6.75個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)完成地方財(cái)政收入216059萬(wàn)元，比上年增加73146萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)51.18％，占地方財(cái)政收入的37.04％，同比增加6.24個(gè)百分點(diǎn)。增長(zhǎng)的主要因素還是由于2009年開始的房地產(chǎn)業(yè)銷售形勢(shì)火熱加之稅收一定時(shí)間的滯后性，且上年度同期房地產(chǎn)業(yè)稅收偏低，使增長(zhǎng)幅度達(dá)到49.42％。

    房產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長(zhǎng) 個(gè)人住房貸款增勢(shì)回落

    9月末，全區(qū)各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額195.6億元，比年初增加33.5億元，同比多增6.4億元，余額同比增長(zhǎng)33.9％，增幅同比提高12.1個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長(zhǎng)。9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額31.7億元，比年初增加6.8億元，同比多增10.1億元，余額同比增長(zhǎng)78.1％，去年同期則下降15.2％。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款比年初減少1272萬(wàn)元，同比少增7728萬(wàn)元。各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)勢(shì)頭有所回落。9月末，個(gè)人住房貸款余額125.8億元，比年初增加18.0億元，同比少增3.7億元，余額同比增長(zhǎng)25.7％，增速同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額9.7億元，比年初增加1.6億元，同比少增2.5億元；建筑安裝企業(yè)流動(dòng)資金貸款穩(wěn)定增長(zhǎng)，9月末，建筑安裝企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額7.7億元，比年初增加1.2億元，同比多增0.4億元；其他房地產(chǎn)貸款增勢(shì)較快。9月末，其他房地產(chǎn)貸款余額12.1億元，比年初增加5.8億元，同比多增3.4億元。

    新增供應(yīng)量強(qiáng)勢(shì)回升

    1－9月全區(qū)新增商品房161.31萬(wàn)平方米，共13645套，同比分別下降13.38％和17.93％，其中住宅153.49萬(wàn)平方米，共13113套，同比分別下降8.12％和10.12％；三季度全區(qū)新增商品房供應(yīng)量69.80萬(wàn)平方米，共5921套，環(huán)比增加13.61％和23.56％，同比分別減少12.74％和14.16％；其中住宅49.06萬(wàn)平方米，共4071套，環(huán)比增加14.59％和22.38％，同比分別減少7.8％和6.1％，季住宅供求比為1：0.7；月商品住宅新增供量面積分別為6.86萬(wàn)平方米、10.9萬(wàn)平方米、49.06萬(wàn)平方米，環(huán)比分別為－19.23％、＋59.43、＋348.72％，分別為588套、1093套、4071套。從月度供應(yīng)量可以看出，7月延續(xù)5、6月份的下降趨勢(shì)，8月反轉(zhuǎn)，特別是9月，受市場(chǎng)回暖及商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案政策即將出臺(tái)的影響，供應(yīng)量明顯增加。前三季度主要企業(yè)的開工情況較為積極，大部分企業(yè)憑借前三季度的加快開工、開盤實(shí)現(xiàn)了良好的銷售水平，四季度供應(yīng)量按慣性將繼續(xù)增加。

    余杭組團(tuán)新增商品住宅供應(yīng)量最大

    新增商品住宅供應(yīng)量在一副三組團(tuán)分布情況，以余杭組團(tuán)最大，面積為71.16萬(wàn)平方米，共5900套，分別占總商品住宅供應(yīng)量的44.99％和46.36％，分別比上半年下降7.08和4.32個(gè)百分點(diǎn)；臨平組團(tuán)位居第二，為58.11萬(wàn)平方米，共5036套，占38.41％和37.86％，比上半年分別上升4.36和2.48個(gè)百分點(diǎn)；良渚組團(tuán)為21.48萬(wàn)平方米，共1903套，占14.51％和14％，比上半年上升2.42和0.06個(gè)百分點(diǎn)；瓶窯組團(tuán)2.74萬(wàn)平方米，共274套，占1.78％和2.09％，上半年沒(méi)有新增商品住宅供應(yīng)。

    90平方米以下戶型占總供應(yīng)量60.67％

    全區(qū)新增商品住宅供應(yīng)量小于90平方米戶型的為66.61萬(wàn)平方米，共7955套，同比分別下降11.63％和11.42％，占住宅總供應(yīng)量的60.67％；90－140平方米為40.66萬(wàn)平方米，共3143套，分別下降9.40％和10.86％，占住宅總供應(yīng)量的23.97％；140平方米以上為46.22萬(wàn)平方米共2015套，分別上升7.95％和10.29％，占住宅總供應(yīng)量的15.36％。全區(qū)普通住宅供應(yīng)量超過(guò)80％。

    商品房成交量強(qiáng)勁回暖

    1－9月全區(qū)共成交商品房（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）126.16萬(wàn)平方米，　共11201套，同比分別下降48.19％和50.76％，成交金額為154.99億元。7、8、9月商品住宅成交面積分別為6.93萬(wàn)平方米、8.8萬(wàn)平方米、27.24萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲5％、26.98％、209.55％，分別為624套、856套、2573套，從月度走勢(shì)看，7、8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)企業(yè)適時(shí)推盤和打折促銷刺激下，消費(fèi)者觀望情緒減弱，消費(fèi)需求逐步釋放，成交量較前幾個(gè)月有所拉升，商品住宅共成交1480套，進(jìn)入9月，在“金九銀十”銷售旺季和“開盤熱”的共同刺激下，當(dāng)月共成交商品住宅房2573套，成交量為8月份成交總量的3倍，接近4月成交量。

    140平方米以下戶型占總銷售量87％

    從全區(qū)商品住宅成交來(lái)看，90平方米以下戶型占全區(qū)總成交套數(shù)的56.29％，比上半年上升6.29個(gè)百分點(diǎn)，戶型消化率超過(guò)51.45％，比上半年回落29個(gè)百分點(diǎn)；戶型在90－140平方米住房銷售占據(jù)31.25％，比上半年上升3.23個(gè)百分點(diǎn)，戶型消化率達(dá)到將近40.69％，比上半年回落近40個(gè)百分點(diǎn)，這兩種戶型共占總銷售量的近87.54％，成為主力銷售。全區(qū)普通商品住宅供應(yīng)充足，消費(fèi)者購(gòu)房選擇的空間較大。預(yù)計(jì)新一輪調(diào)控對(duì)普通住宅市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)銷售將有所放緩。因首付比例提高，可能導(dǎo)致一部分剛性需求購(gòu)房者由于資金壓力或房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷售量下滑；而對(duì)中高端住宅市場(chǎng)的影響較小，因當(dāng)前負(fù)利率、通脹預(yù)期加強(qiáng)以及民營(yíng)資金缺乏投資渠道，加上余杭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)前景總體看好，會(huì)吸引部分民間剩余資本投資中高檔住宅市場(chǎng)。

    商品住宅成交價(jià)格基本保持平穩(wěn)

    1－9月全區(qū)商品房成交價(jià)格12296元/平方米，同比增長(zhǎng)52.99％；商品住宅12558元/平方米，同比增長(zhǎng)54.37％，7、8、9月商品住宅價(jià)格分別為10745、11103、11466元/平方米。國(guó)慶節(jié)前二次調(diào)控政策的出臺(tái)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，且四季度供應(yīng)量按慣性將繼續(xù)增加，可選擇的空間就更大，房?jī)r(jià)會(huì)在穩(wěn)中有些波動(dòng)。

    全區(qū)商品住宅價(jià)格整體保持穩(wěn)定

    三季度臨平副城商品住宅成交均價(jià)10482元/平方米，余杭組團(tuán)10738元/平方米，良渚組團(tuán)15950元/平方米，瓶窯組團(tuán)29718元/平方米；其中臨平副城7、8、9月分別9848、10664、10734元/平方米；余杭組團(tuán)7、8、9月分別9640、10625、11371元/平方米；良渚組團(tuán)13157、17332、16563元/平方米；瓶窯組團(tuán)7、8、9月分別為9687、35237、8781元/平方米。從商品住宅各月成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，臨平副城和余杭、良渚組團(tuán)走勢(shì)穩(wěn)健，臨平副城商品住宅價(jià)格包括了塘棲板塊，均價(jià)顯示相對(duì)較低，主城區(qū)范圍的商品住宅價(jià)格在15000－18000元/平方米間；瓶窯組團(tuán)8月僅有徑山鎮(zhèn)的“依山郡”項(xiàng)目成交了3套排屋，均價(jià)達(dá)到35237元/平方米，之所以價(jià)格如此高，據(jù)了解，該房屋贈(zèng)送了大面積的地下室，且進(jìn)行了裝修，因此價(jià)格特別高，而前期排屋成交均價(jià)在22000－25000元/平方米區(qū)間。從整體上分析，全區(qū)商品住宅價(jià)格整體保持穩(wěn)定，不過(guò)后期走勢(shì)將受宏觀調(diào)控政策執(zhí)行的深度和廣度影響。

    各戶型成交價(jià)因區(qū)位不同而變化

    從商品住宅各戶型的成交均價(jià)趨勢(shì)分析，臨平副城以140平方米以上價(jià)格最高，90方以下和90－140平方米價(jià)格基本相似，但90平方米以下戶型價(jià)格上漲趨勢(shì)快于90－140平方米戶型。

    余杭組團(tuán)90平方米以下戶型商品住宅走勢(shì)平穩(wěn)，和塘棲板塊成交價(jià)格接近，而90－140平方米戶型成交價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，140平方米以上大戶型價(jià)格超過(guò)普通住宅成交價(jià)格的一倍，主要是該區(qū)域五常、閑林地塊與杭州主城區(qū)接壤，且有美麗的西溪濕地，個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)塊的商品住宅成交價(jià)格。

    良渚組團(tuán)商品房銷售主要集中在良渚及仁和鎮(zhèn)，140平方米以下戶型的商品住宅基本是“新湖香格里拉”和“良渚文化村”項(xiàng)目，上述兩項(xiàng)目建成有高檔住宅排屋及別墅，成交價(jià)格一直名列前茅，而普通住宅主要在仁和的“美地蘭庭”項(xiàng)目，再加上萬(wàn)科“良渚文化村”項(xiàng)目的部分，因此成交價(jià)格均在萬(wàn)元以上，在價(jià)格走勢(shì)上，90平方米以下小戶型呈明顯的下降趨勢(shì)。

    瓶窯組團(tuán)開發(fā)量少，目前在售樓盤四個(gè)，7月份90平方米以下的是徑山鎮(zhèn)的“雙溪竹海雅苑”共成交了三套均價(jià)為5906元/平方米和140平方米以上的“依山郡”二套12234元/平方米，9月由華建房產(chǎn)開發(fā)的“柳郡苑”首次開盤，共推出面積在88－140平方米的274套普通住宅，銷售當(dāng)天全部預(yù)訂完畢，至目前尚有19套未簽訂《商品房買賣合同》，成交均價(jià)在7500元/平方米左右，銷售形勢(shì)喜人。