新拆遷條例將出臺：補(bǔ)償人性化 行政強(qiáng)拆被取消

    備受社會(huì)關(guān)注的新拆遷條例,或許不久將向公眾撩開面紗。

    近日,記者經(jīng)多方打聽獲悉,新拆遷條例《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》自今年1月29日向社會(huì)公開征求意見以來,其后的立法節(jié)奏一直緊鑼密鼓,高速運(yùn)轉(zhuǎn)。因所涉問題復(fù)雜、專業(yè)、敏感,相關(guān)立法部門召開的論證會(huì)、咨詢會(huì)、座談會(huì)等,不下幾十場,僅參與的專家學(xué)者、實(shí)際工作者,就廣泛涉及法律、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、土地、評估等領(lǐng)域以及律師界,近千人之多,征集的書面意見前后更是高達(dá)近萬份。

    據(jù)悉,新版草案經(jīng)反復(fù)醞釀修改多次已較成熟。其搶眼亮點(diǎn)不僅有"補(bǔ)償市場化人性化"、"房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營利為目的"等體現(xiàn),更爆"行政強(qiáng)拆被取消"。

    "與今年初公布的征求意見稿相比,在拆遷補(bǔ)償、公共利益界定、征收程序以及強(qiáng)制搬遷等方面,均有突破性進(jìn)展。"有專家透露。

    補(bǔ)償條款人性化

    多年致力于房屋拆遷補(bǔ)償研究的中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長柴強(qiáng),這一年感到特別忙:"相關(guān)立法部門組織的研究、論證、咨詢、座談,我要參加,另外,相關(guān)立法部門給住建部提出的一系列相關(guān)問題研究,我也參與其中。"

    看過新版草案的柴強(qiáng),頗為滿意:"補(bǔ)償問題比年初的征求意見稿寫得清楚多了。老百姓能很清楚地知道,哪種情況應(yīng)得到補(bǔ)償,哪種情況不應(yīng)得到補(bǔ)償。"

    據(jù)介紹,草案堅(jiān)持公平補(bǔ)償,不讓為公共利益做出貢獻(xiàn)的被征收人比自愿在市場上進(jìn)行房屋交易的人吃虧,而且還要居住條件有改善,生活水平不降低。

    房屋征收補(bǔ)償,包括了被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償以及搬遷、臨時(shí)安置和停產(chǎn)停業(yè)的損失,對被征收房屋的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。

    "不光在補(bǔ)償數(shù)額上,在補(bǔ)償方式上,也強(qiáng)調(diào)可選擇的靈活多樣,比如提供產(chǎn)權(quán)置換、回遷等?？傮w感覺草案比較強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償?shù)娜诵曰?滿足個(gè)人需求。"中國政法大學(xué)法學(xué)院院長薛剛凌教授說。她是參與拆遷立法較多的學(xué)者之一。

    "還有,住房條件很差的被征收人,除了按規(guī)定給予補(bǔ)償外,住房保障還可優(yōu)先安排,不用再排隊(duì)等候；強(qiáng)拆之前,貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房必須到位。另外,草案要求補(bǔ)償一律公開,這樣可以打消大家互相猜疑、攀比心理。"柴強(qiáng)表示。

    就補(bǔ)償問題,有專家認(rèn)為,相關(guān)條款間透著一種意會(huì)的表達(dá),即政府不會(huì)因?yàn)楸徽魇杖藷o正當(dāng)理由一味拖延而給予更高的補(bǔ)償,也不會(huì)因?yàn)楸徽魇杖瞬慌浜险魇斩室鈮旱脱a(bǔ)償。

    違法建筑補(bǔ)償還是不補(bǔ)償,爭議也較大。新版草案提出不搞一刀切。確認(rèn)不應(yīng)補(bǔ)償?shù)倪`法建筑,尤其是公告征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建的房屋,不予補(bǔ)償。

    "補(bǔ)償方面的條款,相當(dāng)明確。"北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人王建文律師表示。

    拆遷許可證作廢

    實(shí)施征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè),那就是政府。

    據(jù)記者了解,新版草案在明確這一點(diǎn)的同時(shí),還明確了房屋征收部門可以委托有關(guān)單位承擔(dān)具體工作,如入戶調(diào)查、與被征收人談判等,但該單位不得以營利為目的。

    明確政府征收,是對現(xiàn)行操作的徹底顛覆。"把政府推到了前臺。"薛剛凌說。

    現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì),政府是作為中間人,由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可,獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商,為了追求利潤最大化,往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償,加快拆遷進(jìn)度,致使部分地區(qū)惡性事件時(shí)有發(fā)生。

    按照草案,今后不允許開發(fā)商或者拆遷公司參與搬遷,這意味著以后拆遷許可證將徹底退出歷史舞臺。

    薛剛凌說:"征收的具體實(shí)施,實(shí)際是行政職能的延伸,因此這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是事業(yè)編,不得以營利為目的。對具體實(shí)施單位的征收與補(bǔ)償行為,房屋征收部門應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。"

    行政強(qiáng)拆被取消

    在記者的追問之下,北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授證實(shí),新版草案拿掉了行政強(qiáng)拆。

    沈巋是去年向全國人大常委會(huì)遞交關(guān)于審查《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》建議的北大5位法學(xué)專家之一,他參與拆遷立法直至目前。

    取消行政強(qiáng)拆是他的一貫觀點(diǎn)。沈巋說:"在強(qiáng)制拆遷問題上,由法院來制約和監(jiān)督政府,是應(yīng)有的平衡。"

    有關(guān)強(qiáng)制拆遷的現(xiàn)行制度,是可選擇的。政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷,也可以申請法院強(qiáng)制拆遷。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì),近幾年來,行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2%左右。雖然發(fā)生在強(qiáng)制拆遷中的惡性事件是少數(shù),但影響極壞。

    事實(shí)上,強(qiáng)制拆遷并不等于暴力拆遷。多數(shù)人已經(jīng)搬遷,少數(shù)人拒絕搬遷的,將影響更大多數(shù)人的利益。因此,強(qiáng)制拆遷必需有,但是嚴(yán)禁采取斷水、斷電、斷氣、斷路等方式,逼迫被征收人搬遷。

    王建文認(rèn)為:"既然政府是征收主體,作為一方當(dāng)事人,如果既能決定征收補(bǔ)償,又能決定強(qiáng)制拆遷,那豈不成了既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員了嗎?邏輯上就說不過去。所以,以后政府一律要向法院申請強(qiáng)制拆遷。"

    法院不是房屋征收的當(dāng)事人,立場相對中立、超脫,申請法院執(zhí)行程序也更嚴(yán)格些。有專家分析,取消行政強(qiáng)拆,客觀上會(huì)使政府盡量減少申請強(qiáng)制拆遷,努力與被征收人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

    沈巋擔(dān)心:"地方上可能會(huì)有反對意見。"

    對新版草案的其他內(nèi)容,沈巋以"不便多說"拒絕了記者的采訪。

    他預(yù)計(jì):"新拆遷條例可能再次征求意見,也可能直接公布。就一個(gè)條例,如果兩次征求意見,那將是史無前例的。"

    有專家認(rèn)為,時(shí)不我待,如果草案成熟,就應(yīng)直接公布。

    "如果直接公布,那一定要充分說明理由,解惑釋疑,公開立法意見取舍原因?？傊?新拆遷條例應(yīng)盡快出臺,并公開說明理由。"沈巋呼吁。