上海多名地方官員被曝低價認(rèn)購帝景苑樓盤

    權(quán)力深度介入的“帝景苑”項目，是上海十多年房地產(chǎn)畸形發(fā)展的一個全息標(biāo)本，亦使蔑視法治并與之對抗的“潛體制”顯形；官員財產(chǎn)申報公示制度的推行能否以此為契機(jī)？

    世博會結(jié)束第三天，2010年11月2日，暌違已久的“帝景苑”民事糾紛案在上海市一中院悄然開庭。

    “帝景苑”位于寸土寸金的徐家匯，六幢灰色高樓一字排開。因兩股東黃進(jìn)益、蔡青峰糾紛引發(fā)舉報，顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶業(yè)主中，50余戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達(dá)三成至五成，且多為官員。

    2009年7月8日，黃進(jìn)益方面起訴蔡青峰損害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官員低價購房。此次庭審，原告向八名涉嫌低價購房的公職人員追討購房差價總計2100萬元。一條隱蔽的利益通道由此現(xiàn)形。

    這些動輒上百萬元甚至數(shù)百萬元的差價背后，隱藏著怎樣的交易？他們是誰？

    兩年逝去，沒人能完整回答這些問題。上海有關(guān)部門默然以對，他們亦有難言之隱：這僅是上海龐大而隱蔽的“低價買房”“在職炒房”官員群體的冰山一角。

    “帝景苑”案件的處置，由此與上海的大局掛鉤。自2006年社保案以來，上海高層頻繁調(diào)動，加之世博會的建設(shè)與召開，如此敏感而棘手的問題被置之高閣。

    10月11日，在世博會漸近尾聲時，上海市住房保障與房屋管理局(下稱上海房管局)第一副局長陶校興被“雙規(guī)”審查，房地反腐“熱啟動”。無論陶氏個人還是“帝景苑”項目，均可視為上海十多年房地產(chǎn)畸形發(fā)展的全息標(biāo)本：公權(quán)力深度持續(xù)的介入，上海房地產(chǎn)腐敗已不限于潛規(guī)則層面，一個與法治對抗的“潛體制”顯形。

    優(yōu)惠處理權(quán)

    “帝景苑”項目位于肇嘉浜路1001號地塊，與上海“權(quán)力中樞”--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無線電四廠所有，1993年，印尼商人黃進(jìn)益以旗下香港榮福置業(yè)有限公司(下稱香港榮福)與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱上海榮福)聯(lián)合開發(fā)。合資公司注冊資本2310萬美元，外方占股85%，中方占股15%。

    因規(guī)劃調(diào)整、資金短缺及亞洲金融危機(jī)等影響，項目一度中斷。1999年，臺商蔡青峰參股接盤。引入年僅30歲的蔡氏，非因其擁有資金實力，而是其父在官場有極強(qiáng)的運作能力。

    1998年上海福利分房制度取消，房地產(chǎn)進(jìn)入商品房時代。次年1月，市政府批復(fù)“帝景苑”項目，“外銷”改為“內(nèi)銷”。6月，上海市房管局與相關(guān)方重簽“土地出讓合同”，土地出讓金為1683萬余元，總建筑面積不超過64124平方米。由于前一次外銷房土地出讓金已付，上海榮福獲得逾億元的退款，資金困境緩解。

    此后，蔡氏再以項目土地抵押向銀行貸款8000萬元。若按內(nèi)銷房土地狀況審貸，僅能獲840萬元貸款，蔡青峰的運作能力可見一斑。再加上承建單位墊資及預(yù)售資金，“帝景苑”項目盤活。此后幾經(jīng)變更，蔡青峰獲得公司53%的股份，成為實際控制人。

    隨之是容積率變更的紅利三次降臨“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米變更為82778平方米，開發(fā)商補(bǔ)交出讓金209萬元；2004年1月17日，面積修改為87796.76平方米，補(bǔ)交178萬元；2004年6月1日，增至90297平方米，補(bǔ)交70萬元。簽字者正是長期擔(dān)任上海房管局副局長的陶校興。

    建筑面積陡增26173平方米，補(bǔ)交成本不過400余萬元。按2003年平均價格13000元／平方米計，即可增加銷售收入3.4億元；最后的容積率甚至達(dá)到6，而上海對應(yīng)的規(guī)劃是2.5。

    “帝景苑”于2002年7月開始銷售。經(jīng)董事會同意，作為總經(jīng)理的蔡青峰獲得726.75萬元的特別優(yōu)惠處理權(quán)。根據(jù)公司制定的計算公式，特別授權(quán)可給五位客戶5折、給五位客戶8折及給十位客戶9折。

    此次被訴至法院的八名低價購房的公職人員，不乏與蔡青峰及房地產(chǎn)有職權(quán)交集的人士。

    錦江股份總經(jīng)理楊原平2005年1月購買“帝景苑”房屋時，銷售價格23000元/平方米，楊僅出價5000元/平方米，系時價的21.76%，總差價300余萬元。楊與蔡交誼甚深，蔡至今仍是錦江股份的股東。

    曾任領(lǐng)導(dǎo)秘書、后為上海銀行黨委副書記的張志蛟，2004年11月12日購房時市價10300元/平方米，其購價6800元/平方米，差價57萬余元。

    在上海市財政局第六分局工作的徐炎，購房時市價已達(dá)23000元/平方米，其實際購買單價為6550元/平方米，差價為277萬余元。徐的丈夫費濱海，時為徐匯區(qū)分管財稅的副區(qū)長，職權(quán)即涉及轄區(qū)內(nèi)的“帝景苑”。

    陸天明系上海廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱廣電地產(chǎn))負(fù)責(zé)人，因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購買房屋單價6400元/平方米，市價為23000元/平方米，差價約259萬元。而在上海榮富經(jīng)營過程中，廣電地產(chǎn)的配合甚多，陸兼有出力。

    另一人士鄭衛(wèi)民，乃建行黃浦支行原工作人員。其購房屋差價13925元/平方米，共計150萬元左右。黃進(jìn)益的代理律師宋濂溥稱：鄭以“內(nèi)部價”拿走六套房屋和一套“低價房”，其中一套給予一黃姓女子，其余六套交予誰不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏“優(yōu)惠貸款”的銀行，此七套低價公寓，可視為酬謝。

    在“低價購房者”名單上，還包括已判刑的上海房管局土地處原處長朱文錦，以及上海特警總隊黨委書記李征靜、市工商局總經(jīng)濟(jì)師杜貴根等人。朱雖以市價交易，但被懷疑其根本未付清款項；李征靜以3折價為子購房，與市價差達(dá)246萬元。杜氏曾分管工商局外資處，是“帝景苑”項目審批繞不開的部門。

    利益分流術(shù)

    2002年8月，土地出讓一律采取“招拍掛”方式，土地價格飆升。是年12月3日，上海獲得世博會舉辦權(quán)，“帝景苑”亦炙手可熱。

    彼時陳良宇接任上海市委書記，政府強(qiáng)力入市，房價愈趨瘋狂。官員家屬隱身控制地產(chǎn)公司，炒作土地并不鮮見；另一部分通過內(nèi)部價購房賺取差價并出租獲利，甚為普遍。業(yè)內(nèi)將此稱之“政府坐莊，官員搭老鼠倉”。

    與上海地產(chǎn)大勢相吻合，“帝景苑”2002年7月開盤，均價為9500元/平方米，到2003年3月均價逾13000/平方米；2004年4月漲至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均價達(dá)25000元/平方米。

    黃進(jìn)益一方估計，減去預(yù)留給廣電地產(chǎn)的部分應(yīng)余8萬平方米銷售面積，最保守銷售總額應(yīng)在10億元以上，扣除成本應(yīng)有6億元毛利。但黃進(jìn)益與蔡氏協(xié)商利潤分配及納稅時，蔡一概拒絕。

    黃遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海榮福股權(quán)轉(zhuǎn)讓金1224.3萬美元。由于黃相迫甚緊，蔡以威脅名義向黃浦公安分局報案，后者跨區(qū)到徐匯黃的住所告誡。股東糾紛一時被壓。

    黃氏獲得的上海榮福年檢報告顯示，2005年度公司主營業(yè)務(wù)收入約10億元，成本9億余元，未分配利潤2700萬元，公司現(xiàn)金僅100多萬元。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審計及核查，上海榮福應(yīng)得利潤被虛列成本5.2億元，流失主要如下：

    --2004年，上海榮福與廣電地產(chǎn)簽訂一份假合同：以“帝景苑”一期預(yù)留的六號樓14000平方米，計“動遷補(bǔ)償費”2.4億元。但在財報中，這被計為銷售額。相關(guān)人士稱，按上海當(dāng)時潛規(guī)則，70戶業(yè)主中可能隱藏著更多需要慰謝的官員，地產(chǎn)商以部分房屋的市價發(fā)售彌補(bǔ)給予官員折扣帶來的損失。

    --在年檢報告中，“土地出讓金”又重新以1993年外銷房的名義計為成本，再加上以后的補(bǔ)繳，列出的土地出讓金達(dá)1.2億元。

    --上海鑫尊建筑工程有限公司(下稱上海鑫尊)與上海榮福簽訂《委托包干合同》及《管理合同》，利用代開發(fā)票等手法轉(zhuǎn)走5000萬元。經(jīng)查，這筆錢經(jīng)周轉(zhuǎn)又部分轉(zhuǎn)回到蔡青峰個人賬上，其中3030萬元用于“打點”的款項不知去向。上海鑫尊成立于2004年8月，50萬元注冊資本由自然人劉小英、劉芳分持，其營業(yè)額高達(dá)5000余萬元，稅后利潤僅2萬元。2005年起未參與年檢。

    --“帝景苑”項目牽扯到一個市政變電站項目，即宛平南路88號地塊，上海榮福支付320萬元作為補(bǔ)償，但財報中所計“補(bǔ)償費”高達(dá)6200萬元。

    --2002年7月“帝景苑”開盤時，董事會明確銷售底價為9500元/平方米，廣告費和傭金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置業(yè)咨詢有限公司(下稱居易公司)代理的廣告費和銷售傭金高達(dá)20%。“帝景苑”沒有一份售房合同由居易公司的職員參與落名，但2003年9月15日該公司開出七張發(fā)票，總計金額7098萬元。檢察機(jī)關(guān)在一次初查中核實：蔡將三筆款項轉(zhuǎn)至居易公司，當(dāng)日立即劃到蔡控制的公司賬上。

    居易公司的注冊資本為10萬元，四名股東為梁冰、包文彪、徐鳴春和宋毅，均為無業(yè)人員，而實際控制人鄭衛(wèi)民正是因低價購房被訴八人之一。此行恰是上海榮福貸款的經(jīng)辦行。工商資料顯示，居易公司2003年營業(yè)額為7114萬元，除去上述7098萬元傭金，僅16萬元營業(yè)額。

    --2003年底項目驗收時，因與規(guī)劃不符，公司以“電梯大廳裝修合同”為名支付206萬元給上海清建房地產(chǎn)咨詢有限公司，并與設(shè)計方共同支付94萬元“罰款”。這兩筆費用被稱為“政府規(guī)費”。收取方之一清建咨詢公司成立于2000年，注冊資本50萬元，持股80%的大股東呂新堯年逾70，是原南市區(qū)糧食局退休員工；其余股份為離退休人員黃小妹持有。后經(jīng)司法調(diào)查，上述206萬元的大部分落入兩名規(guī)劃官員手中。

    監(jiān)督乏力背后

    即使如此明顯的利益黑洞，行政或司法力量亦難介入。

    2007年7月起，黃進(jìn)益及其律師宋濂溥等先后寫了上百封舉報信，舉報“帝景苑”項目中的種種違規(guī)和不法行為。徐匯區(qū)檢察院初查后，因?qū)ι婕暗母本旨壱陨瞎賳T無管轄權(quán)，上海市檢察院將案件調(diào)走，從此有關(guān)刑事調(diào)查再無進(jìn)展。

    在公安、檢察、法院、紀(jì)委、規(guī)劃、房地、稅務(wù)及金融等機(jī)構(gòu)面前，黃進(jìn)益一方的努力多屬徒勞。上海市紀(jì)委經(jīng)查后答復(fù)，無明顯請托行為。其中一警員因低價購房并“跨轄區(qū)辦案”被舉報，但紀(jì)委結(jié)論是“此人非分管領(lǐng)導(dǎo)”。

    上海市紀(jì)委惟一的調(diào)查收獲是，蔡青峰在成本中列支一筆5030萬元配套費，而“帝景苑”系徐匯區(qū)舊城改造項目，該筆費用純系子虛烏有。宋按紀(jì)委的指引到市經(jīng)偵總隊舉報，同樣泥牛入海。

    2007年，宋濂溥就上海榮福偷稅線索向市國稅局稽查六分局舉報，兩次被拒。

    2009年7月8日，黃進(jìn)益以上海榮福的名義起訴蔡青峰，認(rèn)為后者擔(dān)任總經(jīng)理期間突破內(nèi)定底價賣房政策，造成公司利益受損?！拔覀儽鞠胍韵愀蹣s福的名義起訴，法院立案庭說，應(yīng)該以上海榮福名義起訴?！?/p>

    10月14日第一次開庭后，上海榮福又提交了一份補(bǔ)充被告的訴狀，將前述八名公職人員及家屬列為被告，總計追討約2100萬元差價。11月，上海市一中院駁回了起訴，黃進(jìn)益只能以香港榮福的名義提起訴訟。

    訴訟再啟，還是被駁回。法院稱，未繳納訴訟費，按自動撤銷訴訟處理。

    今年7月7日，四宗案件計劃陸續(xù)開庭，因不明原因取消。直至11月2日再開庭。法庭上，只有少數(shù)被告的代理律師到場。法官宣布：此次只是預(yù)備庭，意在審查原被告及代理人資格。

    宋濂溥介紹，上海市紀(jì)委曾就舉報與他交換意見，“涉及官員有沒有為蔡辦事，紀(jì)委說沒有證據(jù)?！鄙虾Ｊ屑o(jì)委公開信息稱，2008年度其糾正了“帝景苑”低價購房等違規(guī)違紀(jì)問題。

    上述八名被訴人員確實被紀(jì)檢部門找去談話，各人均對折扣購買之事給出不同的說辭。但紀(jì)委從未公示其處理辦法和處理結(jié)果。

    潛體制與陽光法案

    2007年5月30日，中紀(jì)委下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格禁止利用職務(wù)上的便利謀取不正當(dāng)利益的若干規(guī)定》，提出30天內(nèi)主動說清楚問題的，可以根據(jù)情況從寬處理。其中即有“折扣房”相關(guān)條目。

    時值上海社保案收官階段。上海市紀(jì)委為壯聲勢，曾事先向黃浦區(qū)一樓盤住戶打招呼，要求數(shù)十位多為處級以下干部帶頭到紀(jì)委“說清楚”。內(nèi)情人士對《財經(jīng)》記者稱，他們開了個“業(yè)主會”，最后決定集體抗拒，因為更高的領(lǐng)導(dǎo)及家屬“炒房、炒地”并未帶頭“說清楚”。

    在擬定期限內(nèi)，上海僅有14人到市紀(jì)委“說清問題”。且多與炒房、折扣買房無關(guān)。

    為配合中紀(jì)委的行動，最高檢察院與最高法院在同年7月8日發(fā)布了《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，規(guī)定“以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的”，為“交易形式受賄”的一種，“以受賄論處”。

    上海至今未有被查處的先例。房產(chǎn)逾億元的上海房管局副局長殷國元、被稱為“炒房區(qū)長”的浦東新區(qū)副區(qū)長康慧軍、受賄29套房產(chǎn)的外高橋保稅區(qū)管委會規(guī)劃建設(shè)處處長陶建國等，均非“房事”直接案發(fā)。

    上海市曾經(jīng)由組織部門對2000多名市屬干部購房情況進(jìn)行摸底，先以購房價格與市場價格“差價50萬元”為起點，后發(fā)現(xiàn)工作量過大，調(diào)高為“差價100萬元”。知情者介紹，擁有八九套住房的干部比比皆是，這尚不包括以非近親屬名義持有或由其他人代持的房產(chǎn)。摸底同時不了了之。

    由此可知，建立官員財產(chǎn)申報公示制度，使官員及其家庭曝露于“陽光”下，已刻不容緩。其實施范圍與推行力度考驗決策者的智慧。

    “‘帝景苑’的案子算不上大，但我覺得努力屢屢失算，遠(yuǎn)非一個蔡青峰能操作，幕后定有高手?！彼五ヤ呗蓭熣f。

    有消息稱，早在2006年前，時任上海市委書記陳良宇即了解“帝景苑”的情況，大為光火，最后又無可奈何?，F(xiàn)任高層曾數(shù)次“苦口婆心”奉勸相關(guān)人士配合市紀(jì)委及組織部的工作，“一是官員們抱法不責(zé)眾之心理，二是缺少嚴(yán)厲的制裁手段”，“世博會這個政治任務(wù)頂著，上面也不想鬧得人心惶惶?！?/p>

    陶校興的落馬，讓近乎絕望的人們看到希望。陶擔(dān)任上海市房管局副局長十余年，其中主管地政六年，所涉土地巨量利益輸送案眾多。在上海土地問題的巨大“潰瘍面”上，“帝景苑”或只是一個小瘡口。而與土地相關(guān)的法規(guī)批文，多由陶氏簽發(fā)。

    11月17日，由上海市檢察院第二分院立案偵查的陶校興涉嫌受賄犯罪案，經(jīng)市檢察院決定已正式逮捕。經(jīng)查，陶涉嫌利用土地審批等職務(wù)便利，為他人謀取利益，進(jìn)行權(quán)錢交易，收受多家公司或個人現(xiàn)金、房產(chǎn)等，數(shù)額巨大，情節(jié)嚴(yán)重。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，其已被查出涉嫌受賄600余萬元，名下另擁有29套高級公寓及別墅，刷新了殷國元億元身價的紀(jì)錄。

    與梅隴鎮(zhèn)的風(fēng)聲鶴唳不同，“帝景苑”所涉官員巋然不動。據(jù)悉更高級別調(diào)查部門已介入陶校興案。陶的肚子里，有著很多類似“帝景苑”的故事。