京版“國八條”意在“控”人？

    亂市用重典。

    2月16日下午，北京市政府對外公布最新房地產(chǎn)調(diào)控15條細則。市場的猜測再次被驗證。被稱為京版“國八條”的調(diào)控政策，其嚴厲程度超出了一般人的想象。

    密不透風的北京調(diào)控

    京版“國八條”規(guī)定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

    一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)人士向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“北京的限購令是國八條的延伸，比國八條更加具體和系統(tǒng)，更具操作性。該項政策應(yīng)該可以穩(wěn)定北京房價，遏制投機和投資行為。限購、限貸、嚴格納稅等體現(xiàn)了北京市政府對調(diào)控房價的決心。北京的嚴厲政策對其他城市具有表率作用。”

    今年1月國八條出臺以來，除廈門、海口、福州、太原等持續(xù)限購的城市外，目前已有北京、濟南、昆明、上海、成都4個城市出臺新的限購政策。

    濟南的限購政策要求各商業(yè)銀行貸款購房首付款比例為30%及以上；貸款購買第二套住房付款比例不低于50%，并停發(fā)第三套房貸。從2011年2月12日至12月31日，濟南本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。

    昆明的限購令規(guī)定，該市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在規(guī)定范圍內(nèi)只能新購買一套商品住房，包括新建住房和二手房，以及達到上市條件的經(jīng)適房。各商業(yè)銀行停發(fā)第三套房貸。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社保證明的非昆明戶籍居民，停發(fā)房貸。

    與北京同為一線城市的上海，亦推出九條措施實行限購。政策暫定在上海已有1套住房的該市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前兩年內(nèi)在該市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非該市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在上海已擁有2套及以上住房的該市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非該市戶籍居民家庭、不能提供兩年內(nèi)在該市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非該市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

    成都的政策則相對寬松：從2月15日起在成都市主城區(qū)暫時實行住房限購措施。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第二套住房，暫停購買第三套住房。外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑成都市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第二套住房，不能提供成都市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。

    上述人士認為，對比上述新增限購城市可看出，北京的限購政策最為嚴厲，不僅有限購政策，還有完善保障房、廉租房，健全約談問責機制以及嚴格信貸差異和加強稅收征管以及強化輿論引導等手段。“特別是一再強調(diào)加大保障房和廉租房建設(shè)力度，以此增加住宅供給從而抑制高房價。不過，關(guān)于5年的期限問題，北京可能還會出臺更詳細的說明予以執(zhí)行。”

    該人士表示：“目前北京購房者中大約有25%～30%為外地購房者，其中大約一半具有投資和投機趨向。這部分需求被控制后，預計短期內(nèi)北京的房價將停止上漲，交易量會明顯下降。”

    央行貨幣政策委員會委員李稻葵表示，北京市房地產(chǎn)調(diào)控15條細則中，最猛的是限購令，其效果應(yīng)該會比較快地顯現(xiàn)。北京房地產(chǎn)市場非?？赡艹霈F(xiàn)比較長的有價無市的相持期，因為開發(fā)商不差錢，不見得愿意降價。

    專家稱限購令不可能長久

    此前，無論在國家還是地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都適當為剛性需求以及改善性需求留出通道。

    北京之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，政府僅使用差別化的信貸政策和嚴厲的稅收政策調(diào)控房價。即便多次調(diào)控，北京獨特的區(qū)位地理環(huán)境仍使房屋價格一直居高不下。

    來自市場的眾多反饋認為，北京本次用連續(xù)本地納稅和繳納社保時長5年的條件來限制購房已經(jīng)體現(xiàn)出淡化剛性需求的含義。有觀點認為，京版“國八條”已將未滿5年納稅投保的剛性需求行政性地變?yōu)?ldquo;無需求者”。

    北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，北京的樓市限購令提高了購房門檻，是臨時性、行政性的措施，或?qū)⒉粫L久。陳國強分析說，提高外地人購房門檻，雖然初衷是抑制投機，在短期內(nèi)樓市的成交量、價格會有一定程度的下降，但是也排斥了一部分剛性需求，誤傷了一部分計劃買房者。從長遠看，限購令是不可能長久實施的。

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，外地購房者在市場不好時往往以剛性需求為主，市場回暖后則表現(xiàn)為投資及過度消費型為多，這也說明當前市場的火熱與外地人的非剛性需求介入交易市場過多有關(guān)。京版“國八條”不僅保護了以升級置業(yè)為目的購房的改善性需求，換房所產(chǎn)生的新增有效房源也緩解了市場的供求不平衡。同時，投機需求手中“余糧”少則再次介入新增交易的機會也會大大降低。

    我愛我家集團副總裁胡景輝表示，京版“國八條”一方面可以充分制約北京樓市的投機購買；另一方面，可能是政府考慮到房地產(chǎn)市場增加供應(yīng)的周期較長，為延緩實際購房需求而做了進一步的限制。

    調(diào)控意在控“人”？

    京版“國八條”出臺之前，北京已將限制購車、搖號上牌等手段作為治理擁堵的措施。此外，2010年底北京市民防局局長王永新在接受媒體采訪時亦稱，從今年上半年開始，北京將用半年至一年的時間清退人防工程的散居戶，今后北京的人防工程一律不再住人，人防工程的使用將逐步轉(zhuǎn)向社會公益性事業(yè)。

    有人認為，北京樓市限購、車市限購以及清退居住在地下空間人群等舉措，不僅意在抑制高房價和治理擁堵，其背后更深遠的意義在于控制進京人口。

    2月17日，北京房協(xié)副秘書長陳志在接受媒體采訪時解釋說：“限定5年在京連續(xù)繳納社保、納稅并不是排外政策。這體現(xiàn)出政府希望留住人才在北京長期奮斗，使這些人才在推動北京發(fā)展的同時，實現(xiàn)個人夢想。”他說，“限購政策主要限制的是投機性需求。如果有人沒有給北京的經(jīng)濟發(fā)展作貢獻，他就是掙了錢就跑來北京炒房，北京房價炒高了他從房地產(chǎn)市場上獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平。”

    華遠集團董事長任志強更是在微博上調(diào)侃說：“怪不得北京的‘十二五’規(guī)劃中沒有人口規(guī)劃數(shù)，是準備用限購把限人口問題一并解決了吧？外地人中一大批是無社保和無連續(xù)納稅證明的中低收入者。有一批是企業(yè)納稅的股東們，還有一批給北京帶來財富與消費稅收的非工資性收入者。他們都被排除在外了。”

    一位中房協(xié)高層人士之前曾告訴記者，隨著外來人口流入北京的數(shù)量與日俱增，今后北京可能不僅會制定限制高房價措施，還將制定調(diào)控外來人口流入的政策。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝稱，這一調(diào)控細則將繼續(xù)擠壓北京房地產(chǎn)市場的資源性需求，短期內(nèi)北京樓市價格會得到有效控制。北京市擁有占優(yōu)勢地位的教育、醫(yī)療、就業(yè)及政府資源，目前外地人購房并不是改善性需求和投資需求，而是以這部分資源性需求為主。北京市的限購令對這種資源性需求的打擊比較大。