百城房價八成微漲 專家稱整體下降的可能性不大

    限購令讓購房者、開發(fā)商再次進入了新一輪的博弈周期。

    百城房價3月漲幅縮小

    近日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)《2011年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》(下稱《百城價格指數(shù)》)出爐。數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，全國100個城市住宅平均價格為8738元/平方米，較上月上漲0.59%；其中82個城市價格環(huán)比上漲，兩個城市與上月持平，16個城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有74個。

    此外，3月北京等十大城市住宅平均價格為15782元/平方米，環(huán)比上漲0.29%。除上海環(huán)比下跌0.02%外，其他9個城市價格均環(huán)比上漲，漲幅皆在1%以內(nèi)。

    十大城市住宅平均價格的漲幅明顯低于二、三線城市，例如3月住宅價格環(huán)比漲幅居前的保定、呼和浩特、中山等城市，漲幅介于2%～3%之間，而十大城市中漲幅最高的重慶為0.70%。

    分析人士據(jù)此認為，一線城市漲幅縮小，"國八條"等房產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)。歷年3月往往是樓市活躍期，被稱為"小陽春"。如今，"小陽春"不再。對老百姓而言，這無疑是一個好消息。

    在堪稱史上最嚴厲的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)開發(fā)商們并沒有明確表達出對"限購令"的異議，但大都感覺到了一些壓力。

    萬達集團董事長王健林表示，限購政策出臺后，預計下半年房價會進入下降通道，而且至少維持兩年以上。廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長黃文仔也認為，北京、上海、廣州等城市，今年住宅成交量"至少會下滑60%以上"。

    相對房地產(chǎn)開發(fā)商的悲觀，學者表現(xiàn)得更為冷靜。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌向《中國經(jīng)濟周刊》明確表示，目前一線城市的投資需求仍然很旺盛，限購令將減少一部分投資需求，肯定對房價有影響，但是總體上一些城市的房價還是會上升，下降的還是少數(shù)。"限購可能會改變少數(shù)城市的供求關系。但是，目前這些城市的供求關系仍然很緊張，仍然供不應求，因此，整體房價下降的可能性就不大。"

    北京232個住宅項目八成停漲

    在各地不同版本的"限購令"中，尤以北京最為嚴厲。與其他城市相比，北京將限購的戶籍門檻設定為"連續(xù)5年繳納社會保險或個人所得稅"，這被認為將抑制大部分投資、投機需求。

    在4月1日的央視《對手》節(jié)目中，中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所市場研究室主任曹建海表示，"限購令"將使投資投機需求歸零，并通過影響成交量進而影響房價。

    曹建海的分析得到了印證。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，北京232個在售住宅項目中，3月漲價項目21個，環(huán)比下降46.2%；降價項目17個，環(huán)比增加143%；有186個住宅項目價格停漲。3月北京降價住宅項目占在售住宅項目比例為7.6%，環(huán)比上漲4.6個百分點；漲價項目占比9.4%，環(huán)比減少6.3個百分點。

    分析表明，此次17個降價住宅項目中，均價最高降幅為2200元/平方米，最高下降比率為11.11%；此外還有4個項目下降額度達2000元/平方米。

    3月29日晚間，北京市公布房價調(diào)控目標：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。

    "上述住宅項目降價，讓北京市政府的房價調(diào)控目標，看起來并非遙不可及。但價格的實質(zhì)性下跌依賴政策的持續(xù)落實。"卓達集團總裁助理陳松向《中國經(jīng)濟周刊》評述。

    "普通商品房供地與去年持平，保障房用地大幅增加，商品房結構偏向中小戶型，這些措施肯定能讓新建普通住房均價穩(wěn)中有降，實現(xiàn)目標。"萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示。

    房地產(chǎn)企業(yè)將重新洗牌

    限購令某種程度上就是房地產(chǎn)開發(fā)商的"生死令"。當調(diào)控成為"持久戰(zhàn)"，開發(fā)商的資金鏈危機再次成為焦點。

    在近期緊密出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中，SOHO中國董事長潘石屹認為，北京的限購令出臺之后，北京住宅的成交套數(shù)下跌了2/3，如果持續(xù)幾個月成交低迷，一定會對住宅開發(fā)商的現(xiàn)金流造成很大的影響。潘石屹甚至認為，在未來兩三年，將至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會被淘汰出局。

    "限購對房地產(chǎn)公司的影響，主要是資金的狀態(tài)。銀行貸款收緊，相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，可能會造成資金鏈斷裂。說得嚴重點，會有一些公司搞不下去，可能要進行兼并、重組，甚至把公司賣掉。但是，對一些實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這恰恰是開辟市場發(fā)展的好時期。"顧云昌說。

    陳松認為，在政策層面上釋放出將繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控連續(xù)性的背景下，可以預測，政策效果會日益顯現(xiàn)。

    根據(jù)上市房企近期公布的2010年年報，部分房企的負債率有所提高，資金壓力加大，更有22家上市房地產(chǎn)企業(yè)宣布不進行分紅。業(yè)內(nèi)人士分析，在交易量持續(xù)保持低位的情況下，大部分房企的資金鏈大約還能維持6～8個月，之后，或因房企資金鏈過度緊繃，部分房企有可能選擇大幅降價拋售，以回籠資金。如果情況繼續(xù)惡化，部分企業(yè)將會因資金鏈斷裂而被兼并重組，樓市或?qū)⒅匦?洗牌"。

    商品房不應該持續(xù)限購？

    住建部部長姜偉新兩會期間接受采訪時表示，住宅限購令目前尚無停止時間表。由此，限購政策應該是短期政策還是長期政策，引發(fā)爭議。

    "限購在國務院文件中表示得很清楚，是暫定的臨時性政策。在當前情況下，由于供求關系相當緊張，保障房供應需要一定的時間，在現(xiàn)在需求很旺的情況下，是不得不采取的一種措施，也是迫不得已的臨時性措施。"顧云昌向《中國經(jīng)濟周刊》表示，隨著市場供求狀況的改變，一些城市限購會逐步退出，但是"全國不可能制定一個統(tǒng)一取消時間表，因為中國的樓市差異比較大，限購政策在各城市起步的時間不一樣，力度也不一樣?，F(xiàn)在提出限購政策退出還為時過早，而是要抓緊落實。"

    業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)本身是一個投資品，如果大家能夠有效地區(qū)分住房市場和房地產(chǎn)市場，限購就可以適當放松。那些可以作為房產(chǎn)投資的住房，通常也是比較高檔的住房，從長遠看，可以適當放開；而面向老百姓基本住房需求的普通住宅市場，從發(fā)展的方向看要受到一定限制。

    陳松表示，限購應該不是長期政策，十八大后應該能停止，但像北京、上海這樣的人口暴漲城市估計會長期存在，除非出現(xiàn)新的衛(wèi)星城規(guī)劃。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則認為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵在于保障性住房建設，趁著限購期把保障性住房的課補上，"商品房不應該持續(xù)限購，到一定程度還得放開市場，不要把臨時措施長久化。"

    降價說

    中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強

    如果未來一段時間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來，很可能會在二季度。

    國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松

    樓市拐點正在出現(xiàn)。經(jīng)過行業(yè)整合，小幅價格調(diào)整的可能性比較大。小地產(chǎn)商尤其是產(chǎn)品單一走中低端的，受到?jīng)_擊會更大。下調(diào)10%很有可能，而且不會就此止住，不排除個別樓盤出現(xiàn)甩賣。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉

    4月5日央行再次宣布加息，顯示了中央堅定樓市調(diào)控的決心，二季度房價下降已無懸念。