一線城市房價成必跌趨勢 但跌幅難以超過10%

    人間四月天，柳暗花明。房地產(chǎn)政策與市場，同樣徘徊不定。隨著國務院八個督察隊陸續(xù)回京，關于下一步的政策走勢，市場上隱現(xiàn)一種莫名的擔憂。有種說法是，國家可能還將出臺完善房地產(chǎn)調控的機制與措施。是否還有新政，市場又將走向何方？

    從房地產(chǎn)政策面分析，中央態(tài)度比較明確。4月13日溫家寶主持召開國務院常務會議,分析一季度經(jīng)濟形勢時就曾表示，當前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強。

    邏輯很清楚。政府對于可能出現(xiàn)的市場，尤其是房價反彈，有些擔心。而之所以可能反彈，最大的原因是地方政府落實政策不力，各地出臺的限購令和年度房價控制目標，已暴露出這一點。所以在比較關鍵的4月份，國務院史無前例地派出“超豪華”陣容，到16個?。▍^(qū)市）進行巡查和督戰(zhàn)。

    那么，近期市場形勢如何？從房價來看，持續(xù)的調控抑制了房價漲幅，甚至少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌。3月份，70個大中城市中房價環(huán)比下跌的數(shù)量，由2月份的8個增加至12個。經(jīng)過筆者的測算，新建商品住宅價格綜合指數(shù)比2月份上漲了0.29%，增幅下降0.17個百分點。比如，上海新建商品住宅價格環(huán)比漲幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相當明顯，而北京3月份的房價已經(jīng)止?jié)q。

    至于房價的結構性變化，也有一定規(guī)律性。經(jīng)過分析測算發(fā)現(xiàn)，3月份，二線城市新建住宅價格環(huán)比漲幅最大，為0.35%；一線城市漲幅最小，為0.13%；三線城市漲幅為0.25%?？梢娨痪€城市價格表現(xiàn)已經(jīng)弱于二三線城市。從戶型看，小戶型的新建商品住宅價格上漲幅度明顯大于大戶型，大面積戶型市場的不容樂觀已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。由此可見，政策重點“關照”的城市，尤其是實行限價的城市，以及政策重點抑制的投資投機需求（主要購買大戶型、高檔房），調控效果正在顯現(xiàn)中。

    然而，有一個市場規(guī)律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，則春季反彈就會演變成夏季狂熱，2007年和2009年即是如此。2010年幸虧“國十條”及時地抑制了3~4月的非理性反彈，好不容易收獲了5~8月份的市場降溫，卻還是沒能防住當年9月到今年1月的再度升溫。

    市場就是一頭“犟驢”，讓其俯首何其難也。自今年4月以來，隨著開發(fā)商推盤量的放大，以及促銷范圍的擴大，成交量有所起色。接下來，成交量還將增長，問題的關鍵是，至少在未來半年內，要防范房價也隨之上漲，否則本輪調控真有可能功虧一簣。

    觀察宏觀經(jīng)濟與政策面，今年房地產(chǎn)調控面臨的形勢可謂非常復雜。國際上，幾個歐洲國家的主權債務危機隱患還沒消除，卻又新添西亞、北非政局動蕩，以及日本地震；主要國際市場糧食、石油等大宗商品價格不斷上漲；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟體擴大到發(fā)達經(jīng)濟體。

    國內經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行，但經(jīng)濟有下滑態(tài)勢；與此同時，通脹壓力依然很大，3月份CPI高達5.4%，這種通脹部分屬于輸入性通脹，單靠我們國家很難解決。如何處理好促進經(jīng)濟增長和抑制通貨膨脹的關系，成為政府面臨的頭等大事，緊縮性的貨幣政策還能走多遠，也漸成疑團。

    在可以預期的二、三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準備金率，房地產(chǎn)政策也難以放松。在這種政策背景下，若不出意外，接下去3~6個月，房價下跌城市數(shù)量將繼續(xù)增多，而一線城市必將出現(xiàn)房價下跌，70個城市房價綜合指數(shù)也會由漲轉跌。

    至于第四季和明年走勢，當前比較難以預測，估計政策會有局部放松，尤其是地方政府會先行一步。市場將逐步告別低谷，反彈上行。

    另外，有兩大因素將制約房價下行空間。一是年內高通脹還將持續(xù)，甚至會延至明年，房產(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年內人民幣升值還將持續(xù)，游資涌入中國是必然的，其中部分依然會選擇配置房地產(chǎn)。所以，筆者看空未來半年的房價，但并不悲觀，上海等多數(shù)城市房價整體下跌幅度很難超過10%。