降價苗頭若隱若現(xiàn) 樓市調(diào)控駛?cè)腙P(guān)鍵期

    與往年的"小陽春"相比,今年傳統(tǒng)旺季里的樓市成交量只能用"冷清"來形容。20日,北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,一季度北京市住宅銷售面積為192.2萬平方米,同比下降27.3%。

    隨著成交量走低,開發(fā)商各種促銷手段再度悉數(shù)登場。北京許多新開樓盤打出付全款打8折、限時搶購特價房等促銷標(biāo)語,不少房地產(chǎn)網(wǎng)站掛出了特價二手房源的排名,上海的許多樓盤也打出購房送房產(chǎn)稅的旗號來吸引眼球。據(jù)記者了解,位于北京大興區(qū)的東亞馬賽公館目前發(fā)售了100張限量優(yōu)惠卡,位于通州區(qū)的月亮河·御泉公館推出每平米直降3000元的10套特價房。

    盡管促銷"風(fēng)潮"中隱現(xiàn)著房價回調(diào)的苗頭,但許多業(yè)內(nèi)人士指出,目前一線城市大部分打折項目只是常規(guī)折扣,是開發(fā)商在傳統(tǒng)旺季里一直使用的銷售策略,房價下降僅僅是結(jié)構(gòu)性降價,仍未出現(xiàn)實質(zhì)性下降。

    隨著供需雙方的博弈再度陷入僵持,房價又一次站在了十字路口。那么,促使房價回調(diào)的最后一根稻草在哪里,樓市調(diào)控怎樣突破由"量降"到"價降"的關(guān)鍵期？

    業(yè)界人士分析,銷售收入大幅縮水使開發(fā)商"以價換量"的可能性大為增加。外部融資環(huán)境不佳使得開發(fā)商更加依賴銷售回款,后期將會加快推盤步伐增加供應(yīng)量,以加速回籠資金。東吳證券分析師鄧咸鋒認(rèn)為,"目前多家房價公布了一季度業(yè)績預(yù)告,與此前靚麗的年報形成對比,一季度業(yè)績預(yù)告里預(yù)虧預(yù)減的占多,而預(yù)增者明顯減少,折射出房地產(chǎn)企業(yè)對后市的預(yù)期。"

    另外,開發(fā)商的資金壓力從土地市場的快速降溫中可見一斑。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全國120座城市住宅類用地成交土地面積環(huán)比減少36%,同比減少18%,住宅用地平均樓面地價環(huán)比下跌11%,同比下跌8%。土地市場的冷清在一定程度上反映出開發(fā)商經(jīng)營現(xiàn)金流縮水嚴(yán)重。

    今年1月份"新國八條"出臺后,推遲開盤一度成為部分開發(fā)商抵抗調(diào)控的手段,但這也導(dǎo)致了許多房企存貨大量積壓。由于成交量一直不景氣且現(xiàn)金流壓力凸顯,不少開發(fā)商不得不加快推盤,降價求量、打折促銷現(xiàn)象明顯增多。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,4月份北京有34個項目計劃開盤,環(huán)比3月份的18個項目,供應(yīng)量增長88%。

    光大證券的一份研究報告認(rèn)為,二季度住房的大量供應(yīng)將會使打折促銷成為更為普遍的現(xiàn)象,這也將導(dǎo)致更為濃厚的觀望情緒,而且二季度各地經(jīng)過調(diào)整的房價目標(biāo)也將加重這一情緒,后市成交不容樂觀。如果資金密集型的樓市失去成交量這一最終資金來源的支撐,包含在高位房價里的泡沫部分就會被不斷擠出。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,3月份全國70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市達(dá)到20個。

    從市場供需來看,限購限貸以及加息等措施明顯遏制住了投資性需求,供求關(guān)系和市場預(yù)期逐步逆轉(zhuǎn)。近一個月內(nèi)記者接到的二手房中介電話明顯增多,"現(xiàn)在二手房掛牌數(shù)明顯增加,購房者有了更多的議價空間,開始變得挑剔了。"北京方莊地區(qū)我愛我家的一名中介人員說:"如果戶型不好,價格不合適,許多客戶就會暫緩購房,繼續(xù)觀望。"

    正是由于投資性需求被強力壓制,部分剛性需求被保障性住房和租客分流,造成了成交量持續(xù)低迷,幾乎進(jìn)入"冰凍期",而且樓市整體優(yōu)惠力度不大,打折促銷還是個別現(xiàn)象,也加重了購房者的觀望情緒?？傮w來看房價大幅反彈的基礎(chǔ)已不復(fù)存在,上漲趨勢已被明顯抑制。

    盡管公眾對房價下跌的預(yù)期升溫,成交量下滑造成部分房企資金鏈緊繃,但是新建項目仍未大規(guī)模跟風(fēng)降價促銷。中糧地產(chǎn)(000031)的一名人士表示,這是因為許多開發(fā)商對當(dāng)前的降價時機充滿擔(dān)心,一旦大規(guī)模降價促銷就會成為不可阻擋的趨勢,尤其是公眾的預(yù)期將會徹底轉(zhuǎn)向,不僅購房者持幣待購,開發(fā)商也選擇了觀望,這是造成供需雙方重新僵持的重要原因。

    距離去年4月份"樓市新政"出臺已經(jīng)一年。一系列政策的出臺初步搭建起樓市調(diào)控的政策架構(gòu),在土地出讓、住房開發(fā)建設(shè)銷售、房地產(chǎn)貸款等環(huán)節(jié)的調(diào)控模式已經(jīng)初具雛形。鑒于樓市博弈重新陷入膠著,為使購房者在博弈中話語權(quán)越來越多,促成房價回調(diào)由量變到質(zhì)變,業(yè)內(nèi)專家建議,調(diào)控仍需要加強執(zhí)行力度,尤其是給地方政府加碼。4月份,國務(wù)院派出8個督察組,對包括京滬在內(nèi)的16個省份落實房市調(diào)控政策措施情況開展專項督查,可能會促使此前公布房價控制目標(biāo)的城市重新調(diào)整目標(biāo)。