“史上最嚴”樓市調(diào)控，溫州影響幾何？

    前天，國務院常務會議部署新一輪樓市調(diào)控政策(業(yè)內(nèi)人士稱之為“新國八條”)，這是繼去年“國十一條”和“國十條”等數(shù)輪調(diào)控后的新一輪樓市調(diào)控政策。

    2010年1月“國十一條”明確要求嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%。當年4月，“國十條”要求，對貸款購買二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基準利率的1.1倍。9月底的“國五條”對此予以了重申。此次，首付再提一成，力度罕見。

    此外，“新國八條”的稅收、限購等政策，均達到了“史上最嚴”。

    購房觀望氣氛將加重

    據(jù)市房屋登記中心最新統(tǒng)計顯示，今年1月以來，鹿城、甌海、龍灣、以及溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成交量為1117套，去年12月份為1173套。該中心有關負責人稱，這兩個月二手房交易火爆，主要是剛性需求拉動的。這1117套房子中，90平方米以下的占了5成以上，而且周邊縣(市、區(qū))的購房者占了一定數(shù)量。“去年國家樓市調(diào)控政策一波接一波，但房價依舊堅挺，導致剛性需求者適機購房。”

    “此次調(diào)控政策很嚴厲，最起碼對購房者心理預期影響會很大，市民買房的觀望氣氛將逐漸加重，春節(jié)后會趨于平穩(wěn)。”該負責人這樣認為。

    “新政策出臺之后，原先急著買房的人不那么急了。”在市區(qū)下呂浦開房產(chǎn)中介的劉先生說，一些觀望的客戶可能會繼續(xù)觀望，一些剛性需求者也會暫時觀望不急著“出手”，先看看行情再定。

    房貸新政何時執(zhí)行尚待上級通知

    有人說，銀行的房貸執(zhí)行力度是樓市政策是否落實到位的關鍵。

    一家國有商業(yè)銀行個金部負責人稱，二套房首付比例由現(xiàn)在的50%提高到60%，說明信貸政策的差別化程度越來越高，它拉開了信貸政策的檔次，實際上首套房和非首套房之間現(xiàn)在已拉開了檔次，比如三套房及三套房以上住房都已停貸、二套房提高首付比例和貸款利率。

    “盡管房貸是優(yōu)質(zhì)的業(yè)務，但自從去年國家連續(xù)宏觀調(diào)控后，二套房貸業(yè)務占比不大。”該負責人稱，這段時間信貸額度很緊，抵押貸款、擔保貸款等貸款業(yè)務均很難辦理，房貸幾乎沒怎么做。“畢竟房貸利率還是低于其他商業(yè)貸款利率，銀行也要考慮利潤。”

    一家股份制商業(yè)銀行有關負責人稱，“以前首套房可享受8.5折利率優(yōu)惠政策，不過最近額度緊，連貸款都很難，不要說享受利率優(yōu)惠了。去年樓市調(diào)控國家只是規(guī)定首套房的利率下限是8.5折，沒有限制上浮比例，現(xiàn)在各家銀行貸款額度都很緊張，自然會逐步上調(diào)利率門檻。”

    新出臺的“國八條”規(guī)定，二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對此，多家國有商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行個金部負責人稱，何時開始執(zhí)行，他們要等待上級行通知，不過預計春節(jié)前就會開始執(zhí)行。

    一旦按“國八條”執(zhí)行二套房政策，各家銀行對正在辦理的借款人將如何執(zhí)行？對此，有銀行界人士認為，一般情況下會以簽訂合同時間為準，也有的銀行可能會以批貸時間為節(jié)點，未批貸的執(zhí)行新政，已批貸的不受影響。不過，從審批、放貸情況來看，各大銀行1月份的額度差不多已用完，房貸可能需要春節(jié)后才能辦理。

    樓市將回歸到以自住房為主導

    “新國八條”和之前的調(diào)控政策相比，其嚴厲程度到底體現(xiàn)在哪？對溫州樓市后市走向有何影響？

    “新國八條”明確，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。而2009年12月，根據(jù)財政部要求，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    市房屋登記中心有關負責人稱，這次營業(yè)稅收政策，完全取消了普通和非普通住宅的區(qū)分化，這使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲。

    “新國八條”明確，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，已有2套住房者將被限購。

    對此，市房屋登記中心有關負責人稱，去年10月溫州出臺的限購令，是指在政策出臺后，只能限購1套。此次新政直接規(guī)定已有2套住房者將被限購。“這個嚴厲的限購政策，表明中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心很大。”

    天浩置業(yè)市場部經(jīng)理向洋認為，財稅、信貸、行政干預等樓市調(diào)控最為有力的三大手段，這次一起使出來了，這是一個很明顯的信號，就是要嚴厲打擊投機行為，控制房價過快上漲。剛剛打破的觀望潮有可能會再現(xiàn)，成交量上揚的趨勢會有所減緩，至于樓市價格走勢，還有待市場檢驗。

    平安易居總經(jīng)理姜毅認為，對第二套房貸款增加一成首付的政策規(guī)定，使得購房者最多只能貸款四成，這對運用金融杠桿的投機購房者來說，加大了資金壓力。房貸新政將從市場需求層面控制炒房，讓市場回歸到以自住房為主導，將有效抑制房價過快上漲。春節(jié)后的溫州房價預計會進入一個博弈階段。

    姜毅說，一系列政策的出臺有利于遏制房價虛高。而對開發(fā)商來說，限購令的出臺會拉長開發(fā)周期，個人住房貸款受限也會使得開發(fā)商的現(xiàn)金流受到較大影響。“執(zhí)行新政規(guī)定的限購令，這樣對市場影響是不言而喻的，但效果如何還是要看執(zhí)行的力度。”